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一只南美亚玛逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔煽动一下翅膀，可以在几周之内引起美国德克萨斯一场龙卷风。
气象学家洛伦兹1963年提出来的著名的“蝴蝶效应”，在关外房价中得到了充分的体现：2004年GDP总量占据深圳四成的关外龙岗、宝安两区，不仅仅奠定了特区内外一体化的基础，并且为关内外房地产界彼此合作提供了一个可操作的平台；龙岗、宝安两区房价节节攀
高，牵引着深圳整体房价的持续上涨；几年来深圳出让土地供应量的九成在关外，关外两区在未来将会影响，甚至重构整个深圳的地产秩序。——这不是预见，而是即将发生的未来。
当我们远看着特区内外一体化进程的洪流、声势浩大的城市化冲击着一切区域、经济、理念范畴的障碍；近观关内外地产商首脑的频繁会晤和合作，楼盘理念和模式的深度渗透，做为鹏城再度腾飞的两翼—龙岗、宝安，我们明白，她们已经迎来历史性的发展机遇。而这种千载难逢的机遇无可厚非地集中表征在房地产这至今备受关注的领域。
岁末年初，几组数据的发布引起了业界的广泛关注：2004年深圳市生产总值突破3000亿元，达到3422.8亿元，龙岗、宝安两区分别是597.9亿元、786.2亿元，占市生产总值的40.4％，比上年增长20.1％、24.3％；而房价的增速则低于GDP的增速，2004年龙岗宝安两区住宅价格分别为4172元／平米、4186元／平米，比2003年上涨19.64％、11.09％。
房价在某种程度上被视为GDP的“晴雨表”，2004年两者发展步伐不一致，一种声音在业界逐渐放大：区域GDP、居民可支配收入以及楼盘质素都出现了大幅增长，关外房价咋还这么低？房价并没有超过GDP增幅2004年，宝安、龙岗两区的GDP均实现了高速增长。宝安区生产总值突破700亿元，达786.2亿元，比2003年增长24.3％，2005年预期目标是928亿元，增长18％；2005年龙岗区经济社会发展主要预期目标是：实现地区生产总值706亿元，比上年增长18％。
与此同时，深圳市民手头上的“活钱”也多了起来。据市统计局城调队对200户户籍城镇居民抽样调查资料显示，2004年我市城镇居民人均可支配收入达到27596.4元，比上年同期增长6.4％。来自宝安的消息是，居民消费价格水平比去年同期上涨1.6％。
一个区域GDP的增长，表明这一区域的就业人口、人均收入在同步增长。就业人口、人均收入增长的同时，广大的就业人口住房需求，将推动区域内房价的上涨。近几年南山GDP的增长带动了整个南山片区的房价，而罗湖区的GDP在保持稳定的同时，区内的房价也趋于稳定。
宝安、龙岗两区GDP增长推动了两个区域内的房价上升。GDP总量在全市6个区排列第2名的宝安区，房价涨幅仅次于龙岗；而GDP增幅相对较小的龙岗区，房价却以19.64％的涨幅高居各区榜首。在楼市相对火爆的2004年，房价并没有超过GDP的增幅。关内外房价将逐步接轨牵引着关外房价上涨的并非只有GDP“一只手”，在世联地产董事长陈劲松看来，关内外房价建立的产业平台成为左右房价的“又一只手”。
“深圳的金融贸易和服务等相关产业在特区内长期得以良好发展，使得特区房价建立在一个比较高的平台基础上，而关外‘三来一补’的加工区定位使这里房价的平台较低，造成关外房价起点就不高。随着深圳产业结构发生重大变化，进行产业改造和转移，转向关外发展的趋势日益明显，带动关外高新技术、旅游、服务、贸易、地产等产业的兴旺。产业平台向关外‘溢出’，给关外房价带来较大的提升空间，关外房价也在近两年得以大幅上涨。”
陈劲松认为，关外产业升级、主流品牌开发商纷纷到关外开发以及特区内购房者到关外置业，是深圳产业平台“溢出”的决定条件，加速了深圳特区内外一体化的进程。房价一体化浮现，直接表现为关外房价的上涨。
来自英联国际不动产有限公司董事长郭建波的观点是，深圳房地产走关内外一体化道路，形成一个令人关注的兴奋点：产业向关外迁移、产品全面升级，关外房地产价格会面临较大的上扬空间。“随着宝安、龙岗城市化进程的提速，以及地铁和网络交通的全面建成，关外物业升值前景将会越来越明朗。”郭建波如是说。楼盘质素提升到崭新阶段与关内外房价一体化进程并驾齐驱的是楼盘质素。
随着品牌开发商的介入和本土开发商开发水平的提高，以及城市化、住宅郊区化程度的深入，关外楼盘的质素较两年前已经有了质的飞跃。业内专家分析指出，关外住宅正呈现出日益多元化的发展趋势，目前已发展出廊院、夹层“Double空间”、空中花园、单体别墅、PARKHOUSE等丰富的产品形态，在区位、配套、品质方面已能与关内不少高档楼盘看齐，房价未来仍将有较大的上涨空间。
一批高品质楼盘在关外楼市涌现，这些优秀楼盘不仅在建筑设计上出类拔萃，而且也在一定程度上提升了关外的楼盘价格和档次。宝安尖岗山地块两次成功拍卖，楼面地价由5440元／平米涨到了8575元／平米，更进一步表明，关外房地产有升级趋势。
与关外楼盘品质提升相对应的是关外开发商品牌意识的空前高涨。已经在宝安开发地产多年的福中福地产董事长倪福林多次向记者表示，在新项目品质营造上，公司更多的是以发展的品牌眼光考量建筑的每个细节，幸福海岸的建安成本也相应较相同定位的其他项目每平方米高出数百元。龙光地产营销负责人更表示，天悦龙庭项目的楼面地价就达1670元／平米，由于龙光在园林、建筑、用料上均精益求精不惜成本，每平方米建筑成本已高达2000元以上。2005年，关外楼盘产品品质与特区内一体化的趋势则更为明显。在龙岗，“外来”品牌开发商无论是在“量”上，还是在“质”上，都占有绝对优势。除了万科、中海后继项目的开发外，还有振业城、中信别墅、招商中心城、鸿荣源、星河等项目面市。所有这些项目，因为有开发商的先进设计理念和雄厚的资金背景，产品素质更耐得住考究，居住质素自然会提高到一个崭新的阶段。据悉，振业城已经通过了建设部住宅产业化促进中心的3A性能认定预审，由于在可持续发展及环保节能上的优异表现，振业城先后吸引了美国能源基金会、伯克利国家实验室科学家和建设部专家组慕名造访，由此可见一斑。房价仍有较大提升空间在经历了2003年供不应求的尴尬局面后，关外楼市在2004年步入了供需两旺的新一轮繁荣期。2004年宝安、龙岗住宅均价均突破4000元／平米大关，分别达到4186元／平米、4172元／平米，涨幅居全市首列。来自中原地产的最新分析报告称，关外楼市在庞大需求面前和成本提升状况下，房价继续攀升，预计2005年关外房价涨幅将在5％－10％区间。
记者从销售市场得到的反馈信息表明，关内外房价的“剪刀差”继续缩小，特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.7倍，差距减小了15％。以宝城片区（新安及西乡街道办）为例，2004年住宅均价已达到4112元／平米，与南山西丽片区相差无几，与南山前海片区的楼价差距也正在逐渐缩小。
事实上，关外楼盘房价在2004年屡次“破天花板”。目前宝安中心区新推楼盘如天悦龙庭、幸福海岸等，销售均价都在5500元／平米左右，其中部分复式单位均价甚至高达每平方米近万元；而龙岗也已经出现了千万豪宅，2005年万科、振业、中信等开发的别墅项目定价也都在万元以上，龙岗在2005年将要“引进一大批富人”。
陈劲松认为，关外房价仍存在较大提升空间。影响关外房价提升的因素已不再是楼盘质素等问题，在关内外的距离感消失后，关外服务业的快速发展将大大有利于特区内外房价一体化进程。诸多迹象表明，关内外房价一体化进程已是“进行时”，更有业内人士大胆预测，关外房价将在不远的将来成为继罗湖、福田之后的“第三极”。
图：关外两区在未来将会影响，甚至重构整个深圳的地产秩序。这不是预见，而是即将发生的未来。
注：以上价格仅供参考，详情请咨询各项目售楼处
作者:深圳商报记者陆剑伟
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