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本报于1月20日刊登了对成都统计局投资处的年度专访，通过该局投资处郑明华处长的分析介绍，让广大读者在第一时间了解到了成都市房地产市场去年的运行情况和今年的走势。昨天，成都市统计局又发布了二手房的最新数据。
二手房交易量高速增长
去年，成都市（含郊区市县）二手房市场非常活跃，成交量呈高速增长态势。2004年成都市（含郊区市县）二手房成交652.44万平方米，同比增长38.22%。其中成都五城区（含高新区）二手房成交343.82万平方米，同比增长40.56%。其中住宅283.99万平方米，较2003年增长41.01%；非住宅成交量59.84万平方米，较2003年增长38.49%。
点评：对比2003年的全年数据，可以看出随着成交总面积的增大，二手房市场交易份额逐渐增加，二手房交易增速有所下降。
土地购置量加大
从开发规模看，全年房地产开发投资达291.41亿元，增长18.8%，商品房在建规模达2937.73万平方米，增长8.1%。2004年全市土地购置面积为1227.65万平方米，比去年同期上升28.2%。本年商品房新开工面积为1185.13万平方米，比去年同期下降9.6%。
点评：开发规模稳步扩大，房地产市场土地供应未受较大影响，由于部分大宗地块是在2004年四季度购置的，土地尚未进行开工建设，因而2004年的新开工面积有所下降，但随着2004年后期购置土地的投入施工建设，商品房新开工面积将呈上升趋势。
商品房销售持续旺盛
2004年商品房销售面积达1128.87万平方米，其中97.2%售给个人。个人仍是住房消费的主体，年末个人住房贷款余额达到338.93亿元，增长28.3%。商品房竣工销售总体保持平衡，竣工面积销售率为87.8%，其中，住宅为97.7%，办公楼为51.3%，商业营业用房为47.6%。
点评：从商品房销售看，成都市房地产市场已连续几年保持旺盛的销售势头。结合空置面积看，住宅处于供销两旺的态势；办公楼逐渐步入良性发展的轨道；商业营业用房施工、竣工、销售旺盛，但不能忽视其空置面积大幅增加的趋势。
资金结构改变
从本年资金来源情况看，房地产企业资金总量增长20.3%，达396.5亿元。银行贷款减少18.7%，企业自筹资金和购房者定金及预付款分别增长14.1%和30.6%。
点评：资金结构已发生显著变化，开发商对银行贷款的依赖正在减少，对依靠企业自筹资金和购房者的定金及预付款进行开发的程度在加重。
商品房房价稳中有涨
全成都市含经济适用房在内的商品房（现房+预售转竣工销售）平均房价为2452元，每平米上涨356元，涨幅为16.9%。
点评：房价上涨一是成本推动，二是需求拉动。一方面，据央行发布的《2004年第三季度中国货币政策执行报告》显示，成都地价涨幅位居全国第三，建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》，对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求，再加之钢材等建材价格的上涨，导致房地产开发商运营成本上升。另一方面，我国国民经济连续多年快速增长，经济模式的升级引发了消费结构升级，社会开始进入住房、汽车的消费时代。尤其是城市旧城改造等建设热潮的兴起，使住宅成为当前最主要的生活消费品，构成了房地产市场真实有效的需求拉动。
空置商品房减少
12月末，全市空置商品房153.18万平方米，比去年同期下降33.2%。其中，住宅空置58.82万平方米，下降59.1%；写字楼空置15.93万平方米，下降13.3%；商业营业用房空置54.92万平方米，增长26.5%。空置商品房中，45.6%为一年期内的短期空置，即待销商品房。超过一年期的空置商品房83.37万平方米，其中空置1-3年的滞销房64.54万平方米，3年以上的积压房18.84万平方米。
点评：在开发规模不断扩大的情况下，空置商品房大幅下降。结合竣工和销售看，空置率处于较低水平，反映出成都房地产市场仍处于供求基本平衡、供销两旺的良性发展轨道。
荣洋记者李韶东本版摄影刘陈平
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