供求关系逆转 房价必然回归

　　可以预计今年上海全年销售量很难超过3000万平方米。而供给方面，目前纳入网上销售的尚有1600多万平方米存量，但今年下半年将有1000万平方米经济适用房和1500万平方米商品房投放市场，同时目前还有近9000万平方米的在建项目，这些在建项目中还会有相当部分转化为下半年的供应量。上海楼市供大于求的情况目前已经很明朗，房价理应回归价值。从产业发展的角度看，房价回归有利于房地产业发展。

　　上海楼市经历新一轮宏观调控已有四个月的时间，期间，房地产界业内人士从冷眼旁观到迟疑不决，最后是惶惶不安。而同时，市场进入冷清、低迷、萎缩状态。在此背景下，上海楼市已迎来后调控时代，而作为市场多空争论焦点的房价也确实进入到实质性的回归时期。

　　供求关系逆转的上海楼市

　　1、楼市在低迷中逐渐平稳

　　2005年6月，上海楼市在经历了几个月的低迷、冷清后，市场对后市预期逐渐有了更多的共识，无论从作为供给方的开发商，还是作为普通购房人的需求方，逐渐接受对后市较低的预期。实际上目前市场的活跃程度也在几个月的考验中逐渐平稳，无论是从成交面积还是从成交价格来观察，近一两个月中，这些数字都未呈现出剧烈的变化。上海富阳的地产分析师认为：这其中很大的原因是政策面的趋稳，相信后调控时代的上海楼市将在这种理性与清淡的氛围中盘整一个不短的时期。

　　2、楼市后期销售堪忧

　　据上海富阳研展部观察，最近一个多月以来上海全市每天销售商品房3万平方米左右，销售量基本保持稳定。而目前上海房地网上的可售面积已经超过1600万平方米，且不考虑后期还将推出的供应量，按目前的销售速度，仅此存量销售完毕就需要500多个交易日，而且种种迹象表明，目前的销售速度还将维持很长一段时期。另外，按照2005年6月上海市各环线及全区域的销售速度，销售完各环线内的住宅商品房供应量依次需要时间：全区域为15.6月；内环以内为22.6月；内中环为32.2月；中外环为21.3月；外环以外为11.7月。可以看出，这是一组惊人的数字，上海楼市后期的销售将面临巨大的考验。

　　3、迎来楼市供大于求的时代

　　2004年全年上海销售各类新房约3500万平方米，而2005年1月1日到6月30日全市共销售各类新房不到1200万平方米。按目前情况，可以预计今年全年销售量很难超过3000万平方米。在供给量一面，目前纳入网上的尚有1600多万平方米，另外根据上海房地产主管部门公布的数据显示，今年下半年上海将有1000万平方米经济适用房和1500万平方米商品房投放市场，同时目前还有近9000万平方米的在建项目，这些在建项目中还会有相当部分转化为下半年的供应量。由此，上海楼市供大于求的情况目前已经很明朗，而这一情况短时期内将不会转变，这也就意味着，上海楼市从此将实质性地进入供大于求的时代。

　　房价回归 大势所趋

　　1、从经济规律看：房价理应回归价值

　　房屋作为商品，其价格应该围绕价值波动，并且从长期看应该是与价值相吻合，这是经济规律。在2000年即本轮房地产高潮之初，上海商品房平均价格为3565元/平方米，而在目前这一数字达到8586元/平方米，增幅240%多，而同期上海GDP增长速度在10%--20%之间。

　　通过比较分析，我们认为，目前上海房价是高于本应与之相匹配的经济价值的，并且，由于高企的房地产价格而产生的诸如商务成本、产业挤出等负面影响已经日益突出。房价理应回归价值，这是经济发展的必然规律与趋势。

　　2、从产业发展看：房价回归有利于房地产业发展

　　房地产业属于经济发展的辅助产业，只有保持与经济发展相匹配才能真正对经济发展起到推进作用。我们认为，目前这样高的房价，很明显已经与当前的经济水平相脱节，房地产业对经济发展的基础、辅助作用已大打折扣。房地产业的发展需要健康的市场环境，脱离实际经济水平的房价，首先可能酝酿金融风险；其次会牵制整体经济的良性运行；此外，远远脱离价值的房价最终还会破坏市场机制，引发行业危机，导致房地产市场衰退。从产业长期、健康发展的角度考虑，目前上海楼市的房价回归理性是很必要的，是大势所趋。

　　3、从市场需求看：期待房价回归

　　上海富阳的市场调研表明，在过去的2005年6月，一些开发商降低价格入市，其中绝大多数取得了相对较好的效果，交易量大增，市场反应较好；而那些死守价格堡垒的楼盘则依然冷清，有价无市，这表明市场对降价是很认同的，市场需求在期待房价的回归。实际上，无论是自住需求还是投资需求，房屋最终是要回归到其居住的本质属性上来，只有消费者买得起的房屋才会有市场，房屋交易才能恢复活跃，房地产行业才能健康长久的发展。（来源：上海证券报）