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【CBS.MW旧金山12月15日讯】当前不动产投资看起来极具吸引力，诱使许多美国人考量加入房东的行列。
根据联储最近一次的资料，个人房东(与投资不动产的公司相对)持有着全部出租房产中的大约60%，而3520万套的出租房屋占到全美房屋总数的三分之一。
Mortgage Bankers Association的首席经济学家邓肯(Doug Duncan)说，“证据显示，个人购买不动产用作投资的数量在上升。”
房价上升是个人投资房产出现成长的原因之一，但这个市场同时也变得更容易进入了。商业不动产经纪人--专业从事收益型不动产交易--的数量在上升，使得更主流的投资者透过网际网路就可以找到投资机会。
当房东可以赚取额外收益，或者将租金用于支付自己居住的集合式住宅(multifamily property)的抵押贷款。但是，出租房产的收益潜力差别很大，刚刚进入这个投资领域的新手，也许应当更重视长期持有以获得净值成长的可能性。
Landlord.com的拥有者莫尔(Bill Moore)说，“当房东可不能一下子获得大笔现金流。大多数房东，购买房产初期通常是亏损或盈亏相抵，但5至15年后，收益的效果开始显现出来了。”
投资不动产的收益，需要进行大量的调查分析，需要流汗工作才能使净值增加(sweat equity)，更不用说一大笔头款了。
购买包含一至四套房屋的出租不动产，通常至少需要10%的头款；超过五套房屋的不动产，银行通常要求20%至30%的头款。
RentalProp.com的顾问和所有人凯恩(Bob Cain)说，投资型房产的抵押贷款条件，通常也比独户住宅(single-family home)更为苛刻，尤其当你在该建筑中并不拥有一套住宅的时候。
如何开始
凯恩说，“对于一个新手来说，我认为最好从出租独户住宅或叠拼住宅(duplex)开始，因为这在价格上更容易承受，也更容易管理。”
面积较小的房产，融资也较不复杂，可以减少调查分析的工作量。所谓调查分析，是指潜在房东经过调查分析以确定想购买房产能否创造收益的过程。
至于某个房产是否亏损，这是无法分类的。细心的买家考量税务问题，并实地考察房产。也可以透过经纪人寻找合适的房产。
在雇用经纪人之前，有些方面必须考量。位置和时间可能决定着是收获利润还是出现亏损。然而，就像股市一样，哪个地点升值最快也很难预测。
另外，要预测该地区不动产税的可能变化也不容易。税负对房东利润会有影响。
选择地点的一条常用原则是：出租空置率低的城市对房东更为有利。愈容易找到房客，减少空置时间，便愈加有利。
凯恩说，“选择房客不慎是新房东最容易犯的错误之一。除了检查信用纪录以外，还必须查实房客的租住历史和推荐人，以免遭受损失。”
拿出部分钱来雇用一位经纪人或不动产专家，从事现场管理和其它事务，也许是值得的。
Landlord.com的莫尔说，“你必须决定是自己来管理出租房产，还是外包给从事这类业务的公司。当然，花钱雇人管理是会影响投资利润的。”
对于居住地点离出租房产太远的人，有全职工作的人以及挤不出时间的人等等，外包是很关键的。
莫尔说，“管理出租房产不仅要求自己能够解决出现的问题，而且需要一副好脾气应付房客半夜的可能抱怨。”
责任
说到处理房客抱怨，这只不过是房东面临的一系列责任的一项。责任的性质，取决于房屋的类型和地点。
芝加哥John Marshall Law School教授、不动产法律中心主任哈蒙德(Celeste Hammond)说，“你需要雇用的不仅是个不动产律师，而且应该是个真正懂得当地不动产法律，真正了解你的房屋类型的人。”
各个城市关于房产出租的法律都不尽相同，而且新的法规不断出现，足以保持法律继续教育事业的繁荣。
有些城市强制规定房东必须申办执照，另一些城市可能要求定期对建筑进行检查和发放安全证书。
还有些地方要求房东将保证押金(security deposit)存入一个有利息的帐户，且利息归房客所有。
这要求在购买房产之前，就让律师的介入。租约的起草和保险也应当预先办好。
保险
预先把这些事务办好，可以使房东对准备购买房屋的成本和费用有一个精确了解。
“保费会吃掉相当利润，这正是在购买房屋之前需要计算各项花费的原因。”
房东如果有过多次保险索赔的经历，在购买业主保单时也许会遭到保险公司的拒绝，甚至被视为信用不佳。
同样，购买业主保单也可能因为别的原因遭到拒绝，如建筑座落于地震断层带，接近有毒废物堆放场，或处于可能遭受洪水、飓风或火灾袭击的地区。
购买保险的金额也许会影响银行提供抵押贷款的条件。如果房东购买的保险不足，贷款商可能出面干预。
房客多，所要求购买的保险也高。专家称，房东最适合购买商业责任保单(commercial liability policy)。如果建筑较小的话，可以购买这种保单的简化版本。
这类保单的保险范围涵盖了对建筑的损害、房客个人财产的损失、住户和客人的人身伤害以及某些建筑的运行和供暖设施；还包括对维修工人的伤害赔偿以及风暴和地震多发区的此类灾难损失赔偿。
另外，随着不动产价值和上升，保险金额也需要随之增加，以确保得到充分的保障。
税金
税收问题也是一样，不同的州，要缴的税金也不一样多。另外，房东可以比业主享受更多的扣除项目。
抵押贷款利息、保险费、公用事业费用(走廊和公共区域)、修理和装修，都可以申报扣除。
房东则还可以扣除房产折旧和亏损，包括空置成本。(即使在紧俏的租房市场上，也会容许每年至少一个月的空置时间。)
大多数州对房东申报扣除有限制。一旦房东的个人年所得达到15万美元，允许扣除的数额就开始递减。
成本过多会轻易使房东的投资努力变成徒劳，而亏损则往往使出租人决定售出房产。假如对打算购买的房产经过调查分析后得到的正是这种结论，那么你可以很高兴地接受这个与你当初预期大相径庭的结果。
(本文作者：Jackie Cohen)
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