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日前，随着中国房地产开发集团公司（简称中房）无偿接收16亿中国华能集团公司（简称华能）资产事件的展开，标志央企房地产重组大幕正式拉开。
自去年6月底，国资委下发重组通知（国资函［2004］104号《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》）之后，隶属于国资委191家企业旗下总量达1800亿元资金的房地产公司，开始了私下紧密接触，各种商谈合作事宜的传闻时有传出。此次，中房无偿接收16亿华
能资产背后有着怎样的故事，央企地产整合之路将会何去何从，正成为人们关注的焦点。
中房接收华能意在做大做强
1月29日，分属我国房地产行业和电力行业的两家大型中央企业，中房和华能在北京钓鱼台国宾馆正式签署协议并举行交接仪式，华能所属的华能房地产总公司正式整体无偿划转给中房，资产价值16亿元。外界舆论认为，此次签约标志着，中央企业房地产资源重组迈出了实质性一步。中房终成央企房地产重组“吃螃蟹”第一人。
中房方面称，看重的是华能房地产四方面的能力：专业人才、房地产的发展基础、发展能力以及业绩。据悉，这次华能和中房采用行政手段，实行划拨，是双方“自由恋爱”的结果。“房地产业在华能是辅业，在中房是主业，重组后对双方都是好事”。国资委企业改革局副局长白英姿表示，这是央企实施非主业划转的探索，对中房和华能在本专业领域的发展都具有重要意义，利于企业集中精力做大做强。华能总经理李小鹏说，相信华能房地产开发公司转入中房后能加速其发展。
中房房地产开发部部长韩旭升介绍说，重组方案的基本操作模式是按照股份制改造的方式进行，也就是说被重组的房地产企业未来将不再参与经营，而是直接按照资产大小持有相应的股权。
此前，中房董事长孟晓苏在多个场合表示，希望能够整合1000亿元中央企业所属的房地产企业，并表达了要做超级房企的想法。据称，如果能得到国资委的顺利推动，实现重组和股权多元化的话，中房集团将在3至5年有望达到1000亿至2000亿元的资产规模。孟晓苏表示，接收华能只是他们重组战略的第一步，其他有关房地产资源重组的洽谈正在进行之中，有的央企愿意入股、有的主张划转，不久将有新的更大的重组动作。
孟晓苏计划把这次重组战略分为三步走：第一步，尽可能多地把中央企业中的房地产资源收拢过来。他说，“中房集团每年开工1300万平方米，竣工600-700万平方米，占中国房地产业的3%。如果把中央企业的房地产资产再集合起来，希望把这个数据扩大到8%-10%。”第二步，实现混合所有制。股东可以将股权出售给企业经营者或者国外机构，打破国有股权一统制。他认为正是这一点吸引了很多央企，他们加入中房就是因为股权可以变现，这比他们变卖现在的资产好得多。第三步，中房在混合所有制基础上再进一步拓展，进行多轮整合，打造中国房地产业龙头地位，然后实现境外上市的目的。孟晓苏对此憧憬道：“我们境外上市的体量也应该不小，会达到类似于中石化、中石油境外上市的效果。”
央企房地产重组未列时间表
2004年6月28日，为加快中央企业布局结构调整、推进中央企业的股份制改革，国资委发函确定《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，并决定由中国建筑工程总公司（简称中建，该公司房地产业务的主体企业是总部设在深圳的中海地产）、招商局集团有限公司（简称招商局集团，该公司房地产业务的主体企业是总部设在深圳的招商地产）、中房、中国保利（集团）公司（简称保利集团）、华侨城集团公司（简称华侨城集团）等5家企业进行整合中央企业的房地产资源。这400多字的公告，预示着隶属于国资委191家企业旗下的、总量达1800亿元房地产公司的资金，将被这5家中央企业瓜分。
但半年多来，除了中房获得华能房产业务划拨外，其他企业的房产资源整合进展非常缓慢。央企房地产重组前行之路显得过于谨慎，为此而招来外界的一些猜疑。
早在2004年4月初，中国企业改革与发展研究会会长高尚全和中国房地产业协会会长杨慎就在《关于加快有效整合中央企业房地产资源的建议方案》中提出，将中房改制为由国资委发起组建“中国房地产集团股份有限公司”，第一步形成资产总额约在1000亿元上下，资本金约在300亿元上下的房地产大公司，进而形成资产总额在2000亿元以上的房地产大公司，规模接近于世界最大的房地产公司——香港长江实业公司的规模水平，成为真正意义上的具有国际竞争力的“房地产航母”。但国资委并没有将所有央企房地产集中于中房一身，既是从促进市场竞争出发，也有防止新的垄断之意。
国资委主任李荣融对此次重组提出了明确要求，重组工作将由国资委改革局负责拿出具体工作方案，并召集相关企业研讨执行路径。业内分析人士认为，此举和国资委希望有更多的大型中央企业未来能够整体上市的意图有关。另一方面，国资委似乎也想通过这种行政指导性的整合，在房地产行业内造就出航母型的大企业集团来。国资委企业改革局企业重组处处长王润秋表示，面对严峻的土地、金融宏观调控局势，重组对于企业是有利的。集中起来搞，比多个企业分别搞，肯定能够优化资源配置。因此，我们将主辅分离和突出主业结合在一起进行企业重组应该是件好事。
对于被重组方来说，应该是几家欢乐几家愁。随着国家对土地、贷款政策的进一步紧缩，规模不大、处境不好的央企可能会积极与这五家房产央企接触，而那些规模相对大一些、目前效益还不错的央企，态度则显得很暧昧。此前有传闻说中远将调整非主营业务，有可能逐步退出如房地产、保险、旅游等经营领域。对此，中远方面的相关负责人表示，目前并没有和指定的五家房产央企有过联系，也没有任何具体的退出房地产领域的计划。与中远一样，很多央企也没有流露出要撤出房地产业务的具体打算。
目前，除了中房外，五家巨头中的其他几家都出言谨慎。远在深圳的华侨城的相关负责人向记者表示，在该问题上，集团目前没有可以公布的进展情况，“不便对此发表看法，也不评论。”保利南方公司主要负责保利集团的房地产业务，该公司办公室的工作人员也表示，集团的人员只在去年6月份提了一些相关的问题，其后就没有太多下文了，公司现在最重要的工作是完成保利房地产业务的上市工作。
经济学家何兴刚指出，虽然隶属于国资委的央企房地产公司有191家，总资产也高达1800亿元，但大多数效益不太理想或规模太小，不利于企业在这方面的发展。就目前的情况来看，中央企业在房地产业中还没有一个发展到了领头羊的程度。为了整合中央企业在房地产方面的资源，国资委才下发了这么一个文件。但是这个文件没有具体规定除了这五家企业之外的中央企业，最晚在什么时候必须重组。意味着这个文件只是起到一个建设性的指导作用。要不要重组，何时重组，企业可以自行掌握。所以，国资委钦点的央企地产五巨头也许在很长一段时间里只是停留在文件里，今后出现六巨头、七巨头、八巨头也未可知。这也许是很多企业出言谨慎的原因。
整合央企房地产资源之路该如何走好
尽管中房通过华能一役已经正式拉开了央企房地产业务的整合大幕，但由于其他几大巨头出言谨慎，被整合的企业也反应不积极。对此，有人认为靠行政手段整合行业的做法一直受到外界质疑，在敲响开场锣之后，如何整合资源才是最大的难点。
目前，中房在全国31个省市的200多个城市拥有340家企业，但实际上只有60%是中房直属、控股和参股的企业，其他40%只是挂着中房的旗号，归当地政府管理。虽然中房有关人士表示，不少外地企业其实是中房全额投资的，但在计划经济时期和由计划向市场经济转轨时期，有些地方政府不承认投资人的权益，导致中房失去了对这些企业的管理权，中房现在正通过各种渠道对历史问题进行清理。另外从经营角度来看，中房的经营业绩在整个房地产行业中并不突出。因此，中房在完成收购之后，如何将新购入的资产进行整合，让新资产与老资产协同发挥效力，使集团的业绩得到提升，应该是摆在中房面前最迫切需要解决的难题。
对于重组的前景，孟晓苏认为，房地产行业的重组应该比其他行业容易一些。它不涉及母公司的变更，少了许多阻力。他对未来充满憧憬：“我们提出‘百年中房’，敢用国号当名号的只有中房一家。中房如果能组合到1000亿，就是世界第三，2000亿就是世界第一。”
但一些业内人士认为，孟晓苏寄希望于行政的力量来完成中房称霸中国房地产市场的梦想，或多或少有些一厢情愿的味道。
专门负责此次中央企业重组的王润秋解释这次重组的原则时指出：“一方面要考虑企业自愿，另一方面也要考虑国有资产的优化配置。优化配置效果不是很明显的，我们不能硬搞重组。”
一位新加坡国有地产公司老总指出，国外大型房地产企业主要都是由市场化竞争形成的，有时候甚至经过百多年的演变才形成现在这样的格局。即使在新加坡这样由政府主导形成大型房地产集团的国家，也是如此。中国如果靠行政手段来整合，能有怎样的效果还是一个大大的问号。
针对央企房产整合的进展情况，部分专家建议，在具体操作中应该把市场的门打开得再大一点，在确保国有资产在转让过程中不会出现流失的前提下，让地方国资委掌控下的房地产企业和民营房地产企业都参与到这一进程中来，整合才可能取得更好的成效。
作者：朱继东
（来源：经济参考报）
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