新政下如何买房减价谈判技巧三妙招(之三)

　　妙招之三：垫资砍价

　　周先生最近接到房产中介的电话，说曾经托他们寻找的房源最近有了，希望他过去看看、谈谈。周先生赶过去一看，有套125万元的房子很称心，价格也在心理承受的范围，只是双方在具体操作细节上遇到了一些麻烦。因为上家是房产投资客，手上有几套房子，在新政实施的背景下，明显感到压力，特别是这套想出售的是惟一的现房，原来倒能以租养供，最 近租赁行情走低，房客提出要降租金，不然退租，要是那样，月供便有压力，于是房东决定出售。

　　但是，这是一套有贷款的房子，按照房产新政，上家必须先付清贷款，才能进行买卖交易、产权过户。同时，由于周先生也需要贷款，而新政中银行又停止了转按揭业务，更需要上家还清贷款、赎出自由身，然后由周先生接力，继续贷款。这样上、下家双方，一方愿卖，一方愿买才能确保这笔买卖成功。然而，上家根本没有办法先付清尚有50万元的贷款。于是，对方提出作为首付款，让周先生垫付上家的贷款余额，余款部分让周先生办成了贷款后再一次性付清。

　　此时，周先生提出，让他先付部分款项，除了在这整个操作周期长达1个月的时候里，所有的手续必须完备、全部由房产中介一条龙办理、确保没有后遗症的，他可以答应先付50万元，让上家去还贷款。但上家作为补偿，必须减价，否则作罢。上家开始不愿意，但经房产中介反复的说服、撮合，特别是指出他这套房子相对买进的价格，已经翻了一番，减价权当少赚一点。最终上家答应减价5%，让周先生在比原价低了6.25万元的情况下，买了一套还算满意的房子。

　　这是一个比较成功的案例。但同第二个案例相似，买卖双方必须委托一家资质较好的、规模较大的房产中介，买方不能将款直接交给上家，而是打入中介的账上，换句话说，资金往来是与中介发生的，同时又必须看到中介手上拿到了上家的产权证；同样，卖方可以让中介陪同前往提前还贷，将房产证交出时，必须让房产中介出具有法律效力的收据。总而言之，双方都要将一切有可能发生的情况想好，并共同商量互相制约对方，又互相保障对方的方法。