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2005年被人称之为商业地产年，许多业内人士认为商业地产将面临前所未有的大发展，而行业洗牌也将不可避免。东方早报报道，中国商业地产联盟秘书长王永平就提醒商业地产开发商应注意风险，他预计今年会出现很多商业地产烂尾楼。北京青年报的报道则说，本打算一铺养三代的投资人纷纷退市；而对市场持谨慎态度的人更加忧虑，2005年难道进入了商业地产问题年？
升息期来临不利商业地产
去年10月，央行九年来第一次调高利率，人民币进入加息期———专家预测，今年上半年利率还会上调。红石行经纪公司董事长屠洪彬先生认为，人民币进入升息阶段预示着宏观金融政策将不断收紧，这对商业地产来说是不利的。
首先，人民币升息会抽离商业地产投资者的资金。人民币进入升息通道后，带动了债券、信托等各种金融投资收益率的增高。有些投资品种的投资收益率甚至高于投资商铺。在这种情况下，一部分商业地产的投资者可能会将资金转向其他投资领域。
其次，去年有大量的中小投资者进入商业地产市场。人民币进入加息通道后，意味着商业地产的投资人还款压力也在加大。一旦经营出现困难，商铺出租收益不足以弥补贷款时，投资人就不得不继续追加投资，使风险加大。
另外，部分售后包租并承诺回报的商铺在升息压力下也不得不提高回报率水平，也会加大经营风险。
主力店造市不可过度迷信
在商业销售中，主力店的概念去年非常盛行。目前的主力店多定位在一些外资的大型商业，如沃尔玛、家乐福、伊藤洋华堂等。这些主力店的进入所产生的主力店效应，首先体现在会带动商业地产销售。因为国际商业品牌的选址有一套系统而严谨的方法。对于许多没有商业经营经验的投资人士来说，与其去花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随国际商业品牌做“傻瓜”式投资。
红石行经纪公司董事长屠洪彬先生分析，对于中小投资者来说，不要过度迷信主力店效应，主力店的聚客效应也并不像宣传或想象中的那么大。据了解，一些主力店目前已当起了二房东，在主力店内已形成了良好的业态分布，并不需要主力店外的商业经营者为其补充。如果一个小的商业经营者认为，只要靠近一个主力店就等于靠上一座金山，可能现实不如幻想那样好。
供应量太大商业资源有限
从市场供应看，开发商投资开发商业地产依然没有刹车的迹象。今年将投入市场的商业地产面积有增无减。从各种数据来看，今年北京商业地产的上市面积将超过100万平方米，在商业地产面积急剧扩张的情况下，商业资源的增长则显得相对有限。
市场上对商业地产的需求主要来自三个方面：首先是外资零售商，他们需要的是大型便利店和超市。其次是国际品牌在国内的布点，他们往往会选择燕莎、赛特、国贸这样的成熟高档商圈。另外是国内零售商为了扩大市场份额，会加大在国内市场的投放力度。以上三个商业地产的主力需求者，都离中小商铺很远。留给小商铺的资源并非十分丰富。如果小商铺的投资前期期望值过高，可能会难以兑现。
本期主持记者姜必刚
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