再融资，不用等待降息

　　作者：Andrea Coombes

　　【CBS.MW旧金山25日讯】有意再融资的业主，其实并不需要额外的降息作为理由。

　　抵押贷款利率为45年来最低水平，在这种情形下，估计90%的业主再融资都可以省钱，即使是那些两个月前刚购买了房屋或刚进行了再融资的业主也不例外。

　　另外，联储再次降息短期内不能给业主带来实惠，因为抵押贷款利率的水平已经反应了联储降息的可能性。

　　IndyMac Bank的助理副总裁爱德华(Chris Edwards)说，“许多消费者打电话来询问，联储降息后抵押贷款利率是否也将下降同样的幅度？但事实上抵押贷款市场已经预期到了联储的降息，并预先作出了反应。”

　　许多业主实际上已经进行了再融资，但仍有不少人还在支付7%、8%或9%的高利息，这些业主通常不愿支付又一轮借款手续费(closing costs)，或接近偿清现有的抵押贷款。

　　虽然许多业主将受益于迅速地再融资，但要想提出房屋的净值--即所谓的提现再融资(cash-out refinance)--却不那么容易。因为，大多数贷款商为了避免再融资中的欺诈行为，在计算贷款时不会接受新的房屋估价，而会坚持使用原先的估价，除非当前贷款的期限达到或超过12个月。

　　不过，大多数业主并不在意这条规则，因为，如果是几个月前才获得的贷款，使用原先的估价于他们反而有利--因为估价较低，而大多数房屋的升值也没有那么快。

　　对最近的贷款实行再融资能够省钱，是因为第三方商家可能愿意提供更低的价格--比如说产权契据等方面的费用可能下降，尽管其它方面没有什么变化。

　　但最近有意再融资的业主应当“货比三家”。有些贷款商不太情愿对不久前的贷款实行再融资，因为短时间内再融资会增加贷款商在次级市场上的成本。

　　如果贷款商要求客户提供再融资的更多理由，就直接告诉他们你要另找一家。大多数贷款商不想丢掉老客户，而任何一家贷款商都欢迎新的客户。

　　另外，业主应当考虑贷款商的贷款发放手续是否简化，或者，最好能提供贷款修正服务。贷款修正服务，是指当可以享受更低利率时，业主只要打一个电话就可完成手续。

　　Thornburg Mortgage Home Loans的总裁契加菲罗(Ron Chicaferro)说，“客户只要打电话给我们，说，『我想调降抵押贷款的利率。』于是我们照办，不要求任何文件：不要产权契据、不要估价单、不要信用报告，也不用申请。”

　　但是并非所有的贷款商都提供这类服务，不过愈来愈多的贷款商提供简化手续的服务--仍是再融资，但要求的文件表格等纸上作业减少了。

　　尽管如此，专家警告说，利率的急剧下跌并不意味着再融资总是可行的。例如，附带提前解约罚款(prepayment penalty)的贷款，再融资的代价太高昂了，因此不可行。另外，即使是某些无成本的再融资也并非完全免费，因为借款方很可能要求较高的利率。

　　然而，契加菲罗警告不应该轻率地再融资，“如果利率在迅速、持续下滑，有再融资的可能，那么是不错的。但成本也较高。即使是简化手续的情形下，多花钱也是免不了的。”