用好房屋这个大「扑满」

　　作者：Marshall Loeb

　　【CBS.MW纽约29日讯】现在，居室装修的热季就要到来了，愈来愈多人在寻找更优惠的贷款交易来为其装修提供融资；愈来愈多人将目光转向房屋和公寓这个大“扑满”，利用现有的房产作为获得二胎贷款(home-equity loan)或信用额度(lines of credit)的抵押。

　　利用二胎贷款为房屋装修提供资金是一种既方便又便宜的方式，其实，对于任何一种只要是合理的开支，二胎贷款都是很好的资金来源。

　　而现在，更是申请二胎贷款的好时机。房屋的价格一直在上升，使得全美7400万业主的净财富增加了。这样，即使在失业率上升、股市动荡的环境下，业主们仍然可以更好地利用他们的财产。

　　二胎贷款数额通常为房屋净值的70%至90%。Consumer Bankers Association的数字显示，二胎贷款每笔平均为5万5000美元。高盛集团(Goldman, Sachs & Co.)估计，自2000年以来，二胎贷款占到家庭开支成长中的一半左右。

　　这个一个庞大的市场。商业银行以及储蓄贷款机构的帐上，二胎贷款和信用额度达到2500亿美元之多，而且这个数字还在上升。

　　借款者可以透过两种方式获得房贷，这两种方式都受益于目前利率的创纪录低水平。

　　头一种，借款者可以直接申请二胎贷款，目前利率在6.3%至6.8%之间。

　　第二种，借款者可以申请房贷信用额度。这种方式的优点是，在借款者真正动用贷款之前，不需要支付任何利息。不过在动用信用额度时需要缴纳适当的费用。信用额度的利率通常是在基本利率上再加一个百分点，目前在3.8%至4.2%之间。

　　一般情况下，信用额度的利率比二胎贷款低两个百分点左右，原因在于，二胎贷款是固定利率，而信用额度是浮动利率--随着利率整体水平的升降而升降。

　　简单说，如果你想锁定目前的低利率，那么二胎贷款是较好的选择；但如果你并不急需金钱，且愿意从利率波动中寻找机会，那么应当选择房贷信用额度。

　　不管是二胎贷款还是信用额度，起始10万美元贷款的利息可以申报联邦税所得扣除。

　　二胎贷款的利率比其它个人贷款低，又可申报所得扣除，这实在是非常有吸引力的。

　　如果是出于合并债务的目的，那就更加划算。因为这等于用较低成本的债务来偿还较高成本的债务。想想，二胎贷款的利率为6.5%甚至更低，而信用卡债务的利率高达14.5%。

　　当然，二胎贷款的风险在于，如果到期不能偿清贷款，将失去个人最珍贵的财年--房屋。

　　不过，二胎贷款的拖欠比例很低：2002年为1.4%，三年前为1.2%。

　　如上所述，二胎贷款可以用来应付任何一种合理的开支：装修房屋可以增加房屋的价值，支付大学费用可以增加受教育者的价值，偿还汽车或其它利率较高的贷款可以减少利息支出。但是，二胎贷款却不适于用来购买汽车，因为在贷款尚未偿清之前，汽车的已经贬值得差不多了。如果二胎贷款偿还信用卡债务后，只是为了可以再次用信用卡上餐馆、度假或其它非必需的开支，也是不应该的。

　　也就是说，如果用二胎贷款偿债，必须达到削减开支的目的。