外资进入楼市水土不服 畏甚于行

　　和讯网-《财经时报》特供

　　本报记者 齐心

　　被市场寄予厚望的国际资本在中国房地产业的实际投入与市场期待相去甚远。这是著名的国际房地产服务咨询机构戴德梁行日前公布的最新研究成果。

　　戴德梁行投资部叶建成先生向《财经时报》称，中国地产资本市场和国际地产资本市场在地产开发、财务管理和公司管理等方面的种种不透明，令众多外资机构投资者视之为畏途。尽管有不少海外基金与国内地产商频繁接触，但真正掏出真金白银的并不多。

　　在2004年，中国房地产资本市场倍受海外资金青睐。纷涌而入的海外地产基金，已成国内地产融资渠道中的耀眼“明星”。据了解，美国投资房地产的基金年平均收益率为6.7%；日本、新加坡为4%；而在上海，海外房地产基金投资的年净收益率为20%～50%。

　　水土不服

　　2005年1月尚未过去，外资进入中国地产的大手笔就已上演。

　　新加坡嘉德置地斥资17.46亿元收购北京两家华联商厦(资讯 行情 论坛)——安贞华联和望京华联。早在2004年底，嘉德置地就与沃尔玛、深圳国际(行情 论坛)信托投资结成战略同盟，嘉德置地承诺，两年内收购20家购物中心，以租赁给沃尔玛。以往多以项目开发为“中国策略”的嘉德置地，逐渐将目光投向成熟商业物业。

　　戴德梁行认为，在中外地产资本的博弈中，天平逐渐向国际资本主流的投资模式——成熟物业整体收购倾斜。2005年，这将是中外机构投资者新热点。

　　目前境外资金进入内地房地产市场主要有两种方式：一是参与项目开发，如摩根士丹利参与投资的锦麟天地雅苑和复地雅园；另一种是购买现成项目，如Rodamco Asia收购上海盛捷服务式公寓。

　　现阶段，外资机构投资者多以第一种方式参与，原因是开发回报率较高、收益较快，能快速套现。

　　但一位内地地产开发商坦言，国内开发商落后的经营、管理及海外基金对中国地产政策环境的不熟悉，使得海外基金在华投资“裹足不前”。尽管有不少海外基金与国内地产商频繁接触，但真正掏出真金白银的并不多。

　　“他们对合作企业、开发项目的要求非常高。”他说，以股权融资为例，海外基金要对合作伙伴的财务状况了如指掌，但信息不透明使得海外基金根本不敢轻易涉足。此外，开发项目审批中过长的等待也让海外基金望而却步。

　　投资方向转变

　　叶告诉记者，之所以判断2005年成熟物业的整体收购将是机构投资者新热点，是因为收购一个好的成熟物业所带来的投资收益，丝毫不会低于项目开发所获得的收益。

　　他解释，在风险控制方面，对成熟物业的整体收购，将可使海外机构投资者获得的最大好处是取得控制权，并与中国地产开发商逐步显现出功能分工。在他看来，这种收购能形成一道防火墙，有效地屏蔽中国土地交易市场、开发商财务和管理不透明所形成的巨大开发风险，海外基金只需承担投资风险，满足了其低风险的前置要求。

　　在投资回报方面，海外机构投资者在取得稳步上升的出租率和租金水平所带来投资回报的同时，作为实际物业拥有人通过长期持有的方式，也能够分享到高速成长的中国地产市场所特有的资本升值——市场价格变化。

　　按中国发展趋势，长期持有经营性物业带来的资本升值要远高于租金收益，这是最致命的诱惑。以服务式公寓为例，通常情况下，持有2-3年的物业，投资者的资本升值可达一倍。叶建成说，这就是成熟物业整体收购的“租金＋溢价”的盈利模式。

　　戴德梁行报告显示，今后海外投资者将主要瞄准两大类成熟物业进行整体收购。一是优势区位的优势物业，随着可开发土地的不断减少，价格会随之上升。记者了解到，上海甲级写字楼2004年三季度的平均空置率已跌至8.5%，是近几年来的最低点。

　　二是价值被低估的物业。外资收购后投入一定资本，进行翻新和装修，引入具有良好市场信誉和品牌的物业管理公司，将大幅提高物业的市值。

　　叶指出，海外机构投资者进行成熟物业整体收购时，也存在风险。如优质物业市场供应量相对狭窄；市场看涨势力将导致物业业主人为抬高报价；市场流动性有待进一步改善等。

　　资本退出通道徐徐开启

　　2005年诸多政策的出台及优化的投资环境将带给来华投资地产的海外机构投资者更多的信心。

　　如此前外资一直顾虑的外资出境问题将会得到解决。戴德梁行投资部认为，即将推出的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(下称《管理办法》)，实际上引入了作为国际地产资本市场基石的“不动产基金法”的概念，作为不动产基金的雏形已经显现。《管理办法》以及寻求海外上市的地产基金将给予海外基金灵活的资本退出通道。

　　叶建成称，退出机制的健全将刺激房地产基金这种融资方式高速发展。

　　此外，业内人士对于人民币升值预期的判断是，汇率的微调不会对外资投入中国房地产市场的步伐产生太大影响。目前，海外机构投资者将多数资金投入收租物业，他们的持有时间至少是三、五年，不会在人民币一升值后就撤走。

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