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二手房市场起落变化是整个房产市场的“晴雨表”。回顾2004成都二手房交易市场，年初火爆热销，而年底却明显降温。有业内人士指出，成都二手房市场这一显著变化，与银行金融政策的调整是密不可分的。
态度谨慎银行紧缩贷款金箍
“去年开始，全国各地的二手房不良贷款率都有所上升，像上海个人住房不良贷款率中，二手房不良贷款率就占总量的70%以上。在这种大的背景下，从去年5月份左右，银行对二手房的按揭贷款业务开始逐渐紧缩”，一位二手房中介公司的负责人告诉记者。本来从去年5月份开始的成都市政府暂停发放住房补贴等措施，就打消了许多购房者的买房欲望，紧接着银行又调整了一些针对二手房按揭贷款的政策，变相地提高了购房者按揭购买二手房的门槛。
对于银行具体如何提高二手房门槛的措施，成都上井置业市场部的吴经理在接受记者采访时说，首先是对按揭二手房的贷款成数作了调整，按照贷款评估价计算，一般职业的购房者可以申请贷款6成，而公务员、银行职员、教师等职业的购房者则可以申请贷款到7成。其次就是在1990年以前的二手房很多银行现在已经取消对其发放按揭贷款，因为这种房子容易产生被拆掉等风险。目前惟有像浦发、民生等银行对此尚还有回旋的余地，但他们对1980年左右远期的二手房也比较谨慎。另外，像招商银行出台的政策则是房龄加上贷款年限不能超过25年期限，以此来规避按揭贷款中给银行带来的金融风险。
吴经理告诉记者，现在每次去银行替购房者办理各种按揭手续时，有一个最明显的感觉就是银行对所有购房者的审查更加严格、细致了，甚至像农行与建行的某些支行还增加了对购房者是否还拥有一套房子的审查环节，因为购房者必须要有一套房子才能够在这些银行按揭购买二手房。
政策调整二手房交易明显回落
很显然，自去年5月份银行出台了这一系列针对二手房按揭的金融政策后，市场迅速作出了十分明显的反映。
“相对于去年上半年的红红火火，下半年我们的业务量一直处于下滑的状态”，某中介公司的负责人直言不讳地告诉记者，他们公司经常在交易过程中遇到因为按揭贷款的成数不符合购房者的想法，银行开出来的按揭成数让购房者无法接受，从而使购房者把购房目光投向了其它商品房的情况，甚至有的购房者还舍近求远地去购买了郊区的新房，导致了多次交易失败，丢失了不少业务量。
据成都市房产管理局提供的数据显示，自去年5月份银行调整了二手房按揭政策后，成都二手房市场开始产生了变化，去年5月份二手房的成交量就从年初的3500多套降至2000套左右。到了去年年末，成都市五城区和高新区的二手房交易状况更加明显缓慢，二手房的总体成交量在2003年的涨幅上已经明显回落。
“这一方面与购房者购房行为逐渐理性有关，但同时与银行提高了按揭门槛有着直接的联系，”四川森信机构的吴槊面对记者的采访时谈道。在2004年有不低于70％的购房者希望通过银行按揭贷款来完成二手房的购买，但是由于二手房的特殊性（像贷款政策、房龄、评估等因素），使得去年成都的二手房置业者只有不到一半的人通过了银行按揭贷款，其余有意向的购房者要么是选择了一次性购买二手房，要么是放弃了购买二手房而选择了新房。最后，他还表示，“导致去年成都二手房交易涨幅回落、逐渐放缓的原因，银行的相关金融措施的调整是重要因素。记者钱乐亮
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