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日前，家住成都的张女士打进本报热线称，她去年在城北某花园买了一套商品房，开发商通知前去领房产证和土地证时，却发现房屋国土证上本该70年的土地使用年限变成了64年。张女士感到十分疑惑：还有6年到哪儿去了？为什么新买房子的土地使用年限少了6年？
现状土地使用年限普遍“缩水”
记者在采访中了解到，诸如张女士的疑惑，即土地使用年限“缩水”的现象在成都楼市普遍存在。据记者调查了解，开发商从拿地到房屋销售，通常会间隔一至三年，而住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。开发商从拿地到消费者购房之间产生的时间差，实际上就是土地使用年限“缩水”的具体表现。
根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为一至三年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权限根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。
调查
大多购房者忽略土地年限
据来自成都市统计局的相关资料显示，2004年1-11月，全市商品房空置面积142.73万平方米，同比减少29.4%；空置期在一年内的待销房为67.78万平方米，空置期在一年至三年的滞销房为63.29万平方米，空置期在三年以上的积压房为11.66万平方米。其中，住宅空置63.75万平方米，减少47.4%；办公楼空置14.82万平方米，减少7.9%；商业营业用房空置43.72万平方米，增加4.9%；其他用房空置20.44万平方米，减少12.6%。这些空置房大多是开发商销售过程剩下的存量房。
对此，城南某楼盘销售总监日前在接受记者采访时认为，在目前存量房的交易过程中，购房者对所购商品房的土地使用年限提出异议的很少，这反映出购房者对土地使用年限的漠视。部分业内人士分析该现象后指出，由于存量房本身就比在售的商品房的房价稍低，价格上有些优势，针对单个项目来说房屋量比较少，开发商也不会对价格很计较。“早点出手，以利资金回笼”的想法使大多数开发商在卖存量房时会让利于购房者，所以很少有购房者对土地的使用年限“较真”。
问题
土地年限“缩水”谁补偿
针对目前土地使用年限“缩水”这一有损购房者利益的楼市现象，四川华楚律师事务所律师金兴超在采访中称，因土地使用年限而产生的咨询或投诉比较少，一方面折射出购房者的法律意识淡薄；另一方面也反映出相关法律法规的滞后。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。据了解，立项变更至少造成土地开发周期延长，使业主的“使用权”因此“缩小”。金兴超律师告诉记者，公民和单位对于土地的使用权可以通过划拨、出让、转的方式取得；集体所有土地向本集体成员转让时，必须先通过征用手续转为国有土地，国有土地使用权自划拨或出让开始计算使用期限，而土地使用权应随地上房地产一并转移。
金兴超律师同时指出，如果立项发生变更的原因是开发商引起的，那么损失的利益，自然应由开发商来承担。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。
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“缩水”大讨论
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律师土地年限“缩水”补偿难
四川华楚律师事务所律师金兴超则尖锐地指出，根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以回收。但现实情况是许多土地开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且目前我国房地产制度中也没有相应的规定。这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但购房款中已包含了交纳的土地出让金。
金律师认为，在房地产交易中，消费者在很大程度上属于被动消费，即便发现合约上有不利于自己的细节，但若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设立的“霸王条款”。一业内人士指出，虽然现在名为买方市场，但实际上消费者缺乏更多的主动权。从法律上讲，因土地使用年限导致的业主利益受损，应由开发商承担。目前由于缺乏相应的规范，而现实情况消费者又处于弱势地位，所以很难得到赔偿。
声音
70年后房子咋办？
四川华楚律师事务所律师金兴超律师认为，由于土地是国家的，业主只是拥有土地使用权，并且是附年限的。从理论上讲，70年届满后，国家可以收回土地使用权，业主也可以再次向国家交纳土地使用费用。由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授于土地使用权。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。
也有业内人士称：土地使用权期限届满之后，国家将收回土地，产权人则可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。如果70年后由于城市建设或其他政府行为要拆除房屋，收回土地，同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的补偿。文强记者阳后彬摄影刘陈平
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