一二手房"价格倒挂"令人欣喜

　　现在，一、二手房价格开始出现倒挂，说明房价上涨和开发商可以随意涨价的势头得到有效遏制，说明供求关系开始倒转，投资和投机购房受到打击。具体地说，一、二手房价格倒挂是市场冷却的体现。笔者认为，一、二手房价格倒挂不仅是一种正常的、合理的和成熟的现象，还是一种令人欣喜的现象

　　最近，上海一些楼盘新推出的期房价格，明显低于周边中介公司代理的小业主手里的 现房，就此引发了一些媒体大声惊呼的一手房(期房)和二手房(现房)价格倒挂现象。倒挂多少呢，根据媒体的综合报道，大约每平方米倒挂1000元或者总房价10%左右。一、二手房价格倒挂是一个好现象还是坏现象，说明了什么?

　　价格倒挂 令人欣喜

　　在很多人眼里，价格倒挂是一种不正常现象，因为这在过去是绝对不可能发生的，说明

开发商迫不得已降价，

房价有进一步下降和市场进一步下跌趋势，说明房地产定价机制乱了套，市场出了问题。

　　笔者认为，一、

二手房价格倒挂不仅是一种正常的、合理的和成熟的现象，还是一种令人欣喜的现象。它说明上海房地产市场正在发生着深刻变化，说明目前正在推行的新政调控的主要预期目标已经出现成效，说明过去长期使人们见怪不怪的价格倒挂开始逐步得到纠正，随着一、二手房价格正挂现象的逐步蔓延扩大和持续，更加有效的市场机制将建立起来，人们对此的认识和观念也将开始发生深刻的变化。

　　为什么一、二手房应该价格正挂，现房价格就是应该比期房价格贵?这主要由于两个原因：

　　第一，期房存在风险。承受风险需要付出风险成本；现房风险因素大大释放，所以价格当然应该比期房贵。

　　第二，期房占用资金。从期房到现房还有12至24个月的施工期，在这段时间里只有支出(签订合同就必须支付全额房款或者银行贷款必须开始还本付息)没有收入(既不能自己居住也不能用于出租)，因此必须加上12至24个月的资金成本。

　　正是因为存在这两个原因，所以最近人们讨论一旦期房预售制度取消，房屋销售往后推迟的话，房价将大幅度上升，以目前上海水平为例，上升幅度大约就是每平方米1000元或者总房价10%左右。

　　期房价格为何高于现房

　　但是，为什么过去四、五年里人们看到的情况，尤其是上海的情况，都是期房价格高于现房。实际上，这是市场处于价格迅猛上升时期(上海房地产价格水平从过去相对较低，迅速拔高到一个较高甚至超高水平，急风骤雨式的商品房建造和城市开发改造的大背景下)，形成的一种不正常的或者说是特殊的情况。具体表现为：

　　第一，房子越造越好。后期房子造得比前期好多了，成本大幅度增加，扣除原本应该低于现房的差额后，还增加很多，结果反超现房价格。

　　第二，土地价格上升。按照土地连续投资产生级差地租的原理，大规模开发初期地价便宜，后期地价昂贵。随着一个地区从不成熟到成熟，地价具有明显上涨的要求和趋势。

　　第三，地价上升又造成房子越造越好。第一、第二两个因素混合交织，地价贵了造成房价贵了，房价贵了如果品质与以前一样，房子很难卖掉。所以开发商试图将房子造得更好。

　　第四，销售商低开高走的营销策略。坚持低开高走策略使开发商很容易卖掉房子。因此开发商降低前期利润，提高后期利润(利润不是平均分摊到每期或者每栋楼上)，造成三、四期的房价比一、二期的大幅度提高，实现利润最大化。

　　第五， 供不应求造成房价越来越高。因为房价不断攀升，迫使大量消费提前进行，同时产生大量投资和投机需求，引发价格进一步上涨。

　　期房价格高于现房价格造成投资过热，市场过热，人气过热和房价上涨过快等现象，造成市场供需失衡，中低价和高价房屋比例失调，投资和投机迅速蔓延，自住需求受到打击和压制，房价与普通百姓的收入水平差异越来越大，与租金收益的差异也越来越大，市场的稳定性和健康性严重受到冲击等问题。这正是目前实施的新政需要解决的问题。

　　供求关系开始倒转

　　现在，一、二手房价格开始出现倒挂，说明房价上涨和开发商可以随意涨价的势头得到有效遏制，说明供求关系开始倒转，投资和投机购房受到打击。

　　具体地说，一、二手房价格倒挂是市场冷却的体现。期房价格高于现房，是市场快速发展和市场过热情况下才可能出现的。由于人们对市场前景过度看好，对价格上涨充满信心，因此在现房供应严重不足的情况下，开发商敢于拼命拿地造房子，而且造好房子，购房者也敢于拼命买房子，而且买好房子和大房子，加上广告媒体大量集中关注期房和新的楼盘，新的楼盘通过标新立异达到价格大幅度上升的目的，造成期房价格超越现房，期房价格决定和引导现房价格的基本态势。

　　市场越是高涨，这种特征表现得越突出。当然反之，当市场开始冷却时，追捧期房的热情大大降低，追捧期房的风险也大大上升，期房和现房价格倒挂现象开始得到纠正。

　　从双保险到有风险

　　一、二手房价格开始出现倒挂是市场理性的体现。价格倒挂现象说明开发商降低利润预期，自住购房者不盲目追涨，耐心等待降价和更大的降价；说明投资性和投机性购房大量减少，自住需求增加。一般来说，投资或投机者喜欢期房，自住者喜欢现房。因为在倒挂的情况下，投资或者投机者买进期房，等到现房时卖出，他们不仅可以获得期房到现房之间合理的(比如前面提到的每平方米1000元或者总房价10%的)增值，而且还获得市场过热，开发商提高房价带来的涨幅(比如房价从过去每平方米10000元涨到13000元)。这样一来，投资或者投机期房就有了双保险，稳赚不赔。

　　市场冷却之后投资期房，只有期房到现房的合理增值这种单保险，市场过热和开发商提价造成的涨幅这种保险没有了，双保险变成单保险，风险大大增强，甚至等到现房后投资者发现市场依旧过冷，开发商不仅没有提价反而降价，这样一来单保险又变成了有风险(这种情况表示市场和价格的绝对下降)，所以大大打击了投资和投机需求。自住购房者买房自住，没有人愿意花了钱一年半载不能使用，所以他们希望现房，现房需求上升。过去投资或者投机需求过大和自住需求过小的不正常比例开始扭转，市场趋于理性。

　　价格机制开始成熟和稳定

　　一、二手房价格开始出现倒挂是市场成熟的体现。目前，上海市中心，甚至还可以包括松江，嘉定等新城，大规模的商品房集中建设和城市建设基本完成或者说暂时告一段落，新建和在建的一手房数量开始减少，一手房销售受到冷落的时候，二手房交易相对活跃(实际上绝大多数都是投资或者投机者推向市场的次新房)。

　　二手房交易量超过和大幅度地超过一手房(去年上海一、二手房交易量大致相当，今年预期二手房交易量将超过或者比较大幅度地超过一手房)，是市场成熟的表现，将造成房屋定价权和定价机制渐渐地从一手房市场转向二手房市场，价格机制开始成熟和稳定。随着新政的实施和落实，价格倒挂现象将日益明显和普遍。

　　市场良性发展的体现

　　一、二手房价格开始出现倒挂是市场良性发展的体现。过去开发商拿到地就可以赚钱，造了房就可以赚大钱，现在这种赚钱模式不行了。开发商在市场偏冷，供过于求的情况下，不得不精益求精，兢兢业业，提高自己楼盘的性价比和竞争能力，强调产品的适销对路和宜居程度，同时必须提高自己经营管理能力，从内功方面挖掘盈利潜力。开发商还必须最大限度地利用和体现土地价值，过去滥用土地，好地造烂房的现象有望得到纠正。房地产业的平均利润开始更多地受到市场机制的约束和控制，粗放型市场开始向精细型市场转变。

　　虽然，目前上海房地产市场上一、二手房的价格倒挂还处在个别和局部的阶段，还没有形成全面和整体的态势，由此说明新政调控还刚刚开始，说明一个成熟的，理性的和良性发展的市场的建立需要时日。不过这样的现象和转折已经出现，人们对此应该感到欣慰和欢喜。

　　作者：俞坚

　　（来源：上海证券报）