锁定房贷利率必须问的四个问题

　　作者：Andrea Coombes

　　【CBS.MW旧金山22日讯】抵押贷款利率锁定(mortgage-rate lock)是一项吸引人的承诺，对那些担心利率将不可避免上扬的人更是如此。

　　看，希望利用创纪录低利率的人快挤破了贷款商的门。但是，借款者在被利率“锁住 ”之前，一定要询问几个问题。

　　这些问题在没有得到恰当答复之前，借款者是担着风险的。如果应付不过来的贷款商未能在锁定期限内放出贷款，那就将失去承诺的利率，万一在这个期限内利率上升了，对借款者来说无疑是一个财务上挫折。

　　抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)的资料显示，由于低利率的作用，截止5月16日那一周的再融资上升了15.2%，使抵押贷款申请窗口更加人满为患。

　　一问：超过期限利率可否保留

　　新墨西哥州Thornburg Mortgage Home Loans Inc.的总裁芝加菲罗(Ron Chicaferro)说，借款者必须问的问题包括：“如果我锁定30天，但不是因为我的错误而未能在此期间获得贷款，那么能为我保留承诺的利率吗？”

　　芝加菲罗说，“有些贷款商不管谁的责任，只要期满未放出贷款都不会保留承诺的利率，因此消费者必须核实。”有些贷款商，如果是因为第三方销售商导致的放贷推迟，那么将允许消费者享受承诺的利率；但如果放贷推迟的责任在消费者，那么承诺的利率就不算数。

　　贷款商对待锁定利率的态度之所以不同，是因为贷款的种类不同。对于那些出售给投资者的贷款而言，投资者才是最终的决定因素。

　　芝加菲罗说，“当消费者与贷款商锁定利率之后，贷款商随后就与投资者锁定利率。如果贷款商不能在规定的日期将贷款转给投资者，那么贷款的投资者就可以拒绝承诺的利率，因此消费者最终也就失去享受这个利率的机会了。”Thornburg Mortgage不从事出售贷款的业务。

　　有鉴于此，芝加菲罗建议消费者询问贷款商是否从事出售贷款业务。“如果有这种业务，那么消费者必须明白，每项决定都要看两个方面的情况：一个是贷款方，另一个是贷款的投资方。”

　　芝加菲罗说，两种类型的贷款商都希望能够更快地处理完贷款的申请、发放程序：那些出售贷款的，需要在与投资者商定的截止日期前完成贷款交易才能获得有利的利率；而那些不出售贷款的，需要在完成贷款发放后才能赚钱，在此之前，资金只在帐上吃银行利息。

　　“不过有时候，如果贷款的第三方没有作好准备，贷款商即使想加快放贷程序也是无能为力的。”

　　二问：是否允许利率下浮

　　锁定利率的借款方可能面对的另一种风险，是当利率下跌时，他们将被挡在更优惠交易的门外。消费者应当询问贷款商是否提供“下浮”条款，以便市场上出现更低利率时他们的贷款利率可以相应下调。

　　并非所有贷款商都提供“下浮”条款。消费者可以寻找允许利率下浮的贷款商，并在目前贷款期限未满之前转向选中的新贷款商。不过，可能需要重新支付信用报告或信用评估方面的费用。

　　面向贷款消费者的财经资讯网站Interest.com的财经编辑斯迪尔(Bill Steele)说，别指望用原先贷款商的信用报告来应付新的贷款商。大多数贷款商坚持自己进行评估，因为它们不能确定其它贷款商评估的准确性。

　　三问：能否出具书面保证

　　即便贷款商表示，超过锁定期限后仍可提供承诺的优惠利率，并允许下浮，也应当立下书面的凭据。

　　斯迪尔说，“比如说承诺的利率为5.25%，如果利率突然涨至5.5%，那么贷款商仍然按5.25%的利率提供贷款将吃很大的亏。在这种情况下，贷款商可以找出很多理由说明这笔贷款怎么未能及时完成，以及为何无法提供承诺的利率。”

　　有些专家建议，借款者应当避免与不能提供书面承诺的贷款商打交道。芝加菲罗说，“所有的贷款商都应当提供书面的锁定利率合约，其中明确规定如果到期未能放出贷款应当怎么办，如果贷款商不愿这样做，最好换一家试试。”

　　四问：锁定利率费用几何

　　并非所有的贷款商都对锁定利率进行收费，免费的利率锁定业务也许正在增多。对于每一笔锁定利率的贷款业务，贷款商通常收取1/8或1/4个点数的费用。(一个点数为贷款额的百分之一)

　　斯迪尔称，目前的低利率环境意味着更多贷款商愿意提供免费的锁定利率业务，因为在利率呈现上升趋势的时期，它们不用太担心必须提供更低利率的贷款。

　　斯迪尔说，“在这种形势下，有更多贷款商认为利率方面并不存在风险，因而也更愿意提供免费的锁定利率贷款。”

　　即便是对锁定业务进行收费的贷款商，价格的高低也是有商量馀地的。斯迪尔说，“这绝对是一个可以商量的问题。”

　　在对锁定业务进行收费的贷款商中，锁定期限为30天的，费用已经包括在报价中。斯迪尔说，“如果消费者希望获得更长的锁定期限，比如说45天，通常需要另加1/8个点数；如果希望获得60天的锁定期，通常需要另加1/4个点数。」