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昨天，中国内地市值最大的房地产上市企业万科集团，于深圳梅林总部举行2004年度业绩发布会。在全年实现营业收入76.67亿元，同比增长20.2％；净利润8.78亿元，同比增长62％；净资产收益率提升到14.2％，为近年来最高点等数字背后，显露出深圳房地产企业发展的一些新变化——
融资变化——非银行借款上升比例逾六成
昨天的发布会上，万科集团董事总经理郁亮透露，在宏观调控加速房地产行业的整合和优胜劣汰的形势下，万科融资结构正发生巨大的变化：从一个“篮子”到多管齐下。
近几年，公司积极调整融资结构，开拓新的融资渠道。在资本市场，公司获得了股东和投资者的持续支持，成功完成了19.9亿元可转换公司债券的发行。凭借良好信誉，公司1.99亿元17英里项目信托，1.5亿元云顶项目信托的发行也都获得了成功。2004年公司还与多家国际投资机构签署了合作协议，国际化的融资渠道得以拓展。
两组数字引入注目。截至2004年末，非银行借款占借款总额的比例由2003年的35％上升到61％，长期借款占借款总额的比例由2003年的35％上升到72％。这说明，公司资金结构和融资渠道更为合理稳健。
拿地变化——从单打独斗到“合纵连横”
2004年末，万科项目储备和在建项目合计达1050万平方米，比2003年增加17.4％。
积极推进合作策略，获得了更多的土地空间。郁亮介绍，只靠政府市场拍卖土地，我们会“饿死”，2004年内一半以上的新增项目，主要是通过合作方式获得。2005年3月4日，公司与上海中桥基建（集团）股份有限公司签署协议，受让中桥持有的上海南都股权的70％、苏州南都股权的49％和浙江南都股权的20％。受让南都股权后，公司新增项目储备219万平方米，项目资源达1300万平方米。
年内，万科继续推进在珠三角和长三角区域的布局。年内，公司新进入昆山和无锡两个新的市场。集团还在珠三角区域先后取得深圳、东莞、广州等项目资源，加上已经进入的佛山、中山等城市，公司在珠三角区域市场的优势进一步确立；而随着昆山、无锡等项目资源的获得，以及上海新的项目资源的充实，长三角的布局也渐具规模。
布局变化—
加紧京津地区“第三战场”
按照郁亮的说法，万科的产业发展布局正呈三足鼎立：珠三角业已成熟，长三角完成布局，加紧京津等环渤海地区“第三战场”。
据介绍，随着广州万科项目进入回报期，珠三角区域的盈利占公司的比重上升至39.5％，成为公司最大的利润来源区域。珠三角区域结算收入20.2亿元，在公司总收入中也占据最大份额，达27％。长三角区域占集团盈利比重的37.4％，仍然是公司重要的利润来源。
2005年具体分布为：主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。其中京津及东北计划开工面积70万平方米，计划竣工面积77万平方米。公司还将加速在北京等现有城市的项目储备。
作者:本报记者刘众 编辑:
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