五种抵押贷款 因应利率上升

　　作者：Kristen Gerencher

　　【CBS.MW旧金山15日讯】最近抵押贷款利率上升，令长期“高烧不退”的房市迅速降温，但是，打算购买房屋和再融资的人，也不要因为利率脱离了45年最低水平就感到失望。

　　贷款商称，不管是需要将每月的还款额限制在一定数额之内，抑或没有来得及进行再 融资，都不必灰心，因为在利率上升的环境下，许多抵押贷款产品正变得愈来愈受欢迎。

　　本周抵押贷款利率下滑，是因为债市的波动。Freddie Mac的资料显示，三十年期定息抵押贷款(30-year fixed-rate mortgage)的平均利率从上周的6.34%下降至6.24%。但与6月12日的三十多年最低水平5.21%相比仍然高出1个百分点以上。

　　低于6%的利率也许再也不会回来了，但GMAC Mortgage的资深副总裁费恩(Paul Fein)说，这只是对传统的三十年期定息抵押贷款而言。

　　费恩说，“低于6%的利率在市场上仍然可以找到，只是在三十年期定息抵押贷款这种产品中已经找不到罢了。”

　　“现在，人们更愿意考虑其它一些抵押贷款产品，诸如变息(adjustable-rate)抵押贷款和只付利息(interest-only)的抵押贷款，”他说。

　　而且，Freddie Mac的经济学家卡特斯(Amy Crews Cutts)说，预计接近年末时抵押贷款利率将会回落。

　　卡特斯说，“就经济基本面来看，抵押贷款利率短期内应当处于5.75%至6.25%之间，而且处于这个区间下限的可能性更大。”

　　在Countrywide Home Loans，各种变息抵押贷款(adjustable-rate mortgages)(ARMs)产品非常受客户欢迎。该公司产品开发部门的资深副经理莱拉(Lala)说，“我们试图让借款者了解，他们其实有多种选择。”

　　下面是其中的五种：

　　一、只付利息的混和型变息抵押贷款。费恩说，“今天，许多变息抵押贷款产品同时具有本金正常摊还和只付利息的特徵，这可以大大降低每月的还款数额。例如一笔利率为6%、总额为20万美元的只付利息变息抵押贷款，由于不用偿还本金，每月的还款可以减少至1000美元，而同样数额、同样利率需要偿还本金的抵押贷款，每月还款为1200美元。”莱拉说，Countrywide增加了一种只付利率的变息抵押贷款，其特点是利率可以三年、五年、七年或十年不变，以后每年调整一次。只付利息“使借款者具有更大灵活性，而且借款还受到年度最高利率升幅的保护。”

　　二、PayOption。可以将之视为一种每月调整利率的抵押贷款。莱拉说，Countrywide的客户可以选择四种月还款方式：最低月还款方式、只付利息方式、十五年以及三十年本金摊还方式。借款者起码要选择最低还款方式，最低还款方式的起点利率低至1.95%，本金摊还期限可达三十年。这种贷款的利率可以每月进行调整，但每年还款总额是固定的，且每年还款总额的升幅最高为7.5%。

　　三、反向摊还(Negative amortization)。选择这种方式需要在心理上预先进行一些调整，因为在借款者偿还贷款的过程中，本金余额反而是增加的。费恩说，“在还款与本金摊还额之间有一个差额，这个差额被加入了本金余额。”在低利率的环境下，反向摊还型抵押贷款不太受欢迎，因为借款者不希望本金增加，但如果利率继续上升，消费者可能不久就会发现这种产品的优势。

　　四、期末整付抵押贷款(Balloon mortgages)。这种抵押贷款通常在五年或七年内提供低于市场的利率，等这个期限结束时，再一次性将所有欠款还清。莱拉说，“期末整付抵押贷款通常给借款者一定的利率优惠，但它的吸引力并不特别大，因为借款者必须在期满时全额付清贷款。”除非事先订约，或许这个期限结束后可以继续维持优惠利率，“但如果利率的上升突破了规定的限度，那麽贷款也许就到期且必须全额偿还了。”尽管如此，许多人仍然将期末整付抵押贷款视为一种短期内增加现金流的途径。因为他们希望期满后市场利率稳定或下降，那样就可以进行再融资，转回定息抵押贷款产品。

　　五、FlexSaver ARM。Countrywide提供一种基本利率(prime-rate)、兼带净值信用额度(equity line of credit)的抵押贷款，莱拉说，“有了这笔贷款，你可以用于支付帐单、随心所欲地签支票。它可以免去第二笔抵押贷款的必要。”Countrywide的FlexSaver ARM没有在阿肯色州和德州推出。