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2004年，成都房产走过了波澜壮阔的一年，房价飞涨，部分楼盘每平方米涨价幅度超过了1000多元。跨入2005年，购房者开始密切关注今年的房产动向，那么，今年成都乃至全省楼市将会有哪些全新的变化和趋势呢？
众所周知，土地是房产市场的“晴雨表”，房产市场的走势最先反映在土地供求市场。因此，本报特邀请专业调查机构———成都尺度地产顾问有限公司，从土地供求方面入手
，对2005年成都房产的全新走势做了一次深入的市场调查，希望对业内及想在2005年买房的消费者提供一些参考。
趋势一：
一环内商业楼盘活跃
数据统计：2005年成都市一环路内商业楼盘开发是绝对主流，辅以部分商务公寓和商住楼盘。在2004年的土地供应中，一环路内的拍卖土地数量占土地供给总宗数量的44.64%，但从供应面积上看，仅有266.9966亩，只占全部供应面积的5.22％。多数为旧城改造置换出的零星小宗土地。在一环路内的土地供给中，有56%的土地用于商业楼盘开发，有40%的土地用于住宅楼盘，但是在这些位于一环路内40%的住宅楼盘中，全部都是同时兼顾商业楼盘开发。
调查观点：可见，成都市一环路内区域今年的热点是商业楼盘的开发，以商业娱乐和商业办公为主，在商业楼盘的开发中，商业办公楼盘只有三处，且均是兼顾商业娱乐或商务公寓。考虑2004年出现的几处写字楼楼盘的开盘与销售，在2005年市区内纯写字楼楼盘的开发将暂时处于饱和平衡阶段，基本上都是以商务公寓的形式出现。
趋势二：
二环外房产涨幅明显
数据统计：2003年土地拍卖平均成交单价282.6万元/亩，2004年土地拍卖平均成交单价345万元/亩。一环内土地成交价增幅：2003年525万元/亩，2004年559.41万元/亩，增长6.55%。二环至三环土地成交价增幅：2003年85.75万元/亩，2004年148.79万元/亩，增长73.51%。三环以外土地成交价增幅：2003年86.3万元/亩，2004年167.6万元/亩，增长94.21%。
调查观点：二环以外土地成本的提高非常明显，平均达到了83%以上，其中住宅楼盘土地价格的涨幅达65.35%，商业楼盘土地价格的涨幅达132%。土地成本对楼盘价格的推动作用非常明显，2004年土地供给中二环以外的住宅楼盘占到了74%，可以预见，2005年二环以外的楼盘价格将大幅上涨，平均涨幅将达15%-30%。
趋势三：
二、三环东南成焦点
数据调查：一环至二环之间只有1.88%的土地供给，基本空白。二环至三环内外迅速升温，商业和住宅楼盘的土地供给各占了37.5%和43.75%，大体相当，在住宅楼盘的土地供给中，只有30%的土地可兼做商业开发，但是比例控制在10%以内，多为沿街商铺形式。三环之外供地不多，仅11处，且多数位于南三环外，其中住宅用地八处，纯住宅用地仅两处，其余皆为住宅兼商业，以及公共设施用地。2003年二环路成龙路以外，三环内外三圣乡一带供给住宅为主地块共5处，而2004年，同样在二环路与三环路环域之间的土地供给量增长了3倍，占全市土地供应总量的26.8%，并且范围更加广阔，比较均匀地分布于东南方向的二环路至三环路环域之间。
调查观点：二环至三环之间，今年的楼盘形式是住宅楼盘与商业楼盘齐头并进；一环与二环之间缺乏热点；三环外热点依然在南面，尤其是二环至三环的东南面将成为焦点区域，成为最热门的区域。
趋势四：
二环至三环住宅大热
数据统计：二环至三环的土地供给量相当大，统计显示，2003年共计4宗土地，总计945.07亩，平均每处面积236.27亩；2004年共计16宗土地，总计1012.90亩，平均每处面积63.31亩。2004年二环至三环之间的土地供给总量与2003年大致相当，略有增加，但宗地数量却是03年的四倍，因而呈现出“单宗土地面积萎缩，各宗土地面积差异较大”的特征，单宗土地最大面积306.08亩，最小面积8.94亩，从中型的住宅社区到小型的商住楼，购房者选择的范围将更大。
调查观点：从土地供给价格上来看，2003年的供给价格为85.75万元/亩，2004年猛涨到148.79万元/亩，增长了1.72倍。无论是从单价还是从总量上来看，我们都能预见，2005年这一区域的房价将会出现较大幅度的增长。
趋势五：
三环外开启大盘时代
数据统计：2003年平均每处面积156.94亩，总计941.6479亩；2004年平均每处面积339.55亩，总计3735亩；三环之外土地供给比03年总供给面积增加了接近4倍，土地供给块数增加了接近3倍，无论是从总面积还是从单块土地平均面积来看，都比上年有了大幅的增长。在这3735亩中，主要的热点是“南地王”的高新区内1036亩，其次是位于保和乡463亩住宅兼商业用地，以及南部新区的208亩商住用地，三者占了三环外土地供给的46%。三环外其余土地均为面积在50亩以下的小块用地。
调查观点：近两年来，三环路以外，拍卖出4000多亩的土地，平均每块地达到了300多亩，尤其是南地王和西地王，将在1000亩以上，可以说是成都不折不扣的“大盘”，随着这些地块的开发上市，成都房产与居家将真正迎来大盘时代。
趋势六：
外地企业占领半壁江山
数据统计：据统计资料表明，就外来房地产企业在蓉投资规模来看，仅上海绿地、和记黄埔、万科、融创、中海等房地产开发企业在成都拿地共计3733.1789亩，占到了全部拍卖土地的73.04％；成交金额达到407844.7893万元，占59.56％。
调查观点：随着外来巨鳄纷纷来到成都，短短几年时间，成都的“地盘”已被外来军团占领半壁江山，而且其扩张势头还非常强劲。他们将凭借着强大的资金、人才及技术实力，大大地改变成都现有的房产开发格局和模式，也将改变老成都人旧有的居家观念。
（本文数据提供：成都尺度地产顾问有限公司）
记者欧波摄影朱建国
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