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锦里最大的成功在于：看准了武侯祠只能解决游客游玩的需求，却流失了吃住行诸多效益，锦里的建成和武侯祠正好形成优势互补，使之前浪费的资源有效聚拢，从而将武侯祠的文化、商业和地产的蛋糕越做越大，实现了多赢。
从2月26日到3月10日，在成都大庙会期间，总长只有340米的锦里一条街，商业收入就达到了500多万元。
有不少成都商业地产开发商和到锦里游玩的人们对记者笑言，“2004年锦里商业地产的意外成功，是因为沾了诸葛武侯这个智慧明星的光。”这话听起来非常幽默，但真实地反映了社会各界对于锦里获得成功的复杂心态。
众所周知，2004年是成都市商业地产悲情的一年，不管是从传统中心商业圈到非主流社区型商业、从沿街商铺到专业市场、从传统商业街到SHOPPINGMALL、从投资沿街独立商铺的自主经营到产权式商场的集约化经营……成都商业地产的开发及营销模式从单一走向了多元，但并未因此迎来繁荣时代。
相反，以武侯祠锦里为代表具有文化底蕴的商业地产却出现逆市走红的现象，在成都商业地产饱受困境的时候，锦里文化商业地产为何会取得成功？锦里的成功之道是什么？其中玄机何在？利用春节大假，记者深入锦里作了一回“踩盘游”。
依托武侯祠聚拢吃住行资源
记者在现场看到，锦里一条街主要由酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等四部分组成，虽然天气阴冷，但前往锦里参观的游客依然络绎不绝。一位来自浙江的游客刘先生告诉记者，他选择春节期间来武侯祠锦里游玩，是因为被其深厚的秦汉三国文化所吸引，同时更因锦里名声在外，游完古街后，他由衷地说，“到成都不到锦里就像不到春熙路一样将成为终身遗憾”。锦里一制陶商家称，之所以扎根锦里，是因为这里的文化内涵和他所销售的陶制商品文化价值紧密连接，为陶制品的销售价值最大化营造了很好的氛围，从实际情况来看，销售势头旺盛，比其他地方高出了不少。
成都市武侯祠博物馆副馆长罗开玉告诉记者，锦里商业经营采取的是市场化运作，由成都市武侯祠博物馆控股成立了股份制公司，吸收民间资金和管理人才，多元化多渠道地提供丰富的文化产品。锦里商业地产成功主要因素是依托武侯祠巨大的游客数量所带来的经济效益。去年武侯祠的游客数量达到100万人左右，由于武侯祠的占地面积有限，配套设施不齐全，武侯祠只能满足广大游客游的需求，吃住行等重要生活组成部分带来的效益大大流失了；锦里的建成和武侯祠相辅相成优势互补，使得之前浪费的资源能够有效聚拢。
定位中青年租金按物业类型收取
锦里商铺招商工作严谨也是保障现在商气火爆的一个重要原因。锦里管理有限公司刘总告诉记者，锦里古街早期的消费定位就是广大中青年，所以锦里建造了大量的古式建筑，又以现代时尚文化的酒吧娱乐区来迎合中青年消费，这也是锦里商业的特点。由于锦里土地属于国有性质，所以商铺采取只租不售的模式，从早期的400多家中层层筛选，最后选择落户30多家。对30多个商家的信誉和实力进行了严格的把关，这对稳定锦里商业持久繁荣起到了很大的作用。刘还称，锦里的商业模式和传统的商业模式不同，锦里对刚进驻的商家实行保障经营，在收取商铺租金价格没有按照成都市固有面积收取，而实行的是按商家所销售的物业类型收取，这使以手工生产的四川固有蜀锦、蜀绣利润薄但又具有丰富文化内涵的民间珍品在锦里得到可持续的发展。对酒吧餐饮等利润高的商家所收取的租金自然就要高一些，这种商铺收租的方法使得锦里的商业持久繁荣但又不失锦里深厚的文化内涵。
街道最宽6米最大化聚集人流
“一条340米长的街道最宽处6米左右，平均宽度为3-4米，这是锦里商业成功的要素之一”，锦里总体规划和主要建筑设计者，成都市亚林建筑设计有限公司李亚林高级建筑师这样认为。李称，为了锦里建筑的设计方案，亚林工作室先后邀请成都市建筑界的专家学者和相关部门领导总共开过七次研讨会，对秦汉三国建筑文化进行了深入剖析。文化商业地产街道宽度的大小是商业的致命因素，以琴台路为例，琴台路属于内环线路人流量大并且通车，其街道宽度24米，由于车流量大，人气流失不能汇聚商气，致其留下商业失败教训。与琴台路商业形成鲜明对比，锦里的街道宽度仅为3-4米，对聚集人流起到了关键作用，商业地产自然也就火爆。
据记者了解，紧邻武侯祠东面的锦里修建只完成了整个项目的1/3，剩下的2/3锦里古街将向西、南、北方向延伸，目前工程项目规划已在酝酿之中，届时将吸引房地产开发商共同投资，延伸修建后的锦里将围绕武侯祠，使武侯祠和锦里的商气更加紧密。
早报记者王爽摄影李国东
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