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深圳新增土地供应不超过100公顷，市场需求约1400－1500万平方米，房价涨幅不会太大……
2005地产新走向
——访深圳市房地产研究中心王锋博士
深圳商报记者陆剑伟
2004年的深圳楼市，多了一点理性和务实，似乎一系列土地、金融政策的出台根本阻挡不了楼市坚挺的步伐，房价保持合理、平稳的幅度增长，热点地区及其辐射区范围逐步扩大，供应量较之以往有所增加。在需求决定市场的深圳地产，南山、泛中心区板块、宝安、龙岗板块因为新盘的出现而分别营造出了更为合理的格局与分布……
“平稳、合理、均衡”，这是记者在第一时间从市房地产研究中心获得的关于2005年市场数据、分析所反应出的情况。
新增土地不超过100公顷
市房地产研究中心王锋博士指出，从深圳房地产市场的政策背景看，自2002年以来实行了房地产用地紧缩政策后，每年新增商品房用地供应压缩到前几年平均水平的三分之一，前几年房地产市场供给增长过快的势头得到明显控制。2005年，在国家宏观政策的指导下，我市新出让房地产用地仍将继续采取紧缩控制，不会超过100公顷。
面对深圳土地市场继续收紧的宏观调控政策，开发商将在哪里找“口粮”？“未来房地产市场供应所依赖的土地资源，主要来自于存量土地的进一步盘活和存量房地产市场的进一步发展。”据王锋介绍，我市在2004年出台了一系列搞活存量房地产的政策，包括加快各类闲置土地的清理、妥善处理到期房地产及历史遗留问题的房产办证、加快处理“烂尾楼”、积极推进“城中村”改造等多项盘活存量土地和存量房地产措施的实施，这不仅有利于遏制我市城市生态环境的恶化、进一步改善城市面貌，也能够在全市新增房地产用地供应紧缩而市场需求持续旺盛的前提下，有效的增加房地产供应，解决日益尖锐的市场供求矛盾，满足全市居民不断增长的居住生活需求。
市场需求1400~1500万平米
在市场土地供应“瘦身”的同时，来自市场的需求一直保持较高发展态势。根据统计数据，2004年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。
2005年市场的需求量究竟有多大？王锋分析深圳房地产市场的增长潜力，并指出，今后两年，深圳每年房地产市场将保持1400~1500万平方米的需求规模。此外，鉴于近两年住宅开发用地供应规模控制在300公顷以内（含100公顷增量土地供应和200公顷存量土地盘活），预计今后每年新建住宅的实际供应总量能够达到900万平方米，考虑近两年每年约600~800万可供应市场的存量商品住宅，预计今后每年住宅总供给达到1500~1700万平方米。根据上述分析，供给充足且有一定富余，一定程度上保证了住宅市场的供求均衡。
二手楼成交“逼平”一手楼
近年来，深圳二手楼市场价格明显升高，来自2004年的市场数据表明，二手市场与一手市场均价差距已接近1000元。
对此，王锋认为这主要得益于“公房上市”政策及政府出台减少税费、促进二手房市场发展措施的落实。而另一个现象也表明在经济发展、政策利好的影响下，而二手房市场不断壮大，交易量逐渐与一手市场持平，目前已接近0.80：1,大有后来居上之势，这种一、二手市场互动的局面对深圳房地产良性发展有利。
楼市重点“外移”步伐加快
从2001年到2003年的三年出让土地面积中，关外所占市场份额分别为50％、74.3％、92.5％，房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。
王锋对关外板块持看好观点，如2003~2004年当年新出让的房地产用地基本在特区外，当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年30％上升到40％。“2005年，深圳楼市重点向关外转移的步伐将进一步加快”，王锋说，随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域。
房价走势平稳
从全市的房价走势来看，趋于平稳，局部有小幅调整。自2003年以来，深圳每月商品住宅价格波动幅度较小，基本保持平稳。2004年深圳各区房地产价格均有所上涨，全市商品房住宅价格同比增长了5.3％。
今年的房价波动幅度有多大？王锋认为今后深圳房价走势不会有大起大落。主要是因为：深圳土地资源日益紧缺，每年新增房地产用地仅保持100公顷，而随着特区内存量土地的不断消化，今后可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。2004年至2005年深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。但随着市场热点向特区外转移，特区外较低的房价水平，有利于平抑全市房价格水平的上涨。
作者:深圳商报记者陆剑伟
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