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因为天下贼多，所以人们憧憬“天下无贼”的境界；因为房地产市场问题重重，人们便想出规避楼市黑幕的各种招数，商品房交易合同网上备案（也就是常说的网上交易）正是防黑治黑、规范交易的一种新手段。
自2004年3月30日，上海在全国率先实施新建商品房销售合同网上备案以来，北京、天津等地纷纷仿效，借助网络的开放性、公众性来监管、整肃楼市交易。
2005年春节后，上海将在进一步堵漏一手房网上交易的基础上，全面推出二手房交易公共平台，所有二手房从交易信息挂牌到资金交割的交易全过程都可以在网上进行。问题是，近一年的运营实践显示，一手房网上交易还是没有能够封堵住房地产市场上的形形色色的黑幕：虚报价格、虚假交易、违规炒卖期房、哄抬房价，不一而足。如何“补天”，网上交易才能“网”住房地产市场的“黑”？
上海“一手房” 网上交易三招补漏
在实施一手房网上交易的11个月中，上海市房屋土地资源管理局处理过两个公然的违规炒卖期房的楼盘：一个是紫罗兰家苑，一个是万邦都市花园。2004年9月，紫罗兰家苑违反上海市期房交易必须在取得许可证后公布的时间段内真实进行的规定，借深更半夜开盘，使其在没有取得预售许可证的情况下即开始预订销售的违规手法得逞，造成一开盘即售罄的假象。2004年12月底，上海万邦企业集团公司开发的万邦都市花园开盘。尽管房地产网上显示该楼盘还有多套房源可售，但排队苦等多天的老百姓就是买不到房，开发商以各种理由拒绝销售；而楼盘周边的中介公司到排队现场兜售，只要在合同款外多付10万元的“咨询费”（不出具任何字据），要什么房子都有。
上海市房地产交易中心在校核万邦都市花园已签订的定金合同中发现，诸多信息虚假得令人发指：同一套房屋售价悬殊几十万元；购房人的身份证号码五花八门，竟然有13位、11位、9位和5位数的；而购房人的住所更是荒诞无稽，什么“阿哥如果而后”、“的沙皇”、“阿斗发个”、“无可奈何花落去”……完全不符合合同法和价格法的规定。经查，这家公司为保留房屋沽价待售，一方面串通卓群房地产经纪公司等4家房地产中介，合谋制造虚假信息，让中介公司作为虚拟“买家”，在网上订立高价虚假合同，不出具发票，以哄抬价格，造成真实购房人追涨；另一方面，内部规定允许签署定金合同后7日内以换房方式撤改合同，纵容其员工和购房者违规炒卖期房，赚取差价。
随意开价、拒售房屋以待价而沽、网下签订预订合同、订立虚假合同炒卖期房……如此种种违规手法并非个案现象，而是在房地产市场普遍存在。近日，上海市房地局再出三招，从2005年3月1日起实施，以补堵漏洞：
一是价格约束。上海明确规定房地产开发企业预（销）售的新建商品房必须以楼盘为单位，在网上公布销售参考价和相应的价格浮动幅度。在预销售时，开发商应以公示的参考价和价格浮动幅度为依据，与购房人协商确定实际成交价格，以避免开发商在销售过程中“见风涨”。上海市房地产交易中心将以市场形成的价格为导向，以真实交易为依据，在“网上房地产”网站上，以楼盘为单位公布已登记商品房销售合同的实际成交价格。如果有开发商拒售网上操作系统楼盘表内标有“可售”标识（为绿色）商品房的，一经查实，将在网上予以公示。
二是解约约束。商品房销售合同在网上备案后，在申领预告登记证明或房地产权证前，如果要解除合同，买卖双方必须持解除合同的书面协议、房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同等材料，共同到房屋所在地区的房地产登记机构申请办理注销合同备案和撤回登记。如果一房委托另一方当事人代办，必须附加经过公证机关公证的委托书，否则，要在报纸和“网上房地产”网站上公告，等公告期满无异议，才能办理撤销手续。
三是公众监督。在每个销售楼盘信息中，将新增合同撤销套数、撤销面积和累计撤销均价，旨在通过公布每个网上交易项目的合同撤销情况，让广大市民更好地了解网上交易的全面情况，一旦某些楼盘出现不合理的高撤销率等情况，即可从网上直接获得信息。这可以发挥公众监督的作用，促使开发商自律。房地主管部门对发现有开发商或房产中介机构违反规定、炒卖新建商品房预购书或期房牟取不正当利益的，将严肃查处。
“二手房”交易平台将全面推出
眼下，构成住宅商品房市场主体的是两部分，一是一手房，一是二手房。在上海，二手房市场日趋活跃，2004年，上海二手房的成交面积已接近一手房，并有超越一手房的趋势。二手房市场中的交易安全、中介诚信、贷款安全、交易成本和交易效率等问题与一手房市场相比，有过之无不及。上海在修补一手房交易模式的同时，力图规范二手房市场，完善交易规则，按照“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的要求，着手构建“信息流、权利流和资金流”三流合一的二手房交易公共服务平台。
据介绍，在这个全新平台上，买卖双方可以享受以下四项服务：一是完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的全程手续；二是可自愿选择金融、经纪、评估、公证、担保和房贷等服务机构提供的专业服务；三是可利用平台提供的真实交易信息规避信息不对称所造成的交易风险，并利用平台提供的监控系统来保障交易中产权转移、资金交付的安全，及时跟踪交易状态；四是获得平台提供的最新政策和市场信息。由于从网上获取买卖信息到最终交割，网上平台均是免费的，这对于从事二手房交易的中介公司来说，无疑是个挑战。将来，中介只能靠提供优质服务、诚信来赚钱，以往利用买卖双方信息不对称，只要收集到房源信息就能赚钱的局面将难以为继。
日前，上海二手房交易服务公共平台和二手房交易服务体系已基本完成，整个平台计划于2005年春节后在全上海范围内推出。
网上交易能挽回市场诚信吗
“封堵黑洞，留住信心”对于“炒房比炒股还黑”的房市现状而言，已是第一要务。
眼下，越来越多的开发商串通中介公司，联手哄抬房价已是公开的秘密。其惯用的“三步曲”是：先让中介雇佣民工排队，制造紧张气氛；其次，在开盘时，让中介或内部员工高价签订几套房子，中介以此价格为“标杆”，哄抬房价；等真正的买房人憋不住“上钩”后，房价已被拉高，开发商再撤销原订的高价合同；最后，开发商大量出货，中介手中的房子也乘机出手。正因如此，在上海，网上合同撤销率畸高：499套房子成交了1707次，合同撤消1238次；86套房子成交了349次，合同撤消310次……许多楼盘的合同撤销率都在70％以上，且一套房子平均撤销合同的次数多在3到5次，越是高价楼盘，预销售合同的撤销率越高。
据调查，开发商撤销合同有两种原因，一是输录错误，而根据操作经验，其比例不会超过10％；二是开发商与中介等串通，进行销控、炒作。对此可以佐证的是，80％楼盘的撤销价格均高于最终的实际成交价格，这表明当初的定价有拉高价格之嫌。在上海市“网上房地产”网站2004年12月合同撤销综合排行榜上，某楼盘的撤销均价为9360．89元，而实际成交均价只有9186．13元。
业内人士指出，住房事关国计民生，而房地产市场和股票市场一样容易产生价格操纵行为，房地产市场的投资者也和股票投资者一样，普遍存在典型示范偏差和羊群效应，追涨杀跌。开发商利用信息、资金优势，操纵市场屡见不鲜，其行为和股票市场的坐庄如出一辙。证券市场适用了操纵价格罪，动用刑法规范，尚且如此，单凭建立在信息公开之上的交易网，想彻底剔除房地产交易市场的黑幕，难上加难。越来越多的法律界人士主张，政府必须根据《刑法》关于违反国家规定，扰乱市场秩序的规定和《价格法》中关于相互串通，操纵市场价格为不正当价格行为的规定，对参与操纵市场的开发商、中介用典动刑，否则不足以平稳楼市。
作者：徐寿松
（来源：经济参考报）
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