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经过听证后的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》尚未正式实施，已引起了社会的广泛关注，并产生了积极反响。但是也有人担心：这两份示范文本究竟有多大的“推行力”？能否成为商品房买卖中“霸王条款”的终结者？会不会成为又一个“中看不中用”的“花瓶”？
新款预售合同有“五大突破”
即将从3月15日起正式实施的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本，到底有哪些新的突破？又有哪些新的规定？北京市工商局合同监督管理处处长王珊对新制定的两份合同示范文本进行了详细解读。
一是增加了预售商品房信息的透明度和对称性。王珊说，本次制定的商品房预售合同示范文本，对商品房交易的基本内容和交易中涉及的重要事项进行了规定和提示。房屋交易的基本内容包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等。
二是商品房质量不合格购房人有权退房。王珊说，此次制定的示范文本对商品房质量问题的约定进行了完善，对具体质量问题做出提示。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。
三是首次提出了对商品房节能措施的约定。文本明确商品房应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建委发布的《居民建筑节能设计标准》的要求。未达标准的应补做节能措施，并承担全部费用。给买受人造成损失的，出卖人应承担赔偿责任。文本还对前期物业管理的有关内容进行了规范，约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，同时需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。
四是可对税费交纳和产权登记方式等进行约定。王珊说，在商品房交接环节中，示范文本增加了购房人是否同意委托开发企业代交相关税费的约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。
五是出卖人违约认购人可获双倍定金返还。《北京市商品房认购书》明确提出，认购书签订后进行预售合同签订的，合同主体不得随意变更。
示范文本不会成为“花瓶”
王珊认为，“霸王条款”的产生有着深刻的社会根源：一是合同双方信息不对称；二是经济力量不对等。就商品房买卖而言，房地产开发商对这方面的法律法规知识比消费者懂得多，经济实力也比消费者强，处于绝对强势地位。而消费者是个人，很多人也许一辈子就买一次房，有可能动用的是一生积蓄或银行贷款，对购房常识和法律法规知之甚少。
北京新推行的商品房预售合同示范文本，可弥补相关法律法规的不足，约定买卖双方的履约行为，维护消费者的合法权益。
王珊认为，两份示范文本的出台，虽然经过了社会各方面的广泛听证，受到了规范企业和消费者以及法律界人士的认可，但是《合同法》规定，合同示范文本不具有强制性，企业可签订补充协议。这给北京商品房预售合同示范文本的推行带来一定难度，仍需要进一步加大宣传力度，加大政府对合同的监管力度。
据中国消费者协会投诉统计分析，当前商品房预售交易中主要存在着合同不规范、广告虚假、一房多售、面积缩水、擅改规划、质量低劣、交房延误、产权纠纷等问题。此外，还有一些房地产开发商利用强势地位，在预售合同中单方面加入一些不公平、不合理的格式条款，破坏了买卖双方当事人之间平等的交易关系。去年5月，中国消费者协会曾就商品房买卖合同中的九大“霸王条款”给予了公开点评和谴责。
购房高枕无忧为时尚早
“尽管商品房预售合同和商品房认购书的推行，对‘霸王条款’具有一定的抑制作用，但对购房的消费者来说并非一劳永逸，高枕无忧为时尚早。”北京市工商局合同监督管理处处长王珊提醒说，消费者在签订新的商品房预售合同前，一定要认真阅读合同说明和合同条款，特别应当仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。
与以往纸上签约不同，此次商品房预售合同实行的是网上签约。王珊说，消费者可从市建委、市工商局网站或首都之窗、千龙网上下载电子合同，合同前有“说明”，并对层高、净高、建筑面积、套内面积、逾期应付款等专用名词进行了解释。消费者签约前一定要仔细阅读合同示范文本，不明白之处应向当地房屋交易管理部门进行咨询。在签订合同时，要注意把握好交纳定金、交房条件、产权登记、代缴税费等关键环节，并事先仔细斟酌好每一条款的约定内容。
王珊提醒说，消费者购买商品房或者接受服务前，一定要看清交纳的款项究竟是“定金”还是“订金”，不要在不知情的情况下贸然交付“定金”。对于“定金”，依据《合同法》相关规定，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。至于“订金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以要求经营者退款。（来源：经济参考报）
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