即便是理性预期 房价也应下跌30%

　　一系列紧锣密鼓的宏调措施已使得楼市迅速降温，成交量持续下降。只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品成交量持续萎缩的局面不可能持久，原因是持房有成本。我们的理性预期是，在现有房价水平上将下调30%左右。对消费者来说，目前持币待购是理性行为。

　　只有卖不掉的价格 没有卖不掉的商品

　　从今年3月以来，直至5月的国务院七部委联合出台的房市调控新政，一系列紧锣密鼓的宏调措施已使上海楼市迅速降温，成交量持续下降。

　　据网上房地产交易数据的统计分析，今年5月上海新增商品房全市成交总量仅98万平方米，比4月份的175万平方米又下降44%，其中新盘成交量为78万平方米，比4月份的142万平方米下降45%。而在4月份，上述两者的环比降幅已分别为34%和37%。就是说，5月份成交量再次萎缩。

　　铁的事实彻底粉碎了几个月前那些非理性的开发商及其代言人还一再叫嚷的现在房价上涨是因为有真实需求支撑的大谎言，难道真实需求短短一两个月就会如此大幅度消失。显然，近两三年来一些城市的楼价如此非理性持续猛涨，完全是投机需求造成的。一旦投机需求退潮，在接近天文数字(和普通市民实际购买力相比)的高企楼价面前，成交量当然不可能获得支撑。

　　然而，成交量尽管低迷，高楼价就是岿然不动。目前，有些地方新开出楼盘，除个别理性开发商开盘价有所调整，绝大部分开发商都坚守高地；在二级市场上，也是只有少数投机者因资金链产生问题而略有降价外，大部分也按兵不动，或改售为租，以待时机。开发商和投机商都在等待。等待什么?在等这次宏观调控能像上次那样半途而废，无果而终。一旦这天到来，就可卷土重来。正是在这种心态支配下，他们坚持高价不下调。

　　只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品，经济学上这句经典名言，正是当前一些城市楼市的真实写照。在真实的居住消费需求面前，售卖者要求的价格和购买者愿意并且能承受的价格碰不到一起，实现不了均衡，这就是近几个月来成交量不断萎缩的原因。一句话，你手上楼盘之所以卖不动，是因为你不肯把过高的楼价降下来。

　　楼价如果下降30% 算不上是暴跌

　　成交量持续萎缩的局面不可能持久，原因是持房有成本：

　　第一，开发商持房有成本。他的购地资金和开发资金都是从银行借来的，借贷要还本付息，带资施工的建筑商会不断向开发商讨款，钢材水泥等材料商也要向开发商讨款，开发商长期推迟开盘，开了盘长期卖不出去，他受得了吗?

　　第二，投机商持房有成本。他买房的资金也是借来的，房子长期转卖不出去，他绝对受不了。他当然可以改售为租，但出租房源多了，租金势必下调，出租收益率远低于房贷利率时，他不得不降价出售。一二手房市是联动的。二手房价下调，必然带动一手房价下调，一手房价下调反过来又会带动二手房价下调。二者相互影响，房价势必逐步走低，这只是个时间问题。

　　房价下跌多少才会企稳?我们坚持认为，在现有价格水平上下调30%左右就会企稳。众所周知，上海房价在2003年已经出现了大涨局面，在2004年春召开的上海市人代会上，上海市房地局原订指标是2004年房价涨幅控制在12%以内，这一指标早在秋天实现了，不料从第四季度起到今年一季度，每月又差不多以5%的速度猛涨，半年时间又涨30%多，仅今年第一季度就上涨19%。这是一轮完全由疯狂投机资金炒作起来的非理性疯涨行情。正是在这样非理性炒作的背景下，国务院才一次次加紧宏观调控步伐，并明确指出要有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实地把过高的住房价格降下来。

　　目前上海新盘住宅均价内环以内是每平方米17000多元，中内环间是每平方米12000多元，中外环间是每平方米7600元多，外环郊间是每平方米6300多元，郊环以外是每平方米4400多元，全市均价是8500多元。而上海去年人均收入是16000多元，一家以三口计，家庭年收入约5万元，一套100平米房价与家庭收入比例是17：1，而大多数新盘面积每套还是120平米，如果以这种套型计，房价收入比就更高。这么高的房价收入比意味着高房价理应下调。

　　下调多少?在现有房价水平上下调30%左右，是我们的理性预期，理由是：

　　第一，下调30%，只是把去年第四季度到今年第一季度这半年中非理性疯涨形成的过大泡沫挤去，并没有使几年来的房价上涨幅度都退回去。

　　第二，从去年起，银行房贷一般都是房价的70%，房价调整为30%绝不会给银行带来坏帐，投机者即使在前期高价位上买进的房至多只亏他自己的首期付款，而且大多数投机者都是在较低位上吃进的，跌30%的话也只是少赚点而已。

　　有人说，房价跌30%就是暴跌。我们说，讲这种话的人不是无知，就是别有用心。近几年来上海房价猛涨300%，他们没说是暴涨，现在听说要通过半年到1年调整30%就说是暴跌。

　　只有理性预期，才有理性决策

　　在房价不肯下调形成成交低迷的形势面前，相关利益团体以及他们的代言人自然十分着急，赶紧利用各种机会抛出一个又一个说法，试图迷惑公众，甚至想对政府施压。这些混淆是非的说法主要有：

　　第一，说宏观调控是要稳定房价，而不是要房价大起大落。确实房价不能大落，然而，不大落的前提是不大起，几年来房价大起300%，不通过调控小落30%怎么行?一个人把本来应当几顿吃的东西一顿暴食，不呕吐掉一点，肚子胀痛能消除吗?如果只许大起，不许小落，岂不是要只涨不落，岂不是要鼓励投机分子继续大胆投机吗?广州市在多年前房价暴涨后经过调控，房价适度回调后，多年来房市一直平稳健康发展，这难道不是房价稳定吗?借口房价要稳定而公然否认房价暴涨要作任何幅度的调整，实际上就是要为房地产市场上的投机商继续投机壮胆撑腰。只有让房价适度回调，才会使他们受到一次房市投机同样有风险的教育。

　　第二，说现在某些城市75%的居民已有了自己房产，房价暴跌30%会使他们资产大大缩水，谁喜谁痛?说这种话的人可能毫不懂常识。且不说现在是否有75%的居民有自己房产，就算是有，房价涨跌和他们有什么关系呢?本文笔者之一1998年买的商品房现在价格翻几番，并没有感到更富有，因为如果把住房变现，就得去睡马路。相反，如果房价哪怕下跌到每平方米只值3000元，也不会觉得穷，因为照旧可以住这套房。大凡开口闭口房产涨水缩水的人，估计多半是手中有房的开发商或投机商。对于他们的瞎说，我们老百姓大可不必去理会。

　　第三，说如果房价跌30%，房地产市场就会受到致命打击，而房地产业是一些城市支柱产业，政府绝不会允许房价作如此大调整。对于这种说法，我们同样千万不能相信。首先，房价调整30%，这些地方的房市会更理性、健康、稳定地持续发展，因为泡沫挤了，房市发展有了真实消费需求支撑，开发商会造更多更好的中小房型的普通商品房来迎合市场需求，从而才可真正地防止大起大落的致命打击。其次，我们必须看到，这次政府之所以下大决心调控房市，是因为政府清楚认识到，房市如果再不调控，钢铁、水泥等行业的投资高烧退不了，煤电油运的紧张局面改变不了，贫富差别迅速扩大，构建和谐社会的困难将大增，为阻止境外热钱涌入炒房和赌人民币升值从而为人民币汇率市场化改革营造宽松环境的任务就难以落实。必须认识到，中央宏观调控房市的步骤将是稳妥的，节奏将是有序的，但决心和方向改变不了。

　　如果人们相信我们对房市的预期是理性的，那么，行动决策也应当理性些。

　　首先，对消费者来说，目前持币待购是理性行为。等房价下调到一个你自己认为是合适的价位就买进。房价在今年下半年到明年上半年一定会回调一定幅度，现在用不着太着急。当然，也不能指望房价会无限下调，房子毕竟不是股票，是一个实实在在可居住的资产，而且从10年、20年的长期角度看，房价还是要随经济发展而上涨。

　　其次，对于手中有房的开发商和投机商来说，坚持高价不让步是不明智的选择。俗话说，识时务者为俊杰。在房价看涨的大势中，早卖不如迟卖，在房价看跌的大势中，迟卖不如早卖。越早卖，赚得越多，损失越少。

　　我们还要指出，预期房价通过调控会调整30%左右，当然这对上海来说的。而且就上海而言，各个地段，各个楼盘调整幅度不可能一样。一般说来涨幅过大的，这次调整幅度也会大一些，涨幅小一些的，这次调整也会小一些；性价比相对合理一些的，跌幅会小一些，性价比严重不合理的跌幅会大一些。还有，房价有一个逐步调整的过程，因为政策效应要逐步显现，风险要逐步释放。估计这次调整会在半年到一年内完成，然后稳定一段时间，通过盘整一定时期后再逐步小幅上升，这种良好局面到2010年世博会之后也不会有改变。（来源：上海证券报）