产权式酒店：投资理财新视野

　　炒股票赚不了钱、存银行利息低、商铺回报不稳定、实业增值缓慢，在不少怀揣着大把人民币的投资者一筹莫展的时候，被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后中国投资市场的“第七种武器”——产权式商务酒店正越来越引起投资者的关注。

　　上周末，佛山首个五星级产权式商务酒店——华夏新中源酒店正式推向市场，吸引众多投资者关注的目光，已经有大买家初步达成了酒店两层购买意向。

　　产权式酒店投资方兴未艾

　　市场人士分析，产权式酒店自1992年开始进入中国，经过10多年的发展和规范，软硬件投资环境的全面成熟，从投资价值角度而言，在传统不动产投资回报率持续走低的态势下，这一新的投资业态对传统的投资观念发起了强有力的挑战。

　　所谓产权式商务酒店是指酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。通常情况下，开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

　　统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到了200多个。北京、上海、广州、深圳等城市相继成功建设并推出形式各异的产权式酒店，带动了京沪深酒店、地产的全线飘红。今年推出的北京晶都国际酒店即以平均每天7套的速度售出了百余套，在20天内就实现了1个亿的销售额。上海第一家产权式商务酒店——巴黎时韵共有500套，上市后3个月内就销售了480套。而广州第一家产权式商务酒店——广州远洋商务大厦推出的38套客房，半个月内也销售一空。

　　目前这股产权式酒店投资热潮开始刮到珠三角。近日，广州两家房地产巨头相继将原本准备建写字楼的地产项目改建成五星级产权式酒店。他们的解释是，广州本土的写字楼趋于饱和，而作为一种新的房地产投资模式，产权式酒店投资正当其时，它将成为广东乃至全国房市的又一亮点。

　　专家指出，投资产权式酒店，投资者实际得到的是由运营商提供的“代客理财＋投资置业”的服务。如果运营状况良好，投资者一般无需投入大量的资金，就可坐享其成。以60万元总价的城区产权式商务酒店为例，其实就是在考验投资者承受10万元量级风险的心理底线。投资门槛不高，这也是产权式酒店为中小投资者热捧的因素之一。

　　从“度假”到“商务”

　　不同于国内一度热炒的以分时度假为旗号的旅游式产权酒店，此次佛山华夏新中源大酒店定位是产权式商务酒店。有学者指出，产权式酒店功能正在不断细分，产品更丰富，既有度假式的，也有商务式的。

　　融入商务概念的产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，从国际看，其平均回报率在6％—10％左右，相比商品房、商铺有着更高的回报率，和股票等相比又减少了很大的投资风险，在国际上广受投资者青睐。据统计数据显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8％，到2000年销售收入已飙升至200亿美元，其投资回报率高于商铺和高档公寓等不动产投资指标。

　　城市中心区产权式商务酒店整合了城市核心地段具备独立增值潜力的土地资源，在客源上也不像产权式度假酒店，受旅游的季节性影响，具备长期的稳定性。在某种程度上，有效地规避了投资风险，投资回报更有保障。通过产权式酒店，开发商也有可能借此盘活资产，共同追求利润最优化，达成运营商与投资者双赢的局面。

　　据泛城(中国)综合住宅服务统计数据显示，目前，上海全市产权式酒店平均日租金8.3元／平方米。从售价与租金的对比分析显示，上海产权式酒店目前的投资回报率普遍在7％-10％。

　　理性地评估投资收益

　　业内人士提醒，既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但产权所有人很难把握它的投资回报率，因为，这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，而不是由产权人自己来控制这一市场层面的盈亏。

　　从长远经营角度看，产权式商务酒店正常经营和运转需要有一家非常专业的酒店管理公司，同时如何保证投资人的回报也是客户很关心的问题。作为全球最大的陶瓷生产企业——新中源集团挟巨资进入房地产行业第一个项目，华夏新中源大酒店运作十分谨慎，特别针对当前产权式酒店运作中存在的一些问题，提出相应的解决方案，建立多级投资保障体系。

　　针对以往产权式酒店中争议较多的公共服务设施成本分摊问题，华夏新中源酒店特别将此剥离出来，单独将酒店业最赚钱的客房收益全部用于投资分红，保障投资人收益。与此同时，在投资回报收益的分配上，也根据不同投资者的价值取向，设计了三种方式：一是固定年回报，投资者在10年内，每年可获得首次交易总额的6％；二是组合回报，3年固定回报＋7年经营分红，前3年按6％固定回报，后7年按经营分红；三是经营分红的方式，投资者每年的回报＝酒店客房全年经营收入总额×40％×(客房套内面积／酒店客房套内面积总和)。这样，灵活度更大，给投资者更大的选择空间。固定回报收益较为稳定，经营分红的收益可能更高但相对而言风险也更大。

　　对此，业内人士提醒，投资回报的考量是一个综合概念，应系统考虑投资收益与风险，要理性评估未来收益，不应盲目追求过高的回报率，一定要合理为佳。

　　本报记者　陈韩晖　实习生　林丽丽

　　链接

　　产权式酒店

　　产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，在风光迤逦的阿尔卑斯山下，产权式酒店开始兴起。根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地的产权式酒店即属于后者，而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。产权式酒店的最大卖点是高投资回报率以及低投资风险。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。