中体奥林匹克的BOT难题

　　本报记者 贡云峰 发自北京

　　“下周，武汉市体育中心的体育馆就可以开工了。”武汉中体文化体育产业发展有限公司(下称“武汉中体”)副总崔伟通过电话传达了这样的消息。

　　中体奥林匹克花园投资有限公司即将展开同样的试验，通过“BOT”方式运作解决中奥 广场和奥林匹克花园项目投资方案，中体奥林匹克花园投资有限公司投资部经理洪军向记者证实了这种说法。

　　“BOT”试验

　　早在2004年5月，中体产业集团、中体奥林匹克花园管理集团联合决策资源集团、天津金佰利等多家股东共同发起成立了中体奥林匹克花园投资有限公司。

　　据洪军介绍，“我们在实际运作奥林匹克花园项目中发现，一方面，一些中小城市功能缺失，缺少体育场馆，即使有，运营往往也是亏损的；另一方面，当一些城市新区发展时，又需要一些场馆，所以我们想到利用集团资源，一是借助奥林匹克花园项目推动城市新区发展；二是引入竞赛、健身等集团资源，这样可以提高场馆的运营价值。后来我们又想到引入一些商业配套，最后就以国外已经成熟的”BOT“模式作为中体奥林匹克花园投资有限公司的运作策略。”

　　2004年12月4日，在第六届中国(上海)住交会上，中体产业集团与铜锣湾集团有限公司、深圳招商局物业管理有限公司、中体健身管理公司、中体竞赛管理集团、美国黄氏建筑规划顾问有限公司、中国台湾震旦行集团宜陆开发股份有限公司、中奥决策顾问有限公司签署了战略合作意向协议，用“BOT”模式推动中奥广场建设。

　　洪军认为，这种模式在国际上融资很有吸引力，战略投资商对此也很感兴趣，目前经过几个月的实质性运作进展很顺利。比如武汉中奥广场就是在体育中心的基础上进入实质运作阶段的，在资金上自己投一部分，政府投一部分后，再通过“BOT”融资。

　　“BOT”像是联盟

　　在中奥广场项目的“BOT”模式中，中体奥林匹克花园投资有限公司与政府部门通过特许权协议，由政府将项目授予为特许权项目成立的项目公司，同时政府提供土地或其他可置换的资源及部分政策，由项目公司在特许期内负责该项目的设计、投融资、建设、运营和维护，并收回成本、偿还债务，特许期结束后将项目设施所有权无偿移交给政府部门。

　　目前由体育中心、商贸中心、居住中心构成的现代城市中央体育商务区，是中体奥林匹克花园投资有限公司进行“BOT”模式的一个核心要求。

　　但中坤地产董事长黄怒波觉得，这倒像一个地产商业开发的联盟，但地产联盟是一个强者的游戏，“8.31”后，中小企业会不断被淘汰，真正联盟的只能是大的开发商，他们彼此利用相互的资金优势、项目优势、管理优势。比如中坤和中远地产合作的“都市网景”，任志强与潘石屹合作的“SOHO尚都”，一个做前期，一个做后期。但联盟仅是过渡性的，只是为了应对宏观调控度过危机。

　　而中体奥林匹克花园管理集团的程建平对此有不同看法，联盟一般是松散性的机构，他们会选择紧密合作的商业伙伴，以考察的形式把商业引进来，以体育需求和商业需求来共同促进新区的发展，靠体育设施拉动商业配套，形成良性循环。

　　泛城国际董事胡港文也认为，从不成熟到成熟，联盟的产生很正常。

　　“BOT”难题

　　但是，国内对于“BOT”的质疑从来没有停过，虽然对于中体奥林匹克花园投资有限公司进行的“BOT”是否正宗还无定论，但可以肯定的是，“BOT”决不像联盟这样简单。

　　中国人民大学法律教授叶林认为，“特许经营(BOT)模式的引入，目前在国内只有基础建设上实行，比如公路建设。‘BOT’模式是一个融资手段，但中体实际上做的是宗地开发的事情，如果仅仅是宗地转让，那就与‘BOT’模式没有太大关系，也许可以适当考虑在融资上借鉴‘BOT’模式的某些因素。因为里面涉及到两个问题，一是政府的土地出让金的收取(例如政府以打包方式将一些土地进行转让开发)；二是土地出让程序被回避，是以协议方式出让，而不是招拍挂。比如公路建设，它是一种长期规划，收益实现也是可以预期的，通过测算流量，投入和产出关系完全可以清楚地算出。但体育场馆的资源是不特定化的，并不符合‘BOT’资源的嫁接模式。”

　　洪军对此的解释是，他们通过土地打包方式置换开发权与经营权，同时将开发权与经营权相结合，至于转让开发权则通过招投标的形式获得。

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　　BOT为建设(BUILD)、运营(OPER-ATION)、转交(TRANS-FER)的英文缩写，是上世纪80年代以来在国际上广泛采用的一种比较新颖的基础设施项目投资方式，即在一定的经营期内，将基础设施项目(主要是市政设施项目)交由国内或国外承包者建设、经营，特许经营期结束后，此项目设施完整地转交给国有部门单位管理经营。