岁末放量 无地宁波最后的疯狂

　　本报记者 冯胤颖 发自宁波

　　临近岁末，宁波各区县突然放量土地。12月，鄞州区在2天内即推出580亩之多的住宅用地，相当于今年鄞州中心区成交土地总量的近3倍；镇海区推出土地450亩；慈溪亦有400亩；宁波市中心区(江北区、海曙区、江东区)推出近148亩。

　　用地紧张在宁波是不争的事实。资料显示，宁波市人均占有耕地面积仅为0.58亩，远低于全国人均1.44亩的水平。开发商对土地渴望由来已久，但此次的岁末放量，却有着不同寻常的背景，对开发商来说既喜又忧。

　　土地放量禁令

　　解除此次土地放量，踩着宏观调控放开的时间点姗姗来迟。

　　而此时，宁波的房价居高不下，市中心已经出现很多单价上万元的房产。政府想要通过土地的供应来遏制房价快速增长的心情也愈发迫切。

　　此时的土地盛宴似乎是众人盼望已久的。然而，一位熟悉内情的业内人士告诉记者，这次的土地放量，实际上与明年开始实施的新政息息相关。

　　自明年起，宁波将实施国土资源垂直管理，即把各区县中心区的土地统一纳入市级土地储备管理体系，由宁波市国土资源管理局统一挂牌、招标进行出让；同时，市区两级土地出让的财政收入按比例进行统筹。

　　这意味着原本百分之百能落入区县财政“口袋”的钱，流失了一大半。恰逢国家宏观调控放开，各区县抓紧时间在岁前赶了一趟不得不赶的末班车。

　　业内人士估计，在离2005年元旦还有几天的时间里，区县政府可能还会有一次大规模的推地举动。

　　土地的放量对房地产市场来说并非是个利好消息，供求的变化可能会导致房价下跌。而对于政府来说，既不希望房价涨幅过快，但也不希望房价下跌太快。在这一微妙的情形下如何两全其美？

　　高价推地

　　在此次的放量中，最令人乍舌的是北仑区。近几个月来，北仑区陆续推出的住宅用地达1200多亩。北仑区政府官员亦承认，在此次推地之后，未来两三年里，北仑区已几乎无地可推。

　　如此疯狂地推地，在开发商看来却不是解渴。

　　有开发商抱怨说，虽然面积庞大，但这是根本拿不到的地，因为价格实在高得离奇。业内人士透露，此次推出的地块单价定在了每亩300万元的高价！

　　在工业高度发达的北仑区，土地大多被用作工业用途，因此安置房较多，商品房的比例非常少。以3年前商品房单价1500元来计算，当时的土地成本仅为每亩150万元左右。

　　北仑区政府的一位官员透露，推地是假，高价的目的是吓退想要拿地的开发商，真实的意图是使区政府仍然能把持土地出让权。这大部分土地最后都被有着北仑区政府背景的开发商“吃进”。

　　把地储备在开发商的手里，在合适的时候往外“回吐”，这样，区政府仍然能享受到土地出让带来的财政收入。同时，土地的放量亦不会对市场造成压力。

　　造地运动

　　但消息人士透露，像北仑区这样的情况是比较独特的，其他区县的土地确实到了开发商的手里等待开发。

　　有开发商透露，宁波地少，成片可供开发的土地就更少了。因此本土的开发商大多做不大，并且彼此知根知底，竞争都比较透明，“玩猫腻在宁波是不太可能的事情。”

　　这无疑说明，宁波的土地资源已经到了稀缺的程度，尤其是中心区域的稀缺。业内人士表示，这次盛宴虽然不能说是“最后的晚餐”，但是很多区县可利用的、有价值的土地已经非常难得了。

　　记者从宁波市国土资源管理局了解到，为了节约土地，提高土地利用率，宁波市已计划利用地下空间。《宁波市城市地下空间开发利用及人防建设专项规划》目前已通过审批。

　　但解决土地之道的最有效途径是造地。

　　宁波市国土资源管理局用地科的一位负责人对记者说，宁波市区计划改造非成套房来释放土地资源。所谓非成套房是指居住配套空间缺少的房子，例如上世纪80年代建的房子很大一部分没有卫生间。目前，市区的非成套房面积一共是60万平方米左右。

　　造地运动的背后是高昂的拆迁成本。宁波市有一家开发商就是受阻于拆迁压力，两年里每天都往自己的地块里砸一辆奔驰车的成本。

　　但是也有开发商表示，即使这些地能全部拆出来，其价值都非常有限。以这60万平方米的非成套房为例，江东区仅2万平方米，江北区有20万平方米，海曙区最多有38万平方米。但是这些地块中可供成片开发的地块不过5~6片。大多数的地块拆迁后，仅能建屈指可数的几幢楼，开发难度非常大。

　　在土管局看来，如果开发有难度，周围的房子也拆掉。土地在升值，虽然拆迁的成本亦很高，但是“仍然是有钱赚的”。

　　“地荒”已经是卡在开发商喉咙里的一根刺。由于拆迁难度太大，开发商拿到的土地“缩水”的情况也屡见不鲜。

　　土地指标

　　推地还在进行时，盘活存量土地的计划也从来没有停止，拆地指标又成为另一个摆在政府面前的难题。

　　宁波市镇海区国土资源局的一位负责人说，没有指标生不出土地啊。

　　浙江省的土地，“七分山，二分水，一分地”，拆地指标本就不多，逐级分下去，到了镇海区，拆地指标是五年计划、十年计划。而往往头一年就把指标全部用尽了。宁波市中心以及周围各区县都存在这样的情况。

　　需求在增长，住房在增长，如何善加利用稀缺的土地资源显然成为宁波市政府当下必须慎重面对的问题。