CBD虚火过旺 应该降温

　　在中国内地，最初的CBD建设过多的成为城市之间互相较劲的砝码。早在上世纪九十年代初，北京、上海、广州等三个中国内地的大城市几乎同时提出了发展CBD的战略。更加严重的是，很多地方领导只看到CBD的硬件设施，把摩天大楼等同于CBD，忽视现代服务业发展和城市经济辐射力是CBD产生的前提。CBD在中国内地异化为简单的房地产开发，变成单纯的建造高楼大厦。

　　据说我国内地600多个大大小小的城市当中有180多个提出要建立国际化大都市，这简直就是一个国际化大玩笑，因为全球称得上国际化大都市的也就是纽约、东京、伦敦、香港等数十个城市；而这180多个城市当中又有40多个城市提出要建立自己的CBD，个别城市号称要建立几个CBD。依笔者来看，这完全是漠视经济规律、劳民伤财的盲动。

　　CBD是什么玩意

　　CBD是个外来名词，英文全称是Cen?鄄tralBusinessDistrict，即中央商务区。从表象上看，CBD由一群建筑物构成，它处于寸土寸金的城市核心区域，面积3--5平方公里甚至更大；区域内高楼林立，现代化的

写字楼要占到总建筑面积的50%以上；拥有便捷的交通和现代化的信息交换系统等。从本质上看，CBD是现代高端服务业的积聚之地，包括金融、信息、文化传媒、咨询、会展等等；CBD内的高端服务业不仅仅服务于本区，而是服务于整个城市、整个经济圈、全国甚至全球；CBD内的传统服务业作为高端服务业的配套存在，为CBD内的工作人群提供工作和生活的便利。按照CBD的经济辐射能力，可以分为全球性CBD，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、中国香港的中环等等；也有一些区域性CBD，如上海的陆家嘴、北京朝阳区、深圳福田等。

　　CBD的形成，是经济发展的一个结果。CBD的产生，一个原因是产业升级的需要，特别是现代服务业发展的需要。现代服务业需要大量的信息处理，CBD的积聚效应可以大大降低信息处理的成本，提高公共产品的利用效率。另一个原因是经济区域化和全球化发展的需要，由CBD作为区域经济或者全球经济的信息处理中心、资金运作中心，可以大大降低交易成本，提高信息和资金的运作效率。这两个原因决定了随着经济发展必然会在全球经济中心城市形成CBD。但是CBD为什么以高楼大厦的形式表现出来，则是无奈的选择。因为形成CBD的地方，都是全球最发达城市的核心地段，这里寸土寸金，只能向天空发展，最终CBD的标志就变成摩天大楼。

　　从这个意义上讲，高楼林立的CBD既是经济发展的成果，成为国际化大都市的名片，也是经济发展的代价，恶化了城市人群的工作和生存环境。

　　CBD的虚火越烧越旺

　　在发达国家，一个CBD的自然形成，至少需要20年--30年的时间。引渡到中国内地之后，CBD概念则成为了一种城市发展的策略，人们对它所有的缺点都视而不见。在中国，最初的CBD建设成为城市之间互相较劲的砝码。早在上世纪九十年代初，北京、上海、广州等三个中国内地最大的城市几乎同时提出了发展CBD的战略。更加严重的是，很多地方领导只看到CBD的硬件设施，把摩天大楼等同于CBD，CBD异化为简单的

房地产开发，变成单纯的建造高楼大厦。到目前为止，北京、上海、广州、重庆、武汉、沈阳、天津、深圳、广州、南京、郑州、宁波、青岛、大连等中国内地一批大都市相继筹建或规划了CBD。另据国务院发展研究中心统计，目前在中国内地有40个城市正在研究建设CBD，其中一些内陆中小城市也不遗余力地推进CBD工程。

　　我们以为，全国大部分城市的CBD规划超越了自身的发展能力、不符合经济发展的需要。还有一些城市将开发新城区和CBD混同起来，作出十分宏大的规划，前景实在堪忧。

　　为什么说全国的大部分城市建不成CBD呢?因为它们没有建立CBD的经济基础。首先从经济总量来说。一般认为我国内地城市要建立CBD，城市GDP总量应该在1000亿元以上。到2004年为止，全国共有45个城市GDP总量超过1000亿(其中包括这些城市下辖地区的GDP)，而很多规划要建立CBD的城市目前远远达不到这个最基本的要求。其次是产业基础，需要有比较发达的现代服务业。很多城市虽然经济总量比较大，但从产业看主要还是依靠传统的制造业。第三要看城市在区域经济或者全球经济中的位置，是否具有辐射周边的能力。笔者认为要形成真正意义上的CBD，这三个条件缺一不可。举个例子来说，长三角某大城市2004年经济总量3400亿元，但该市以生产性企业为主，在长三角经济圈中接受上海这个中心城市的辐射，因此就没有可能和必要发展自己的CBD。

　　我们认为，目前符合建立CBD条件的内地城市只有上海、北京和深圳三个。我国绝大多数城市仍处于从制造业向服务业发展的阶段，现代高端服务业尚未发展起来。在这种基础上发展起来的CBD，功能就很容易失衡。CBD既然是商务中心，就应以商务为主，但多数城市在建设过程中，只进行住房建设的短期投资，住房开发过热，CBD变成居住中心区。这样的CBD还是真正意义上的CBD吗?

　　CBD泡沫的原因何在?

　　我国内地CBD建设大多数是城市政府主导型的，CBD泡沫的形成自然离不开政府的作用，为此，我们要从政府身上找原因。

　　第一个原因是城市政府认识上的偏颇。CBD是城市经济发展的结果，CBD形成以后当然能够促进城市经济的进一步发展。很多城市领导只看到CBD对城市经济的促进作用而忽视形成CBD的经济基础，以为只要规划出一个CBD就能促进城市经济发展，这显然是错误的。西部某三线城市的有位领导有一次到上海考察，看到上海一个甲级写字楼可以安排几万人的就业，创造几十亿的产出，觉得非常好，回去后就雄心勃勃的要建一座39层地标式的高楼。结果不仅楼烂了尾，连像样的入驻商家也找不到，最后市府只能行政命令该市所有银行一律迁入该大楼办公。

　　第二个原因是城市领导追求形象工程。我们现在不少地方领导仅是对上负责，所谓的工作成绩要被上级领导肯定才能保住官位或者得到升迁。CBD作为城市名片就是反映城市领导工作成绩最好的工具。如果某个城市搞个所谓的CBD，高楼大厦富丽堂皇，哪天请上级领导莅临指导一下，上级领导走马观花一看，肯定觉得该市经济建设工作卓有成效；相反，城市居民收入是否增加了、健康状况是否改善了、教育水平是否提高了，上级领导一时很难体会到，而且做起来也比规划个CBD难得多。

　　还有一个深层次的原因是政府主导的CBD建设，存在大量的设租、寻租行为。CBD建设需要涉及大量的土地出让、工程建设等环节，在这些环节的操作当中如果不规范，政府官员可以在土地出让、开发建设过程中大量的设租、寻租，为己牟利。经常可以看到某个城市一届政府在城东规划一个CBD，下届政府在城西规划一个CBD。美国都只有一个曼哈顿，难道中国的一个普通城市却可以建立几个曼哈顿?

　　总之，笔者认为全国各地大建CBD违背经济发展规律，纯属劳民伤财，CBD的虚火应该降下来了！（来源：上海

证券报）