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本报记者全秋梅发自杭州
浙江省建设厅住宅与房地产业处一份报告指出，2004年年初的银根紧缩之后，全省房地产企业前所未有地感到资金的压力，金融对房地产市场的调控作用已十分显现。
也许可以这样描述浙江广通收购案：一宗发生在敏感时间、敏感地区、敏感行业的
收购。
1月17日，浙江万城投资有限公司(下称“浙江万城”)正式宣布，收购浙江广通房地产集团有限公司(下称“浙江广通”)。在这宗收购案中，收购方是一家成立了仅仅几天的公司，而被收购方，则是一家有21年历史的房产大鳄。
这则消息立刻在媒体引起了轩然大波，不少媒体将这一收购看作是浙江房地产泡沫开始破裂的信号。
但在原浙江广通副总经理李强看来，这并不是一个很大的变化。浙江广通被收购后，公司名称没有改变，大部分高层也没有变动。对李强来说，唯一的变化是他的职务从副总经理换成了副总裁。
“8·31”大限后，浙江广通熬了半年
按照收购协议，浙江万城收购浙江广通73.9%的股份，其中对普通职工持股部分按照1∶1价格收购，对高层管理人员持股部分折价收购，涉及金额大约为3500万元。
事实上，早在2004年8月，浙江广通便在寻找收购方，其洽谈的对象包括浙江红石房产、中国·绿都控股集团(下称“绿都”)等公司。一家曾与浙江广通接触的公司中知情人士告诉记者，“浙江广通专业程度很强，它不需要合作方提供太多专业技术或管理支持，合作的目的就是为了融资。”
浙江广通一位不愿具名的员工也表示，“(收购是为了)紧急融资，主要是公司开发的信义坊二期、三期马上要运转起来了，包含土地出让金在内，运转资金至少要3亿元，公司的资金一下子很紧张。”
信义坊的建设始于1998年，总规划面积为19万平方米。信义坊一期住宅及步行街总开发量为11万平方米左右，在2002年基本完成。之后，二期和三期一直没有启动。
信义坊二期、三期地块是杭州拱墅区老区政府所在地，在信义坊一期小区的北边，用围墙隔开。透过围墙，可以看到一片杂草丛生的荒地，还有一些等待拆迁的老住宅。一位在信义坊工作一年左右的保安说，“我来的时候，这里就已经围起来了。”
如果上述浙江广通员工所说的数据是正确的话，信义坊二期、三期运转所需资金至少3亿元，而浙江广通注册资金是5000万元。根据国家2004年4月出台的新规定，房地产业固定资产投资项目的资本金由原来的20%提高到35%，这意味着浙江广通贷款的最高额度只有9000余万元。
此前，据媒体报道，在2003年时浙江广通的资产负债率就已高达82.4%。媒体普遍认为浙江广通资金链已经断裂。但李强的说法和媒体的观点并不相同。“广通转让股权，就是为了保证原有广通项目能够顺利开发。信义坊二、三期运作，仅土地出让金就要七、八千万元，另外还有一些开发费用。并购后，浙江万城要再投入2亿元左右。”2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。按照该文件，各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。
一群小公司吃掉大公司
按照李强的说法，浙江万城的股东有杭州通城房地产开发有限公司(下称“杭州通城”)、浙江新世界房地产开发有限公司(下称“浙江新世界”)，还有一些自然人。杭州通城和浙江新世界的注册资本大概都在一、两千万元。”
“随着竞争激烈和市场的饱和，就会优胜劣汰，小公司和大公司、小公司和小公司之间的合作必然会加强。”李强说。
“从业内经常交流的情况看，目前中小型企业之间的合作或者并购更为频繁，运作良好的大企业还不会考虑并购。一方面，大企业都有相当大的项目在做，有很好的社会前景和充裕的资金，而且从现在整个房地产业正常发展来看，还处于拼速度的积累阶段。另一方面，它们更多考虑并购的风险。并购是很费精力的，要进行深入调查了解收购对象，否则收购到的很有可能是垃圾。”
李强分析，虽然整体表现资金紧张，但还是会有一些中小型民营企业，注册资金很少，因为有很强的融资渠道而实际资金力很强。此外，注册资金很少，自身实际资产上亿元的企业，在浙江是很多的。
“这些中小企业，行业竞争上处于劣势，渴望的是品牌知名度、开发经验和人才、以及可以启动的项目，更多地从战略角度考虑兼并，相互需要合作做大做强的意识比较强。而且，法律上要求被收购对象不能超出收购方注册资本金的50%，从收购的技术问题上，这些中小企业也需要合资成立新的公司。”
万城背后的神秘身影
杭州通城和浙江新世界都是成立不久的小公司，之前分别在开发“六和源”和“新世界广场”。在浙江新世界的公司介绍中，可以看到这样的表述：公司“以中国·绿都控股集团为依托。”
总部位于杭州萧山的绿都，在2003年杭州房产公司销售面积排行位于第三，而且该公司和同在杭州的浙江传化集团成立了一个合资公司，专营房产开发。在浙江广通并购案之前，业内传闻绿都已经收购了一个杭州的房地产企业。
从浙江省工商局的相关资料看，从2004年7月18日起至2005年1月18日，新设立的“置业投资”类公司10家左右，“置业投资类公司，成立的目的就是为了并购，进行资本运作。”李强说。10家公司中有7家很具神秘性，除了工商登记记录外找不到其他信息。杭州业内人士分析，并购资金如此神秘低调，是“担心房地产下一波的调控监管，不愿意太出风头。”
广通收购案不会成为孤本
“浙江万城是浙江几家中小房地产企业为了收购广通成立的。”李强说，“即使没有广通，浙江万城也会成立，只是成立的时间不是2005年1月，可能会是3月或5月。”
李强表示，浙江广通是浙江万城收购的第一家房地产企业，但不会是最后一家。
一家曾与浙江广通接触过的房地产公司相关人员介绍，其实，在2004年5月之后，杭州业内就已经开始涌动并购潮。只不过因为浙江广通知名度较高，而且更加明显地表现为资金问题，所以才引起大家的注意。
“国家宏观调控后，2004年5月至10月，因为担心遭遇跌价风险，业内80%左右的楼盘明里暗里利用各种方式封盘不卖。”一位不愿具名的杭州房地产业内人士说。“但封盘不卖的成本是非常高的，有一家在建的楼盘，每天工程成本就高达50万元。”
浙江省建设厅住宅与房地产业处一份报告指出，2004年年初的银根紧缩之后，“全省房地产企业前所未有地感到资金的压力，金融对房地产市场的调控作用已十分显现。但是，(2004年)1至9月全省房地产开发资金来源中，银行贷款、定金及预付款分别占本年资金来源的23.9%和51%，而企业自有资金只占8.7%。”
封盘不卖，时间一长，一些小房地产公司就扛不住了，业内并购潮早已开始。“2004年10月后，杭州房地产价格开始回暖，今年春节过后，楼盘供应会进入一个小高峰。届时，你可以发现一些重新进入市场的小项目，很可能已经变成了大公司旗下的楼盘，整体形象都会改变。”上述业内人士说。
浙江省房地产业协会会长唐世定说，“随着金融调控力度的加大，土地供应的控制，部分房地产企业可能出现无项目开发和资金链断裂的情况，面临被兼并的严峻形势。”
从浙江省工商行政管理局(下称浙江省工商局)的有关资料看，从2004年7月18日起至2005年1月18日，有变更记录的省级房地产企业有80多家，其中全国二级资质以上的有10家。浙江省工商局的工作人员解释，“企业注资、股东、经营场所等变动都要进行变更登记，去年下半年以来房地产企业具体的变更原因、跟往年同期变动的统计分析都不方便透露。”
杭州现在200个大大小小的房地产公司，在接下去的3至5年内，是并购集中发生的阶段，被并购的有小企业，也会有摊子铺得太大的大企业。杭州业内人士判断，“将会发生多宗类似于广通的并购案，广通并购只是杭州房产公司并购的开始。”
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