投资利器--度假住宅

　　作者：Marshall Loeb

　　你也许从未想过，度假也可以赚钱。是的，如果你找到、爱上并掏钱买下一套度假住宅(vacation home)的话。

　　虽然购买度假住宅通常主要是为了娱乐、休息和退休居住，但度假住宅也可以成为强 大的投资武器。

　　眼下，度假住宅的需求旺盛、价格上扬、房屋存量偏低，而婴儿潮世代正在迅速走向退休(平均退休年龄为48岁)，他们一定会在度假住宅市场上掀起一个新的高潮。

　　全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)称，第一季度“对投资用途不动产的兴趣很高”。该机构的首席经济学家勒瑞(David Lereah)说，“买家的动机正向购买作为投资用途的第二屋转变。”全美房地产经纪人协会称，2003年第一季度中，近七分之一的购房者拥有或购买了是第二屋。

　　你也许希望将第二屋全时出租分时出租，并在不远的将来将其出售，以享受新的15%的长期资本利得税率带来的好处，如果是单身报税人，售房利润在25万美元以下的，或夫妻合并申报售房利润在50万美元以下的，则无需缴纳任何税金。只要注意以下三个会影响房屋吸引力和价值的重要因素，将来就肯定能够卖到好价钱：

　　第一，度假住宅必须相当易于到达。最佳选择是距离繁华地区不超过汽车加满油所能开到的地方。现在，度假住宅与繁华地区的距离中值是185英里。如果你的价格承受能力足够，最好买近水的房屋--这对出租赚取租金或房屋本身的升值都十分有利。购买传统不动产的要素--位置、位置、位置--在这里是不成立的。

　　第二，度假住宅周围土地的开发潜力必须是有限的。这样就限制了竞争房屋的供应数量。限制建筑的环境法使得水边的房屋成为格外具有吸引力的投资，尽管价钱更高。

　　第三，度假住宅所在的社区应该有好名声，也就是说具有稳定的成长、严格的区划法规并反感过度开发。

　　度假住宅绝对是一个高质量高回报的市场。最大的错误是购买位置不是最佳地区的房屋；人们经常犯的另一个错误，是购买旧的、需要大量维修的第二屋。在许多情形下，购买新的、由公寓协会管理的房屋其实更划算。

　　你可以从购买产权共享公寓(condo)入手，并将其出租。大多数condo要求投入的购买资金更少，比独栋屋的维修问题也少得多。

　　如果你考虑购买正在建筑的开发中房产，那么要询问开发商和不动产经纪人关于安装娱乐设施和其它增值设施的时间，并要求写下书面保证。

　　当发现感兴趣的房产时，要大胆还价。还价至少可以比出价低20%，尤其是在需求不旺的地区。由于购买度假住宅是非必需性消费，因此价格的波动比其它住宅更大。

　　获得融资应当不是问题，但重要的是“货比三家”。许多银行在向度假住宅提供贷款时，不仅利率上浮0.25%或0.5%，而且还要求支付25%甚至更高的头期款。

　　如果本人住在度假住宅中，那么抵押贷款的利息和不动产税可以从应税所得中扣除。如果是用于出租，那么每月的维修成本、取暖、责任保险保费、收取房租的佣金、来往的旅费以及折旧等费用可以申报一定数额的扣除。