千亿投资逆流而上联手营造大MALL暖冬

http://finance.sina.com.cn 2004年11月28日 13:50 中国经营报

　作者：谢红玲　编辑：谢红玲

12月11日，我国将按WTO的要求允许国际资本进入我国的零售业。门户洞开后，将进一步加剧我国零售商业的竞争力度。该消息对商业地产开发商而言，却是大大利好。营商需要店铺，商家增量，对投资、开发商业地产的企业而言市场机会来了。那么，我国的商业地产发展到什么程度了呢？专注这块市场的开发商是否能把握住这一轮商机呢

？且看本报记者从各地发来的系列报道。

　　千亿投资逆流而上联手营造大MALL暖冬

　　尽管来自各方的质疑乃至严厉批评的声音几乎从未平息过，年中出台的宏观调控政策又犹如一记当头棒喝，但涉及过千亿巨额投资、席卷全国的购物中心(即MALL)开发热，却并没有消退的迹象。

　　11月20日，在离罗湖口岸仅咫尺之遥的深圳最繁华街区之一的嘉宾路上，一座占地1.8万平方米、总营业面积12万平方米的大型购物中心隆重开业了。这个名叫金光华广场的大MALL，据称是深圳迄今为止最大的单体商业建筑，与旁边象征着特区早期辉煌的国贸中心相比，它崭新而亮丽的外表，无疑更能吸引来往行人的目光。而首次进入华南的国际大品牌如LLOYD、Harmont＆Blaine、PAUL＆SHARK、D＆G、雅天尼、姬龙雪的进驻，以及HUGO BOSS、MAXMARA、BALLY、GIEVES＆HAW KES等国际品牌在这里设立的华南最大旗舰店，着实为之添彩，在开业首日就迎来几十万人流。

　　这只是今年年底之前国内各地陆续登场亮相的超级大MALL中最新的一个。

　　寒冷的冬天已经悄然到来。不过对MALL投资商及其坚定支持者而言，众多超级大MALL联袂出击，也许会营造出一个令人欣慰的“暖冬”。

　　集中开业大MALL欲过狂欢节

　　率先为这一轮大MALL冲刺潮拉开序幕的，是10月24日在北京开业的金源时代MALL。这个开发投资38亿元、总面积达68万平方米的庞然大物，一直备受关注和追捧，俨然已成为国内MALL业界的重要标杆。尽管停车场日日爆满、客流量却还只有理想状态的一半，开发商称，会在近期携手商家展开大规模促销推广攻势。

　　在华南尤其是珠三角地区，MALL大军的表现更令人眼花缭乱。

　　在深圳，除金光华广场以外，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城日前对外宣布，计划今年12月9日正式试营业。号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。

　　此后不到10天，即12月18日，早就被外界炒得沸沸扬扬的广州正佳广场及东莞华南MALL，将于同一天揭开面纱。其中与著名大MALL天河城相邻的正佳广场，商场营业面积达20余万平方米，而以商业与娱乐并重的华南MALL，首期试业面积为20万平方米，约占其总量的60%，两大MALL对外宣称的全部投资额分别为40亿元和25亿元。

　　“大型购物中心的正常开发周期一般为两到三年，这一轮的集中开业狂潮，是2002年前后大幅升温的MALL投资热的必然结果。”一位业界人士表示。

　　内资外资齐发力

　　“未来5～10年内，天河城将积极对外扩张，在国内开发更多的MALL。”在今年九月下旬广州举行的中国购物中心国际论坛第二届年会上，广东天贸(集团)股份有限公司董事长禹来向外界透露。

　　早在1996年即开业的天河城，是天贸集团旗下大型购物中心，也是国内第一代MALL中为数不多的经营成功者，有资料显示其8年来累计租金入账人民币15亿元，已收回当年12亿元的投资，并开始“净赚”了，另据统计2003年全城营业额达40亿元，目前日均客流量约30万人。据禹来称，天河城打算采用四种主要扩张模式：一是直接投资开发；二是整体租赁后自主经营；三是并购具备潜力的现成项目；四是输出品牌管理。“最快明年之内，大家就能在大珠三角地区看到第二个天河城了。”他满怀自信地说。

　　在以民营或国有企业为主体的MALL投资商来势汹汹的同时，成熟老到的外资其实也在暗中发力。

　　继10月下旬和黄地产与深圳中航集团联手，斥资20亿元开发一个包括6万平方米主题商场在内的大型商业项目后，11月16日，老牌英资企业太古集团下属太古地产广州代表处首席代表郝继霖主动约见媒体，称他们在广州天河区投资40亿元开发的“太古汇”物业项目，将于下个月破土动工。记者得知，这个与天河城、正佳广场仅一路之隔，位于广州地铁二三号线交汇处的项目，占地约5万平方米，总规划面积45万平方米，被太古方面视为其在内地启动大规模地产投资的“旗舰”。

　　太古地产虽未透露项目的具体规划，但该公司在香港以投资开发地铁枢纽上盖的大型购物中心及商业大厦著称，可以预计，购物商场应该是此项目的重中之重。

　　“金源时代MALL的设计，主要是参考菲律宾SM集团的项目设计方案。”在上月北京举行的一个商业地产高峰论坛上，禾田摩尔投资顾问公司总经理张天翔坦承。张参与并主持了金源MALL的筹建与招商活动。

　　据了解，菲律宾SM集团是全球第三及亚洲最大的MALL开发运营集团，在马尼拉一个城市就拥有22家购物中心。三年前，他们在中国内地的首个投资项目——总投资7000多万美元、营业面积12.6万平方米的厦门SM商业城一期开始运营，而今年年底，占地8万平方米，包括一个更大规模购物中心的二期项目将会动工。与此同时，该集团在成都、重庆等西部主要城市的MALL开发计划，也正陆续启动。

　　MALL收获期何时来到？

　　“现在很多人对于大型商业地产，尤其是MALL，都采取观望态度，事实上它在国外有几十年的历史，我们认为它是社会进步的必然产物，不是谁想象出来的”，张天翔说，“就国内情况而言，从当初的供销社到百货店到超市，再到如今的MALL，这符合商业发展的自然规律”。

　　他表示，MALL这种起源于美国的商业业态，从理论上说主要依赖三个条件，一是人均收入达到3000美元～6000美元，二是汽车私有化程度较高，三是城市扩张及郊区城市化，所有这些都促成了人们购物方式的改变，比如说远距离的、大批量的购物等等，很明显，像北京这样发达的大城市，已基本具备了类似条件。

　　“中国跟美国不同但跟东南亚国家非常相似的是，土地稀缺，人口众多，城市里人口密度比较大，尽管当地人均收入达不到支撑一个大型购物中心的要求，但其消费总量仍然相当可观”，张分析说，“事实上，在中国很多地区是可以做适度规模的购物中心的”。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也指出，经过近两三年来的实践，国内已初步确立了购物中心和商业地产开发、运营的专业化体系，有相当数量的项目逐步从摸索阶段走向成熟。

　　“国内目前至少有15家左右的优秀购物中心，经营水平相当高，对整个行业都起到了示范作用，”郭说，“而且随着12月11日中国的零售业全面对外资开放，总体上看会给国内购物中心的进一步成长产生好的影响。”

　　但是，面对来自政府、金融界乃至民间的怀疑目光和巨大压力，MALL在中国的前景真的就那么乐观吗？

　　较早时有媒体披露，综合上半年银监会、商务部的官方统计及某权威民间机构的调查结果，目前国内在建、拟建的购物中心总数约400～600个，以每个投资额5亿元测算，涉及资金在2000亿～3000亿元之间——正因为如此，宏观调控一声令下，MALL投资理所当然地成了重点“关照”对象。

　　在突如其来的寒流袭击之下，MALL盛大的狂欢节仍然如期开幕，只是不知道它们的收获季节何时才能到来。

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