中国海外首发内地房地产公司国际无抵押债券

　　本报记者 禹刚 发自北京

　　“这是内地第一家房地产公司海外发债，也是第一家房地产企业的债券获得投资级的评级，”摩根大通(JPMorganChase)亚洲投行部董事总经理方方谈起上周完成的项目，得意之情溢于言表，“当时在伦敦的推介和发行正赶上恐怖袭击，不过还是有1.5倍的超额认购。”

　　他说的是上周五中国海外(0688.HK)在国际市场上发行的3亿美元7年期无抵押债券，国际评级机构标准普尔和穆迪分别给出了BBB-和Baa3的评级，“两个都是‘投资级’以上，中国海外大大节省了融资成本。”

　　中国海外是中国海外集团在香港地区的上市公司，在2005年“中国房地产百强企业”名单中列房地产开发综合实力第一名。

　　由于上半年针对国内房地产的一系列调控措施纷纷出台，大批房地产企业流动资金紧缺成为普遍现象，而国际投资者对中国房地产公司也抱着观望态度。

　　在全球利率保持较低水平背景下，是否是发债的好时机？中国海外此次为何采取债券融资，是否优于借贷？记者就这些问题采访了方方。

　　《第一财经日报》：中国海外的CEO孔庆平两个月前还表示手头不缺钱，光现金就有30亿港元，为何此次又急着发债？

　　方方：的确，中国海外不缺钱，我们去年初给他们做过一次增发，募集了约2亿美元的资金，他们的现金也比较宽裕。

　　但是从房地产企业来看，资金的需求是长期的，而此次房地产调控对中国海外而言反而是一次好机会，可以利用自身融资能力尽可能储备土地。

　　其次，中国海外此前资产负债率较低，截至去年12月，这个比例为56%，而净负债率(netgearing)只有18%，我们建议他们提高财务杠杆，提高资本运用效率，争取给股东更好的回报。

　　《第一财经日报》：现在利率水平处在相对低位，为什么不考虑银行贷款？

　　方方：从全球来看，现在的利率处于“二战”以来的较低水平，而中国海外这样的优质客户，银行的借贷利率也会很优惠。

　　但是作为企业而言，我们认为股票上市是企业融资的“本科”水平，而能在全球市场发行债券则是“研究生”水平。

　　股票投资者看重的是企业的成长性，而债券投资者注重的是企业的抗风险能力，因此这部分投资者不会受短期的波动影响。因为债券投资者拿的是利息回报，因此在宏观调控、伦敦恐怖袭击的情况下，能如期发行此次债券，投资者关注的是这7年里，企业的现金流是怎么样的。

　　而作为中国海外这样一个内地房地产业的旗舰公司，进一步扩宽融资渠道，是一个战略选择，也是自身融资能力的又一个突破。在香港地区也是只有最大型的地产公司可以发行债券，例如长江、新世界地产等，中小地产公司则没有这个能力。

　　同时发行7年的长期债，可以给公司的资金运作方面提供更多灵活性，因为房地产项目通常是2~5年的周期，发行长期债券也是为了确保公司经营的稳健。

　　中国海外此举不但拓宽了投资者基础，同时在国际资本市场上大大提高了公司知名度，可以说是企业又成长了一步，因此这是一个长期的战略考虑。

　　《第一财经日报》：对一个内地的房地产公司，为什么标普和穆迪都能给出“投资级”以上的评级？

　　方方：从评级来看，中国海外此次发债能得到国际评级机构的投资评级，也从侧面反映出国际投资者对内地房地产企业的信心。

　　上半年，多个房地产领域的调控措施相继出台，很多投资者对地产公司和房地产业都有所观望，房地产上市公司的股价纷纷走低。但是对发展健康、土地储备重组、开发呈梯级分布的公司而言，还是能够得到国际投资者的认可。

　　此前在海外发债的大多是中国政府、政策性银行等“定期发债者(frequentissuer)”，这些机构在海外发债是为了保持一个“基准”，给中国企业或政府全球融资的成本出具参考。

　　此次中国海外的无抵押债券，利率5.75%，比10年期的美国政府债券高出181个基点，标普的BBB-和穆迪的Baa3刚刚超过“投资”级别，但这已有非常大的差别，如果一旦低于这个级别成为“非投资级别”，企业发债的利率就会很高。

　　《第一财经日报》：此次都有哪些投资者？债券的表现如何？当前国内融资不畅的背景下，哪些行业或者企业能通过发债取得不错效果？

　　方方：机构投资者占绝大部分，其中银行占了63%，各种基金占35%，还有2%是包括财富管理机构在内的其他投资者。

　　现在在市场上的表现也不错，价格略微上涨，波动不大，但也说明这次发行的定价比较准确，没有出现大涨大落，符合债券投资者的要求。

　　企业发债最理想的时候是去年的10月份到今年的2月份，看一下彭博社所标出的收益率曲线，那个时候是最低的，虽然美联储还有加息的预期，但是我们觉得当前的利率水平还是处于低位，企业可以充分利用这个有利时机(发债)。

　　另外，从行业来说，投资时间长、前期投入大以及有稳定现金流的行业比较能够受到青睐，比如说码头、高速公路、石油天然气等行业。

　　从企业来说，则需要这个企业所发债券能达到足够规模，至少在1.5亿美元以上，这也要求企业自身的规模够“重量级”，这个市场的投资者都是动辄交易数千万美元的机构投资者。