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写字楼群雄并起，酒店商业加盟角逐
中心区进入战国时代
住宅市场在深圳中心区的“江湖地位”在经历了2003年的雄起后开始淡出，主流话语权在2004年迅速被写字楼市场替代掌控，并且这种趋势在2005年伴随着高档商业和高级酒店
的开发运营表现得更为显著。
从国贸大厦到地王大厦，再到中心区写字楼，深圳写字楼市场从“个人英雄主义”走向“群雄主义”。2005年，随着大中华国际交易广场、金中环商务大厦、捷美商务中心、凤凰大厦、新世界中心陆续面市，加上安联大厦、国际商会大厦、诺德中心、免税大厦、华融大厦等的推波助澜，喜来登酒店、香格里拉酒店、星河酒店等推动着全新的商务时代—“战国时代”已经到来。
深圳写字楼国际化水平提高
深圳将成为实施“9＋2”泛珠三角区域合作和CEPA的战略“桥头堡”。对于深圳中心区，社会已形成共识：它是深圳实现城市战略目标的重要空间基础，对深圳自身的发展和实现深港经济衔接，形成香港－深圳－广州国际性城市带，都将产生深远的影响；并且将成为珠江三角洲城市群最重要的功能区、以及华南地区乃至全国对香港及海外联系的核心之一。
德思勤董事长龙固新表示，深圳中心区从立意、规划到建设、运营均瞄向世界一流水准，无论是公共产品，还是商用建筑，它们都集合了世界顶尖专业机构的智慧；深圳中心区已发展成为“泛都市综合体”，它几乎集合了房地产的所有产品形态，包括住宅、公寓、商业、酒店、写字楼，并且高度相关形成“中心区产业链”，大大提升深圳写字楼的国际化水平，这从跨国公司和高端客户的区域性流动和进驻就能说明。
早在1986年，《深圳经济特区总体规划》首次提出建设一个具有国际水准的城市中心区。1995年，中心区方案设计国际招标，邀请了国外四家顶级事务所参加投标，1996年8月召开方案设计国际咨询评议会，由国内外一批著名设计大师组成评委会，评出优选方案。又经过二年的工程前期准备工作，1998年末中心区开发建设全面启动。
由于其地缘优势，中心区是未来深圳对外的门户，将由国际性企业、高端商务来形成。环境的营造需要经济支撑点、增长点来刺激，而这样也将促成更多的高端国际型企业进驻，深圳凤凰置业公司销售部经理谢菲这样认为。
城市竞争力有待进一步挖掘
在2004年中国城市综合竞争力研究中，深圳已位居全国第三位。多种研究结果表明，和上海、北京相比，深圳的商务成本最低，营商效率最高。
改革开放、特区实践、经济试点和房地产市场均证明了“深圳模式”的成功。大中华集团董事局主席黄世再认为，上海、北京有自己的优势，深圳也有自己的优势；深圳在文化心态上与香港还有差距，要让深圳从“国内移民城市”转变成为“国际移民城市”。WTO背景下深圳能否大胆探讨外汇流通？黄世再作了大胆设想：设立外汇调控中心，以掌握外汇市场动态，吸收世界更多基金、货币流通到深圳，加速深圳国际大都市的建设。
对于目前世界500强进驻中国往往选址北京、上海的既定事实，安联投资公司总经理王新村表示这种趋势将有所改变，跨国企业选址深圳将会随着深圳城市竞争力的进一步挖掘和认知而增强，进驻深圳中心区的跨国企业将会越来越多。
深圳市新浩投资发展有限公司董事长罗益洪表示，中心区的规划总的说来是不错的，从城市的角度，深圳的商务效率很高；但在市场意识和服务意识上和上海还有差距，应该吸引更多的跨国企业进驻，提供整体的竞争优势。深圳是一个包容性很的强城市，也是集合了中国文化的综合体，在建筑上也该百舸争流。写字楼市场竞争更加白热化据深圳市土地和房产管理局统计数据，2004年办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94％。深圳市房地产研究中心主任王锋指出，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。而深圳中心区的现实是——2005年写字楼市场供应量进一步扩大，在售写字楼项目总建筑面积累计超过120万平方米，约是2004年深圳写字楼总销售量的5倍，竞争激烈更加白热化，这从去年写字楼市场营销策略上的针锋相对就能窥其端倪。日东天成地产（深圳）有限公司有关负责人对此认为不必要担扰，深圳中心区要真正符合国际需求，甲级写字楼还太少了，应占有更广泛的环球资源。写字楼和住宅销售情况不同，用销售数据而不考虑租赁市场来衡量写字楼市场将会存在较大误差，世界500强和跨国企业选择写字楼相当部分以租赁为主，况且把一个项目批准预售量笼统地合计为当年市场供应量有关偏颇，它往往需要两三年来消化，德思勤副总经理刘中华对写字楼市场的供求计算方式提出了异议。
同致业地产总经理张晓光表示，在深圳房地产20年发展中，市场的供求其实不完全由地价决定，也不完全由地与人的需求关系决定，更在于人们对市场的预期和信心。
同质化意味着整体高档化
中心区写字楼往往瞄准跨国公司和大中型企业。这样势必导致两大问题：一是同质化问题；二是市场容量问题。
针对中心区写字楼的同质化问题，日东天成地产（深圳）有限公司有关负责人有独到见解：“这也有好的一面，低档的东西没有了，让中心区写字楼的档次整体提升了，这样更容易形成供应链、需求链。”
深圳企业同样存在分层，并且随着深圳经济的发展将会有更多跨国企业进驻深圳。张晓光认为，中心区写字楼的客户可以分为三个版块：创业板块，这类企业是处在创业初期，一般只租不买；成长板块，这类企业一般处在发展阶段；成功板块，这类企业资金实力雄厚，一般都是行业带头大哥。深圳作为创业热土，年年都有创业型企业成为成长型企业，成长型企业成为成功型企业，这也为写字楼市场提供了空间。中心区（北区）写字楼项目一览（单位：平方米）中心区（南区）写字楼物业一览（一）（单位：平方米）中心区（南区）写字楼物业一览（二）（单位：平方米）（上表数据仅供参考，以实际数据为准，排序不分先后）丰富业态提升商务链价值星河集团董事长黄楚龙指出，围绕着写字楼经济，丰富的房地产业态为深圳中心区积聚了巨大的商务链价值，实现了从量变到质变的商务聚变。从住宅、公寓到商业、酒店、写字楼，深圳中心区几乎囊括了房地产的所有形态。据统计，深圳中心区住宅总建筑面积仅为该区域规划总建筑面积750万平方米的20％左右，其它物业包括公寓、商业、高级酒店均为写字楼配套，写字楼成了深圳中心区的主流话语。深圳中心区房地产业态一览表（排序不分先后，仅供参考）
深圳中心区的房地产业态开发，基本上形成了以下四种模式，打造区域商务链价值——
“矩阵相关”开发模式：有“中心区建设专家”美誉的星河集团今年迎来15周年华诞，在中心区所开发房地产项目囊括了上述所有产品形态，引入天虹购物中心开始了中心区商圈序幕，后引进香港新鸿基地产属下管理机构——启胜管理，更以超五星级酒店、甲A级写字楼成为深圳中心区开发龙头。“线性相关”开发模式：大中华国际交易广场以逾30万平方米的建筑面积构建了深圳中心区最大的商务平台，从商业、酒店、会所、公寓到写字楼营造了深圳最大商务综合体。
“专业相关”开发模式：荣超地产则从国际商会大厦开始了专业写字楼开发历程，在深圳中心区写字楼地位不可小觑。
“产业相关”开发模式：据了解，凤凰卫视行政总部及制播中心将搬到深圳，凤凰大厦由此形成吸引香港、珠江三角洲等地文化产业、传媒、摄影、广告制作等相关产业链，加上深圳报业集团、深圳广电集团等，将促进深圳中央传媒区（CMD）的形成。
“个别相关”开发模式：以安联大厦、新世界中心、金中环商务大厦、捷美商务中心等为代表铸造的高档写字楼。
区域形象需要“共势构造”
上海的写字楼基本上是租赁市场；而北京由于是首都及2008年奥运的关系，写字楼的推出量也很大；深圳作为一个新兴城市，更应该站在一个城市和历史的高度，来好好规划中心区。深圳市新浩投资发展有限公司副总经理姜雯结合上述三地写字楼特点指出，建筑不仅要体现深圳的精髓，也要起到示范的作用；深圳中心区应该处理好眼前和未来的关系，在进行城市设计过程中，站在历史高度，具有前瞻性，同时规划好各种业态；而发展商应体现更多的社会责任感。
写字楼是中心区经济的晴雨表，通过五星级酒店、住宅、商业的互动，与交通网络配套起来，加上地铁、二层人行天桥步行系统（实现真正的人车分流）和福华路地下商业街建设等综合优势，从而带旺整个中心区的发展。龙固新表示，如果深圳中心区如何能够更好处理好建筑与建筑之间的地下交通和地上交通连接和互动，将会产生很好的复合效应。
2005年，深圳中心区写字楼市场的竞争将非常激烈，各大写字楼及商业项目群雄并起，让人拭目以待。
作者:深圳商报记者刘付志明龚云刘丹
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