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“全世界的全球化受挫者，联合起来！”全球化的天花板，是后发展国家商界领袖的共同难题。《中国企业家》杂志12月11日邀请了亚洲、拉美国家数十位商界巨头，会聚2004中国企业领袖年会，与500名中国本土企业领袖共同探讨商业与环境难题。新浪财经对此次会议进行了独家播报。以下是《地产风云--优势企业联盟与新金融运动》专题论坛实录：
陈明键：现在我们进行今天上午第二场的讨论，今天的讨论可能是本次论坛里面最
引人注目的一次讨论，因为从目前来看，就我参加的几场讨论来看，目前收视率最高。为什么？因为这里确实聚集了我们中国房地产行业的一批著名的企业家，那么今天上午我们围绕的主题是优势企业的联盟与地产界的新金融运动。
在这里我想在座的诸位我都不需要多做介绍了，今天来的是南北结合，是前辈与后辈结合，我想今天开头还是想请我们地产行业的老前辈任总先在宏观方面描述一下2005年中国房地产企业，尤其是中国房地产大型企业它们的资金形势到底会怎么样？2005年新金融运动的方向是什么？
任志强：在美国实际上更多谈地产的是金融家，就是在发达国家里面大部分地产行业已经和金融紧密联合在一起。中国属于金融市场还没有完全开放的国家，大部分房地产商也是以现买现卖的一种方式在经营，在美国不动产里面一般就是土地、房屋、现金流加增值收益。而到中国目前基本上所有的房地产商都只做了前三步，拿了土地、盖了房子，通过把房子卖掉获得一定的现金流。但是很少有地产商能把第四个部分，就是增值收益同时纳入到地产行业当中来。因此在整个行业中的企业里面，一般就是把房子卖掉为宗旨，所以和金融的结合也还差在最后一步上。
随着这两年资本市场逐步开放过程，特别是更多的企业用境外的市场来补充境内市场的不足，也发展的信托资金等其他的方式，通过产业之间和企业之间的联盟，同样形成了比如说中城房网的基金以及其他的基金形式，也包括用国有企业和民营企业优势互补和结合的一种方式，逐步在发展这种将地产的操作能力和金融的释放能力相结合的一种过程。这个过程从2002年以后开始逐渐显现，而且越来越多了。比如说2002年以前我们基本上没有一种信托的方式来支持，银监会这一次也用一种讨论稿的方式逐步放开200份份额的问题和5个亿的限额问题等等，也就是说这种一个逐步开放的进步过程。
2002年7月1日开始招拍挂，招拍挂制度出现以后，地方政府大片土地的成片交易过程，迫使很多企业不得不用更多的方式去获得资金，因为第一步的资金需求就可能会很大，因此形成很多大的企业因为现金流的问题，或者是因为战略合作的问题形成的联盟。会前我们最近在深圳刚刚拍卖的几块土地，应该都是大企业之间的联合形成的结果，比如说招商局和华侨城，这两个企业本身都被国资委定位五大领头企业之一，他们分别都有巨大的规模，但是在深圳的土地招拍挂是两个企业联合的方式，底价是10亿多一点，最后以16亿价格获得竞拍的成功，9000块钱一平方米，是一个很高的价位。短短时间一周之内，五个工作日交付使用。这就是启动资金的重要性，我们对房地产做了一个调查，房地产是非常微利的行业，全行业是2.4%，从上市公司五年业绩来算大概平均4.8%，这个利润率非常低，为什么更多人会到地产业投资，并且福布斯排行榜前几名都是房地产，净资产回报率非常高，大部分都是20%以上。因为大部分人开始用很少的钱通过市场购买力的需求获得大量的资金和大量的银行资金，因此静资产回报率很高。
恰恰反过来说明在资金需求上可能越来越显得重要，因为首期资金垫付，巨大招拍挂会让我们在市场操作运行中降低运行成本。运行成本要降低，交易成本就要降低，以期获得更高的利润值。完全依据自有的资金在我们国内现在情况来看比较差，全国资金只有1700万，这是很低的数字，这个数字不足以任何支撑任何一块土地的招拍挂，参加投资资格的保证金就是5000万，有的到1个亿，目前我们不具备这个条件，所以很多中小企业已经越来越多感觉到面临的资金困难以及他们在银行信贷的困难。因此就会出现各种各样的联合和各种各样资金的融通渠道。比较成功的比如说万科在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合取得了融通的渠道。万通通过和国有企业泰达合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，并且获得资金支持。也有一些其他的企业通过资金方式解决一时现金流和招拍挂资金垫付的问题。这种合作的形式越来越多，尤其是国内好的突出的企业，他们有更多的优势能从境外获得资本市场的认可，这个认可就等于获得融资的渠道，尽管不是公开市场，而是用私募的方式，而越来越多的资金会向这些企业倾斜。我们国内的情况是透明度不高，因此统计数字或者是说企业内部的运营情况不能同企业的完全报表上反映，而实际上是通过市场中的认知度去反映，所以大家都买这个房子，都认为这个企业的认知度，不看这个企业的报表也知道这个企业大致可信。与国外大致用财务报表证明这个企业的管理层和市场占有率是完全不同的。
在整个联盟过程中，我们常常说有傍大款的的说法，也有把自己先洗干净的说法，也有先把自己成为靓女才能先嫁。主要是依赖于银行是不够的，越来越多要靠企业的合作和资本市场的结合来获得更多的渠道，以扩大企业的规模使企业能够在市场的竞争中不至于被淘汰。如果我们拍卖的土地都是15个亿、20个亿，很多中小企业自然被市场淘汰，因为你们没有那么多钱，或者不能从银行获得这么多钱，所以也开始出现一些类似地下融资、非公开一些过程。但是毕竟我们是要公开在这个市场中生存，越来越多的可能是要通过与资本市场正式的结合和境外市场的增值结合获得更多资金，支持这个市场。
2005年更多提出把地产和金融相结合的问题，这种结合包括企业之间的联盟形成的结合，包括与资本市场的融通之间形成的联合，也包括和境外基金，和其他的方式结合的一种联合。这样才可能出现一些生和死企业的差别，也出现我们企业才有可能借助资本市场成为具有规模的一种品牌的效应。而另外一些企业可能在资本市场的淘汰过程中先被淘汰了，自然就会在房地产市场当中逐步被淘汰。所以资本市场的认可程度最后将决定我们中国的房地产企业发展的前途，谢谢。
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