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作者：Steve Kerch
【CBS.MW芝加哥1月2日讯】2003年将作为“再融资年”被人们记住，至少会被房屋市场圈子内的人记住。
2003年抵押贷款发放总额有望达3.5兆美元，这是一个新的纪录。其中大约三分之二为
抵押贷款再融资业务。利率于去年六月创下45年新低，当月三十年期抵押贷款利率平均为5.23%，业主如不加以利用未免太可惜，因为这种好机会今后很长时间内将不会再有。
据预测，2004年抵押贷款发放数额将减少一半，其中再融资的减少将占很高比例。尽管Homestar Mortgage的调查显示，2003年未购房或未进行再融资的人中将有23%计划在今年购房或再融资--大多数人打算这样做的主要理由仍是低利率。
虽然大多数被调查者认为2004年仍有可能享受到较低的利率，但他们之所以推迟购房或再融资的原因之一，也许是近来宣称抵押贷款利率已经脱离历史低位的种种报道令半数以上的人深信不疑。
“Mortgages for Dummies”的作者之一布朗(Ray Brown)说，“许多人认为利率已经脱离了历史低位，其实完全不是那么回事。”
布朗称，利率虽然略微上升，但仍然非常接近数十年来的最低水平，这意味着还有时间(购房或再融资)。
长期定息抵押贷款利率已经上升，但仍维持在6%以下，预计2004年将小幅上扬，年末时可能达到6.5%。
虽然2004年再融资将不再是焦点，但其它方面仍有可能引起市场的关注。下面是对未来一年不动产市场的展望：
再融资收缩后的几种趋势
为了适应再融资业务的收缩，抵押贷款公司已在裁员。因此，它们会透过其它途径来弭补该项业务的下滑。
首先，推销二胎房贷(home-equity loan)的活动会增多。尽管许多业主不久前进行了再融资，但由于全国大部分地区房价显着上涨，房屋的净值因此较高。最近一项调查显示，美国业主的房屋平均净值达7万美元，贷款商岂能错过这个赚钱机会？它们自然会热心帮助业主利用这笔财富。
其次，随着业主在利用抵押贷款融资计划方面变得更加成熟，会有更多贷款产品将二胎房贷与一胎房贷(第一顺位房贷款)合并为一个帐户。这样有利于促进再融资业务。
再次，为了弭补再融资业务的下降，贷款商之间的竞争会更加激烈，这对购房者意味着更多的优惠和便宜。
最后，2002和2003年贷款商们如此之忙，根本没有时间或意愿采用最新的技术，现在有空闲了，它们可能会考量采用新的系统，使消费者更加接近完全电子交易时代，从而加快贷款处理过程。
Fannie和Freddie
抵押贷款业界的两大巨头Fannie Mae和Freddie Mac正在受到华府的严格监督。这两家公司虽然是国会通过成立的，但却是股份制的上市公司，其主要任务是保证美国抵押贷款市场的流动性。
但是，它们的规模已经超出了监管者所能监督的能力，而Freddie则大到连它自己的管理层都无法追踪其会计运作的程度。该公司今年的业绩需要重申。2003年出现了对其进行改革的要求，2004年这方面的呼声肯定更加强烈。
但Fannie和Freddie在政治上很精明，不动产的许多行业团体都站在它们一边，因为它们担心国会的任何介入可能使房市陷入混乱。
期待“房市泡沫”大有人在
自第一位专家开始大喊房价太高、房市即将崩溃以来，两年已经过去了。明年，等待“房市泡沫”破裂的还会大有人在。
First American Title的首席经济学家卡根(Christopher Cagan)说，美国中部房价像直线一样上升，在东西两岸地区则螺旋上升。他预计2004年房价还将上涨大约5%--2003涨幅大约为9%。
“在东西两岸地带，房市的涨势有所放慢，部分因为利率上升的趋势，部分因为消费者的承担能力。”
Fidelity National Financial的首席估价师斯克拉兹(Michael Sklarz)说，沿岸不少地区房价下跌的风险最大，如波士顿、旧金山、洛杉矶、西雅图和纽约，但他又指出，除非抵押贷款利率升至8%以上，“否则房价不会大幅下跌。”
“总的看来，全国的房市状况仍然十分健康。”
第二屋的天堂
2004年第一屋的销量可能下滑，但第二(second home)和度假屋的销售会非常活跃。
洛杉矶Destination Development Corp.的资深副总裁斯达金(Philip Stukin)说，“无论是价格还是需求，大多数地区的第二屋市场都相当坚挺。”
在九一一事件及三年熊市(于今年结束)之后，第二屋变得非常受欢迎。美国人相当看重家庭和住宅，并认为不动产是一项很好的投资。
美国人更恋家了
现在，业馀时间的娱乐方式是如此丰富，以致作出选择都成为一件难事，结果是：愈来愈多人呆在家里。
科罗拉多州谘询公司Leisure Trends Group的总裁斯普林(Jim Spring)说，“对大多数人而言，追逐美国梦是兴奋、刺激和疲累的，但至少有一个地方是避难所，那就是家。”
“这个地方让我们可以退下来治疗伤口、休息、放松。家使我们感觉良好。”
这或许可以解释，为什么美国人的家庭愈来小而房屋却愈来愈大。不过，虽然我们都想要更大的房子，但希望社区更小。
撇开不动产经纪商
ForSaleByOwner.com的营运长塞姆布鲁托(Colby Sambrotto)称，当利率上升时，消费者会努力在其它方面省钱，如绕开不动产经纪人以省下佣金。
ForSaleByOwner.com估计，2004年房屋销售中25%将是“业主自己负责出售”，目前这个比例占20%。
塞姆布鲁托说，业主自己出售房屋及折扣经纪人将进一步使销售房屋的成本降下来。标准的售房佣金为6%，但在业主自己出售和折扣经纪人的夹击之下，更多不动产公司将愿意降低佣金标准，也更愿意提供按每笔交易收取固定费用的选择。
人口有色化和老龄化
未来全国的房市会有很大改变，当然2004年不会那么明显，但长期来看，美国人口结构的变化将对房市产生深远影响。
北卡大学教堂山分校(University of North Carolina at Chapel Hill)管理学教授约翰逊(James H. Johnson Jr.)说，美国人口的有色化意即“移民正在日益改变美国人种的组成。”
而老龄化则指美国本土居民日趋衰老。这两种趋势将决定着房市的未来动向。
“美国正在成为一锅大杂烩，而不是一个大熔炉。”
约翰逊指出，近来移民的一个最明显趋势，是移民目的地的分散化：传统的入口港城市正在被盐湖城、明尼亚波利斯、北卡夏洛特(Charlotte)、亚特兰大等内地城市所取代。
“自1995年以来，移民家庭占全美国家庭增加总数的三分之一。到2010年，首次购房者中将有80%为移民。”
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