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本报记者 田爱丽 发自广州
倪锦芳要卷土重来了！这个一手打造了原珠海最大的连锁企业——新七星超市的老板，曾经与广州岛内价、佛山真实惠共同栖身民润“大家庭”。
然而，在经历了股权置换，变身民润全资子公司之后不久，倪锦芳一度将手中剩余的
民润股份卖回给母公司，并彻底告别零售行业这一伤心地。
但现在，他又要重操旧业了！
“新超市在拱北口岸，12月24日开业。”匆忙的倪锦芳递给《第一财经日报》记者一张新的名片，上面的头衔是“珠海又一家商业有限公司总经理”。当时，他正要与广东连锁经营协会的其它会员集合，赶下午的飞机去泰国、新加坡考察商业。
持有物业
据说吸引倪重回零售行业的最大诱因是他找到了与外资零售行业竞争的必杀技。倪透露，今次又一家重出江湖选取的进攻路线与以往新七星开拓的小超市风格有很大不同，主要倾向于社区综合购物中心，面积大约在6000平方米左右。“把超市开进社区，开到商业设施不全居民购物不便的地方，可以避开外资大卖场的挤压。但社区超市要形成核心竞争力必须达到一定规模，这在短期内难以实现。相比较而言，配套规模较大的综合超市比较容易在二线城市、社区形成垄断优势。”
除此之外，倪锦芳还透露重要一点，又一家超市将会采取“先租后买”的经营方式。“如果买下整个物业，每个月我们还给银行的按揭与租金差不多，超市租赁期最多20年，但我们第一家店的使用期有50年。拱北地头好，超市10年回本，还是有40年物业收入，还是买地划算。”据悉，又一家第一家分店经营3年后将筹划买下物业。
想持有物业的不仅仅是倪锦芳。“江门店国庆节已经开业，我们要先看看行情，如果经营不错公司就会把物业买下来。”中山市益华百货有限公司副总经理林光正透露。目前，中山益华在中山石岐、中山古镇、清远、江门拥有四家商场。“与我们合作的房地产开发商在开发项目之前都会拉中山益华商洽有关进驻事宜。在参与的过程，我们逐渐发现，新店铺每年支付给业主的租金与将物业整体买下后每年还给银行的贷款相差不多。另一方面，随着项目的增多，我们与开发商的关系逐渐密切、相互信任，于是协商先租赁，如果地头好、行情好，之后我们就把物业买下来。”林光正透露，古镇店是在经营一年后买下物业的，目前中山益华已是三家百货公司的业主。
其实，这种持有物业的经营模式已经在珠三角二线城市悄悄推进。与广州岛内价、珠海新七星、中山壹加壹并称为广东四大家族超市的东莞章业商贸有限公司，自1989年成立第一家购物广场便开始持有物业自行开发，到目前为止，章业旗下拥有2家大型超市，30余家便利店和1家休闲购物中心，营业面积达12万平方米。不止如此，这种模式现在还在向二三级城市渗透，据深圳一位不愿透露姓名的商家掌握的消息，深圳超市领头羊人人乐前不久北上西安，也开始尝试购买物业开发超市。
调整战略
持有物业的理由，是因为现在许多超市都面临着租赁的现实尴尬。按常规，中小超市签定的租期在8~10年之间，1万平方米以上的大型超市可能要10~15年。“一般超市培植消费群要耗上几年时间，如果商圈孕育成熟，超市的租期也可能就到期了。”黄华军表示，如果社区超市控制不好经营成本，就很可能沦为替业主打工的角色。如果有借贷情况发生，更要变成为银行打工。
另一方面，现在商业布局无序，特别是相关部门一直采取“无为而治”，导致珠三角大部分城市商业规划基本由地产商做主导。地产商建楼出于自身利益，商业配套建造之前很少考虑硬件要求，以及与周边商圈的接驳，这使许多不适合做超市的物业勉为其难地改造为超市，而众多蹩脚网点扎堆在一起又开始形成“流血网点”。
在成熟的市场机制运作下诞生的洋巨头们，在后勤力量、人才架构、科技运用方面实力强劲。同时，开放的资本市场又为其提供了雄厚的资金，这些都是本土零售企业必须正视的差距。国内零售企业虽然起步较早，抢先跑马圈地，但依靠如此低价值、高风险的网络资源与船坚炮利的外资大卖场正面交锋是不太现实的。况且12月11日之后，外资零售企业已经加快布阵广东二三线城市。目前，香港百佳已在莞城、长安、虎门开了四家分店；台湾好又多则进入经济实力雄厚的虎门，第二家分店日前签约莞城世博广场。麦德龙广东省首店已落户东莞万江。东莞城区则布有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛、麦德龙5家世界级零售业巨头，当地已成为中国大超市布点最为密集的地区。
所幸，广东部分商家已开始在二三线城市调整战略。东莞章业商贸有限公司董事长陈章霖就表示，商家持有物业，可通过物业的升值使零售企业在某一方面得到高毛利回报，进而支撑零售企业在经营方面以较低的价格抵抗外敌。虽然这种扩张速度较慢、投资风险较大，但它一旦布局完成，将为后来者搭建起一个相当高的进入门槛。“广东较早在二三线城市持有物业的多数是民营零售企业，他们获取土地的成本较低并建立了一定的网络，有的甚至在前期开发过程中与政府就签定了不准超过多大规模的后来者入内的协定。”黄华军认为，今后这些民营零售企业可进一步借助自身的可操作性、灵活性，以及政府的资源，在二三线城市国企厂房改造、滥尾楼转为商用等消息披露时抢先一步，不用与外资正面拼实力，就有希望在二三线城市形成自己的区域竞争优势，这些都会给外资带来很大的竞争压力。
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