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常年占据南京楼市1/3份额的江宁区楼市爆出一个惊人数据：2004年的市场供应量比销售量多出100万平方米，供销比达到1.54：1。近日，南京市房管部门已和开发商达成共识：2005年严控开发速度，全年要削减100万平方米的开发量，从而迈开了江宁区房地产开发自我调整的步伐。
高供求比敲响楼市警钟
2004年的江宁楼市被当地房产局和开发商总结为“不平静的一年”。5月，国家宏观调控收紧了银行贷款，开发商的自有资金比例从20%被提高到35%；同时土地的紧缩又使地价一时难以下降，江宁某地块拍卖创出110万/亩的高价，房地产企业普遍面临融资困难和拿地门槛提高的难题
其实，摆在江宁开发商面前最现实的困难是，市场的供应量远远大于需求量。据统计，2004年全年江宁共完成房地产开发287.56万平方米，比上年同期涨了33.9%；商品房销售面积182.31万平方米，同比不仅没有增长还略有下降，供销比达到了前所未有的1.54：1。
江宁房产协会秘书长侯金生不无忧虑地说：形势非常严峻。一位不愿透露姓名的楼市专家更是对此直言不讳：这一供求比足以影响房价。对江宁而言，即使撑得住房价，也撑不住销量。这一看法得到了市场的验证，去年1-11月，江宁商品房销售面积同比下降1.04%，净减少2万平方米。
2005年削减开发量四成
去年末，统计数字一出连江宁房产部门都被吓了一跳：287万平方米的实际开发量比年初150万平方米的全年计划足足多出137万平方米！
面对严峻的供求比，江宁房产局局长孙永安提出，2005年江宁计划开发面积170万平方米，比2004年少开发100万平方米，减少幅度近四成。
与此相对应，2005年的房产投资额、销售额等计划也均出现大幅削减：全年的房地产投资额是20亿，比2004年的43.37亿收缩了一半；销售面积140万平方米，比2004年的182万平方米降低23%；销售总额40亿，比2004年的62亿足足少了1/3。
这岂不是把已经做大的楼市变小了？当地多数开发商不这样看，并对政府的决策表示支持。在一次江宁房产局组织的开发商座谈会上，莱茵东郡副总经理冯力表示：“为实现2005年的平稳过渡，必须控制开发节奏”。武夷绿洲的总经理龙治先还提议：“2005年房地产行业应进行协商自律，不要再加速供给”，并明确表态：“我们公司2005年不进行大规模开发，只对现有的两组团进行完善，继续做景观和配套。”江南青年城副总经理田平特别提出，应对开发大盘提高风险认识。
为保房价而控制房价
政府除了控制江宁今年的开发量，孙永安局长认为：楼市调控更重要的手段是控制房价。他提出2005年的目标是：“除了经典楼盘房价稳定在4000元/m2以外，普通楼盘的房价一定要调控好。”
统计显示，2004年1-12月，江宁商品房62亿的销售额比上年同期整整多卖了近15亿！房价已经达到了3400元/m2，而上年同期则在2598元/m2，一年整整上涨了802元/m2，远超全国房价30%的涨幅。
孙永安告诉记者，我们不希望这个房价阶梯拉得太大，但也不希望这个阶梯彻底消失。房价涨得太快了，不仅政府有压力，楼盘开发风险也会加大，安全性难保。
为了真正调控房价，江宁房产局提出了“楼盘回购”的计划。因一些小的楼盘抵御不了资金风险，考虑由房产局旗下的交易中心兜底销售，以避免房价快速下跌，影响老百姓的购房信心指数。
作者：邓华宁
（来源：经济参考报）
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