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新鲜成都小户型摇身成酒店
前几天，小户型楼盘好望角打出醒目的广告，一期共116套小户型，做成了“川航好望角商务酒店”；无独有偶，几乎在同一时间，小户型楼盘森桦苑也打出广告推出“出租式商务公寓”，同时，记者还获悉，铜罗湾也有两家酒店，已经开始入驻经营，还有市中心东大街和西大街也有几个小户型正在酝酿开发成小户型酒店……种种迹象表明，2005年伊始，成
都小户型开始与酒店全面联姻，小户型投资出现新的转机，一种全新的小户型酒店经营管理模式浮出水面。
2月1日，记者来到好望角、森桦苑及铜罗湾等小户型项目现场采访，见识了这种由小户型转型而成酒店的模样。好望角楼下只有一个小坝子，站在小坝上，就可以看到墙上已经挂出了巨大的广告牌“川航好望角商务酒店”，拾级而上，就来到了好望角酒店的服务台，服务台相当简单而狭小，很显然是利用电梯间搭建而成的，而设在铜罗湾三楼的南城酒店，以及九楼和十楼将开发成的蓝七星酒店，都只在过道上设了一个服务台而已，而森桦苑的服务大堂相对要大气一些，面积约有100平方米，不过它们都有一个共同的酒店特征，在服务台后面，挂了几个时钟，有纽约时间、东京时间、巴黎时间，在墙上，还有房间的标价，标间约在80-120元之间，套房每夜约200元，钟点房3小时60元左右，另外，服务小姐和服务先生穿上了一套与酒店员工类似的工作服，使人清晰地感觉到这里是一个酒店。
虽然，小户型酒店是有点小气，甚至有点不伦不类，但这种界于宾馆和招待所之间的酒店物业，每晚的房价约在130元左右，还可以提供3小时60元的钟点房，同样提供24小时热水、空调，以及酒店的相关专业服务。很显然，这种小户型酒店经营模式，对于一个西部休闲大都市成都来说，绝对有其生存的市场空间。
丰厚
小户型做酒店值可翻番
据了解，在成都，一套40平方米左右的小户型，租金约为600-1200元左右，而且每年都有大约3个月的空置期，因此，一套40平方米的小户型，每年租金回报约为5400-10800元。而实际上，随着小户型增加，小户型出租相当困难，有统计显示，目前成都小户型空置率达到了40%以上。
然而，如果小户型做成酒店，酒店管理商一般会以每月约为1000元的租金整体租下，并且，签合同时间起码在10-15年左右，超长时间稳定的租金回报，可以实现了小户型的物业价值。
四川蓝色好望角商务酒店总经理程春禾介绍说，酒店租下好望角116套小户型，每月付出的租金在10万元以上，酒店所有员工约40人左右，如果按照好望角每天出租率90%，以每套平均出租价100元，每月按30天计算：100×90%×116×30=313200元，除去租金，公司盈利可达20多万元，除去人员开支，酒店有相当可观的纯利润。
而城南酒店客房部主管于文涛称，“公司投资购买了铜罗湾一层楼共32套房，加上装修费，总共约500万元，计划可在10年时间全部收回投资。”
嘉华凯悦饭店管理有限公司华总给记者计算说，“按照小户型酒店的经营状况，相对于小户型单独出租经营来说，其实现的物业价值，绝对可以翻一番。”
近年来，成都小户型的开发及投资异常火爆，小户型呈现产销两旺之势。然而，随着一个个小户型相继呈现，有价无市，小户型大量空置，出租困难，回收租金逐渐暴露出了矛盾，尤其是绝大多数小户型购买者本身就是“以租养供”的投资者，而开发商又以投资回报率把自己牢牢套住，靠小户型出租回收资金，成为了影响小户型市场发展的一大瓶颈，小户型做酒店，绝对算是小户型解套的一大法宝，这对开发商、中小投资者、酒店经营管理商、国家税收以及消费者来说，是一个五赢的大好事。
前景
小户型酒店一片光明
据了解，小户型酒店源于华盛顿、东京、巴黎等发达城市，近年来，已在北京、上海、深圳等城市流行起来，今年，这种全新的小户型酒店经营管理模式，已经悄然来到了成都，而且以一种迅雷不及掩耳之势风行起来。
座落在铜罗湾广场8—9楼的蓝七星酒店，拥有2层楼共64套客房。记者在现场看到，装修工人正热火朝天地忙活着，酒店计划于今年3月20日开业。其管理商嘉华凯悦饭店管理有限公司华德明总经理在接受记者采访时说，“我们基本上是按照三到四星级水平来购置装修客房，按照三到四星级水平服务，然而，我们的收费，基本上就是按二星级水平收费，对于消费者来说，小户型酒店提供的就是一种快捷、低廉、舒适、物超所值的酒店服务。”
据了解，成都的许多星级酒店并不景气，这也是为什么前段时间产权式酒店声败名裂，被中小投资者和银行界所抛弃的一大原因，而现在出现的小户型酒店是否会重蹈覆辙，再次上演产权式酒店的悲剧呢？
业内人士表示，“在成都，经营得困难的主要是那些高不成，低不就的星级酒店。它们收费一般在300-400元左右，然而出租率一般不超过40%。作为一个酒店，其出租率如果低于55%左右，肯定要亏损，所以，成都许多星级酒店实际上是在亏损与盈利的边缘挣扎。而经济型酒店非常受欢迎，像东大街某经济型酒店，其出租率基本上可以达到86%以上，旺季的时候，甚至可以达到98%。小户型酒店，平均房价就130元，只比招待所略略高一点，却可以享受到三星级以上的相关服务。今年，我们公司还计划在城南和东大街连锁开发3-4个小户型酒店。”
黄琳记者欧波
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