房贷风险正在积聚之中

　　房地产业与银行业息息相关。一方面，房地产业的发展需要银行业大量的资金支持，例如房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上；另一方面，房地产业也是银行业重要的服务领域，目前房地产贷款已经占银行业中长期贷款的1/3以上。此外，银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为主要的资产担保形式，房地产价格涨跌、行情冷暖会导致银行业资产价值和资产质量出现大幅波动。

　　目前房贷质量保持基本正常

　　我国房地产贷款增长率持续偏高，远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。同时房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额也逐步增加，这些都使

房地产业的风险大量转向发放贷款的银行。宏观调控以来，房地产开发商贷款增长得到了初步控制，个人购房贷款则继续保持增长的趋势。

　　目前国家对房地产贷款的政策取向已经由鼓励政策转向稍带限制措施的中性政策。这些政策的实施，一方面有效保障了房地产业正常合理的资金需求，同时也加强了对房地产业快速扩张进程中的风险防范，对降低银行业的房贷风险起到了一定的作用。

　　由于上海等全国重点地区的房地产价格仍然处于高位，尚未对开发商和购房者资金状况和偿付能力产生重大影响，因此当前银行业的房地产贷款质量依然保持基本正常。

　　但是今后银行业基本正常的房贷质量能否得到保持，还要考察未来房地产业的调整力度、房价走势以及银行业进行风险控制的能力。随着上海等局部地区的房价进一步下跌，银行业的房贷不良率将面临着快速上升的可能性。

　　房贷的风险因素及形成原因

　　由中国

人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》认为我国房地产贷款面临的风险主要有以下几个方面：1、部分地区房地产市场过热存在市场风险；2、房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；3、假按揭凸现道德风险；4、基层银行发放房地产贷款存在操作风险；5、土地开发贷款有较大信用风险；6、随着《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》开始实施，房地产贷款面临的法律风险加大。

　　上述六大风险概括的比较全面，但是其中亦有轻重之分。部分风险(例如操作风险、道德风险)可以通过银行加强内控管理、规范房贷程序来做到；而部分风险(例如市场风险等)则属于行业性的系统风险，需要商业银行进行更加深入地探本究源，并事先加以防范。

　　房贷风险的影响程度

　　一般来说，提供给开发商的开发贷款风险高于个人住房按揭贷款。因为开发商在房地产开发过程中使用的银行贷款占比极高，易受到宏观调控的影响，且没有抵押担保等措施，因此房价一旦下跌，银行业的开发商贷款无疑会迅速飚升。但是被银行视为非常安全的个人住房抵押贷款的风险又将如何呢?

　　由于我国内地开展个人按揭贷款的历史不长，对房地产按揭贷款的信用损失程度的调查与评估工作尚处空白，因此我们借用香港等地的数据来参考。

　　香港地区房地产价格指数在1990年以后不断上升，其中1990-1997年间住宅价格指数上升了3倍。1996、1997年房地产价格上升至历史高位。亚洲金融危机以后，香港房地产价格泡沫逐渐破灭，并在随后的7年大幅下降。1997年7月至2003年7月期间，香港住宅价格指数暴跌65%。

　　国家会计学院金融研究中心的一份研究报告借用惠誉国际评级机构1998年对香港房地产抵押贷款为担保的

证券信用损失程度评估模型，估算了我国内地按揭贷款的违约风险。报告认为，银行按揭贷款的按揭比例通常为70%，如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本，则当房价下降20%至30%时，按揭贷款就会有损失风险。对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。房贷违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。

　　目前上海地区房价已经下降了15%左右，但是仍未出现企稳回升迹象。总体来看，部分地区房地产价格仍然偏高，房地产信贷增速仍有下降的余地，房地产市场过快增长带给银行体系的金融风险在短期内还难以消解，控制银行信贷向房地产市场的过度流入依然任重道远。

　　未来房地产调控对银行业的影响将出现分化，这种分化体现在两方面：一是地域分化；二是机构分化。

　　从地域来看，上海、北京、浙江、江苏等前期价格涨幅较快的地区房地产信贷风险较高；从银行机构来看，近年来涉入房地产业较深、开发商贷款比重较大的商业银行面临的房地产调控风险较大。

　　在上市银行中，浦发银行由于近年来发放的开发商贷款较多，且主要集聚在上海、浙江、江苏等房地产价格涨幅较大的地区，因此面临的房地产调控风险较大。但是进入2005年以后，该行积极进行贷款行业调整，适当压缩了风险更高的开发商贷款，略微加大了风险较小的个人贷款比重，使公司的房地产信贷风险有所下降。2005年上半年期末该行保有呆账准备金104.81亿元，准备金覆盖率达到143.26%，较高的不良拨备也能够抵御部分房贷风险。

　　民生银行的贷款集中地主要在北京、广东和上海，从2005年上半年的发展态势看，民生银行依然大力发展房地产贷款，其中开发商贷款和个人贷款分别比上年年末增加65.04亿元和73.99亿元，成为承担房贷风险最高的银行之一。

　　从前面分析可知，银行业房贷风险在部分地区和部分金融机构更加集中，而且这种风险可能会在一段较长的时期内才能表现出来。但是我们不能因为这种风险具有区域性、潜伏性等特点就放松警惕甚至视而不见。商业银行需要采取种种措施防范可能爆发的房贷风险。

　　作者：华泰证券研究所 刘晓昶、张驰飞

　　（来源：上海证券报）