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本报记者吴晓波发自广州
由于珠三角不少新兴的二、三线城市人流量始终无法达到广州、深圳的水平，一个新的购物中心的兴起，往往是与一个原有的商圈的衰落相对应的。
去年是珠三角商业地产开发热潮涌动的一年。今年，东莞、佛山等地区，开始出现商
用物业开工面积的回落。而如清远、江门等相对入市门槛较低的城市，则开始迎来了不少广东本地的零售巨头进驻。
目前珠三角出现商业地产热的城市可以分为两类。一类是如东莞、佛山、中山等人均收入高企的地区，这里不但大型Mall扎堆，而且也出现了众多外资巨头如家乐福、沃尔玛、普尔斯马特、好又多、吉之岛等的身影。一类则是如清远、江门等进入门槛较低、发展潜力较大的城市，这里则基本是广东本地零售巨头如摩登百货、益华百货等的天下。
春节期间：人气旺盛
据东莞当地的房地产中介商介绍，目前东莞的每一个镇，几乎都有一个大型的商业房地产项目在建。名气较大的有第一国际、华南Mall、地王广场、星河传说、世博广场、大朗国际毛织城等。
在春节期间，66万平方米的华南Mall在15万平方米试营业后开始迎来人流高潮。据介绍，春节期间，这里已开放的3000个停车位仍不敷使用，连路两边也停满了车，商场每天都要延时至晚上11时才能清场。这里的肯德基的销售额也打破了东莞地区各店的纪录。
在清远的城市广场，春节期间也迎来了人流的高峰期。据当地最大的购物中心——城市广场的主力店益华百货的相关统计，春节期间商业主干道先锋路与城市广场的交界处，日人流量最高达到10万人次，销售额也相当可观。江门最大的购物中心金汇世纪广场，节日期间日均人流量也达到近10万人次。不过，这些购物中心平日的人流量则一般维持在1万人次左右。
二、三线城市：冷热不均
目前东莞潜在的商业项目还有东莞市国际米兰商业中心、胜和商业广场、风景商贸花园、第一国际二期、金美城、东城旺角、皇城广场等商业项目。但根据东莞市房协公布的2004年度第四季度房地产市场监控及预警系统信息显示，去年全年的房地产开发投资额达93.45亿元，比2003年同期的55.12亿元增长了69.5%，这一数据比2003年和2002年的同类增长率相比，已经大幅回落，而这一数据在2004年年中时仍然高达96%。参与统计的有关人士表示，宏观调控政策对房地产投资的影响在去年下半年发生作用，从而将全年的投资增幅拉低。
东莞建设局的有关文件显示，该市的商业地产开发规模有所放缓，全年基本上没有新的大型商业地产上马，目前市场上活跃的仍然是前两年开发的商业项目。
业内人士分析，导致商业地产降温的原因，主要是因为前两年东莞商业地产的火爆及集中上市，引起政府的极大关注，在审批新的项目时有所控制，同时，也与部分发展商相应地调整了投资方向有关。
至于商业地产热正在兴起的清远市，目前在建的商业项目大约在数十万平方米左右。在离市区最兴旺的购物中心城市广场不远的中山公园处，正在筹建一个建筑面积数万平方米的水上购物商场。在城市广场对面，则有一个建筑面积近万平方米的商场在建。另外，在建及落成的商场还有总建筑面积16万平方米的汇博美居广场、占地5万多平方米的赢之城等。不过，这些在建的综合性购物中心规模都不及目前的城市广场。华润万佳、摩登百货等由于看中清远的发展潜力及低门槛的商业企业，都已陆续进驻。
未来：消费潜力挖掘是关键
由于不少新兴的二、三线城市人流量始终无法达到广州、深圳的水平，一个新的购物中心的兴起，往往是与一个原有的商圈的衰落相对应的。
例如，在清远市区，当规模最大的城市广场建成之后，原先人流量处于首位的步行街南门街就迅速变得门庭冷落。在南门街开设中高档鞋店的陈先生表示，往年的春节期间他的店铺基本可以销售过百双鞋，可是自从不远处的城市广场建成后，整条街的生意就十分冷清了，他的店即使降价促销，也只能卖出十来双鞋子。现在整条街竖满大减价的牌子，但成交量依然未见起色。
同时，二、三线城市的居民收入有限，难以支撑过高的消费。城市广场虽然包括餐饮、专卖店、超市、通信市场等多种业态，但整个商场生意最好的仍为食品超市，市民购买的商品大多不超过百元。其余部分都是驻足观赏者多，购买者少。
尽管珠三角地区的新商场在春节期间已经经受住了开业考验，但如何引导居民消费观念，挖掘居民消费潜力，则是这些刚刚站稳了脚跟的购物中心下一个要着重考虑的问题。
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