政府牵头银行合力 上海房贷调控方案成形

　　本报记者 彭婷婷

　　上海疯涨的房价和房贷让上海政府和驻沪银行眉头越锁越紧。

　　3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确要求：上海各商业银行要进一步规范个人住房贷款业务，严格防范 房地产信贷风险，在继续为群众购买自住普通住房提供信贷支持的同时，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，进行必要的限制，以抑制投机性购房的贷款需求。

　　3月8日，四大国有银行上海分行和一些股份制银行房贷部的负责人又聚首在上海银行同业协会，相隔不到一个月，这是他们第二次相见，目的只有一个：怎么让银行从房贷风险中及早抽身。

　　据央行上海分行的统计数据，2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76%。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。

　　当日，他们将达成的共识以及拟订的具体方案上报了人民银行上海分行、银监局等相关监管部门。据内部人士透露：高档住宅(除别墅以外)房贷不超过六成，对超过20年(含20年在内)房龄的房子不予贷款，境内居民二手房贷款不得超过七成等意见都写在了方案中，“而且，对境外居民和境内居民，外地户口和本地户口的贷款都有一定的限制。”上海市银行业同业公会秘书长朱德林称：“早在2月，上海各大银行已经就限制房贷达成了共识，方案是严格按照市政府的《意见》来拟订的。”

　　交集和并集

　　“从年初开始，各个银行已经悄然对房贷政策进行调整，都有了比较明显的风险控制趋势，这次方案从2月下旬的讨论到3月初很快成形，也是因为各家银行之前的条文已经大同小异，所以达成共识也很容易，就像交集和并集。”上述银行内部人士称。

　　迄今，各家银行网站上的“个人住房贷款”规定几乎没有改变，实际上，内部贷款规定已经进行了调整，“基本上都包含了房价和房龄，在房龄上的要求特别具体。”某股份制银行的房贷部负责人透露。

　　工商银行上海分行办公室发言人不愿透露其内部的具体规定，但是承认“一直都在对房贷的规定进行修改，而且随着市场的变化越来越谨慎。”

　　“对房贷的调整，主要是减少首贷，严格审核贷款人的资信，而且，加强了对二手房的贷款控制。”浦东发展银行信贷部的人士认为今年对房贷的调整十分明显。

　　据了解，在二手房市场，房龄长短已成为银行“退单”与否的首要考虑因素，对那些总价低、面积小、房龄长的二手房，银行已不再发放贷款。如有的银行在内部操作细则中明确表示，从1月开始，对1990年以前建造、总价40万元以下的二手房不提供贷款;有的银行则将时间限制放宽至1985年。

　　“最终上交方案的条款和各个银行自己进行调整的房贷规定大致相同，2月第一次讨论时，由上海银行同业公会牵头，驻沪的商业银行就各自银行房贷的金额，房源的情况等等方面进行了沟通，然后，各银行从贷款成数、贷款期限、住房总价等多方面限制房贷已经达成一致。”知情人介绍。

　　时机选择

　　“其实银行一直在等着政府的明确意见，因为房贷的风险是有目共睹的，统一的调控是迟早的事情。”浦发银行某支行的行长称。

　　2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，大略相当于全国公司在境内外资本市场的融资总和，相当于上海新房销售总额的一半多，银行已经成了房地产商品的最大买单者。“房地产的风险很可能转变成银行的金融风险。”央行上海分行在去年年末对各个银行发出警告。

　　“以《意见》的出台为开始，上海房地产市场新的一轮调整又要开始了。先从财政政策开始，然后就是金融的控制。”朱德林表示。

　　他所说的财政政策主要指紧接《意见》之后的上海市财政局、市地税局对中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行的调整。

　　调整要点一是调整中低收入家庭购房贷款贴息的房价标准，从每平方米不超过3500元调至4500元；二是对购入未满一年的商品住房出售征收5%营业税，以及营业税税额11%的城建税、教育费附加和河道整治费，总共5.55%。

　　这被看成是政府抑制房地产市场炒作规范投资的举措，上海社科院房地产业研究中心副理事长张泓铭日前撰文称这两项政策针对性很强，直指购入不满一年的商品住房，而目前短期投机炒作较多就集中在这部分商品房，是要通过财税杠杆，抑制投机购房；另外力度恰当，由于征收税费的比例比较合理，不会导致市场发生剧烈波动，也不会导致房地产业的大起大落。

　　“凡是和房地产有关的部门可能会纷纷出招，一系列的政策也会破土而出。吃进了一肚子房地产的银行更加不会例外。”上海市政府新闻处发言人表示。

　　釜底抽薪

　　“要平抑房价，必须政府和金融机构形成合力，之前的土地限价、阻击炒房、期房限转等措施没有什么效果，是因为未击中要害。”朱德林认为要采取釜底抽薪式的非常之策。

　　所谓釜底抽薪，就是规范房地产价格的限价式房贷政策，突出的措施为两条:高价房止贷，暴利房止贷，要害是釜底抽薪，切断社会购买高价房、暴利房的大部分资金来源(自有资金除外)。这一政策的推出，需要政府、银行形成共识，组成合力，才能奏效。

　　朱德林称目前的房贷政策有缺陷，仅发挥了推动房地产业发展的功能，而放弃了对房地产业调控的功能。具体表现为不断扩大房贷规模，少问房贷结构。　　　　

　　至于高价房与暴利房的界定，可以参照国际通行标准，即居民平均收入与房价之比。一般参照系为一套百余平方米住房，工薪阶层(两人)5年-6年即可偿清债务。超出此限者，即可列入高价房。暴利房亦可界定，美国及其它发达国家房地产的利润率仅为5%左右，而我国平均在15%-20%，个别甚至达50%。

　　“上述操作，政府物价部门应该参与，组织社会力量进行核算审定，是完全可以做到的”。

　　紧缩房贷规模，就眼前看势必失去一块利息收入，是一种损失，但从长远看，从全局看，从银行未来的安全性看，却是大大有益。”朱德林表示银行要知道“舍小利取大义”。