可承继抵押贷款，能否再次流行？

　　作者：Ray Martin

　　【CBS.MW波士顿18日讯】在目前市场条件下，可承继型抵押贷款(assumable mortgage)也许是购房者的最佳选择，而且对售房者也有利。可承继型抵押贷款，指购房者在购买成屋时可在不改变房屋原有抵押贷款利率及条款的基础上，承担原抵押贷款的偿还责任。

　　如果出售房屋的一方，允许购房的一方承继低利率的抵押贷款，那无疑使房屋更具吸引力。经纪商估计，原抵押贷款比当前利率每低1个百分点，要价可提高4%至6%。

　　直到1980年代初期，可承继型抵押贷款非常普遍。后来利率上升，贷款商的贷款利率因为实行可承继型抵押贷款维持在较低水平，而支付的存款利率却上升了，因此大多数贷款商要求在定息抵押贷款协议中增加“转售失效”(due on sale)条款，也就是当抵押贷款尚未偿清之房屋被转售时，原贷款失效，贷款商有权制定新的贷款利率。

　　在1990年代头几年中，可承继抵押贷款又变得流行起来。为了在疲软的抵押贷款市场中获得市场占有率，经纪人甚至将贷款的可承继性作为一大亮点来宣传。

　　今天，可承继型抵押贷款主要是联邦住宅管理局(FHA)和退休军人管理局(VA)等政府担保的抵押贷款，尽管在大多数变息抵押贷款中，债务的可承继性这一特点仍然普遍存在--这是因为变息抵押贷款的利率随着市场而波动，承继抵押贷款相对房屋的买方没有太大吸引力。

　　可承继型抵押贷款也有缺点，尤其是在原贷款放出后房价上扬较快的地区。在这种情况下，房屋的买方不得不获得第二笔贷款--通常数额较高，或拿出现金来补足房屋售价与未清偿贷款额之间的缺口。

　　如果抵押贷款利率开始上升，而不动产价格下跌，房屋的卖方与买方将再次盼望贷款商提供优惠。而贷款商为了达成交易，也许愿意重新考虑提供可承继抵押贷款。

　　美国抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association of America)首席经济学家邓肯(Doug Duncan)称，抵押贷款商愈来愈担忧，如果利率开始上升，再融资交易减少、利润枯竭，它们的命运将会怎样。

　　除了房屋的直接买家，不动产代理商、营造商和经纪人都是房屋交易市场中的一部分，贷款商正在提供优惠以吸引所有这些买家。

　　有些贷款商愿意将成交规费(closing costs)降低一些，诸如500美元。另一些贷款商，提供的抵押贷款利率比同等再融资利率低八分之一至四分之一个百分点。

　　希望以目前利率对抵押贷款进行再融资的人们，应该要等上60至90天才能完成交易，因为再融资业务太多，贷款商忙不过来。

　　对购房者购买抵押贷款，许多贷款商通常透过特殊服务团体加快贷款的处理，完成交易通常为30至60天。

　　E-Trade Mortgage最近宣布，它将给购房者提供“可转移抵押贷款(portable mortgage)”。这种贷款可以用于当前购买房屋，今后可转入二次购房贷款。不过该贷款的利率比目前市场高约八分之三个百分点。