房地产市场呼唤再认识

　　房地产业已经不像以前理解的那样简单，早已突破了流通和服务两大功能，目前的房地产热是全球性现象，其成因已超越原有经济理论解释的范围。

　　房地产市场的种种新变化，要求我们从经济发展的大背景出发，对房地产市场进行新的理解、新的诠释。房地产市场呼唤再认识。

　　短期炒作股市化

　　众所周知，房地产就是不动产，价值又高，单笔交易额动辄百万、千万，买卖、转让理应慎之又慎。然而，当今的房地产交易却是异常火爆，短期炒作频繁。素以精明闻名的上海人，上菜场买菜也要挑挑拣拣，讨价还价。买房子却成了抢到篮里就是菜，房子都没见着就敢下单付钱，甚至连图纸、黄泥地都敢大胆买进。这种狂抢筹码的景象多年以来似乎仅仅出现过两次，除了1990年代初期的股市，就是近两年的楼市。坊间流言频传，不懂楼市ABC的老太太，炒楼炒得盆满钵满，而所谓的业内人士却屡屡踏空。这样的故事几乎就是昔日股市的再版，莫非楼市也要克隆股市，上演一场最后的疯狂?

　　楼市的种种怪象与股市如出一辙。透支炒股早就被股市叫停，但同为信用交易的所谓按揭却是炒楼之常规武器。套用股市伎俩狂炒房地产，强行将房地产市场股市化，凸现出房地产市场的表层矛盾。然而楼市终非股市，住房的主要功能是居住而不是投资，更不是投机。房地产市场不会演变为资本市场，炒楼风险也绝不亚于炒股。

　　房地产固有的流动性风险，使其变现的难度比股票大得多，在房地产市场里玩击鼓传花的游戏，要全身而退不会像股市那样仅需抢跑道独门武功。万一不幸沦为负资产一族，其痛，也许甚于股市打穿族。打穿族的下场只是扫地出门，负资产的包袱却是背不动又甩不脱。

　　市场运作金融化

　　房地产市场运作依赖于金融，这早已不是秘密。不说早些年一些所谓的房地产大亨都玩空麻袋背米把戏，连买地皮的钱都出自于银行，就是到现今，即使是循规蹈矩的开发商对银行资金的依存度也往往高达百分之六、七十。

　　楼市消费者同样依托于银行贷款，尽管有实力买房的多为先富起来一族，但不需要、不屑于贷款的并不多见。就连席卷全国的温州炒房团，也是利用贷款的乘数效应炒作楼盘的。统计显示，温州人购房的银行贷款比例远远超出市场的平均水平。

　　楼市的金融化运作已是普遍现象，前面所提到的股市化短炒就是其表现之一，而且青出于蓝胜于蓝，楼市也有自己的金融原创产品，比如转按揭。

　　对于房地产与金融的紧密关系，一般都理解为：房地产市场交易各方，包括卖房的、买房的、炒房的，都离不开金融的支撑，而且融资渠道单一，局限于银行贷款；同时，房地产也成为银行的最大客户和优质资产，成为银行存款膨胀的泄洪区。其实，在上述表象的背后是，房地产市场充当了金融的减压器，近年来大量吸收了银行超量发行的货币，这就是房价持续上涨的合理解释之一。

　　成也萧何败也萧何。房地产与银行互相之间高度依存，在市场上升阶段确能产生双赢的美妙格局，但伴随房价上涨的是风险的不断积聚。从某种意义上说，房地产风险和金融风险的关系犹如鸡和蛋，或者干脆就是硬币的两面，互为因果，难辨先后。

　　但是，当房地产风险有可能转化为金融风险时，其结局只能是将风险再度转移回房地产市场，以致房地产市场长期陷于调整、甚至低迷的状态。日本东京等地区房地产市场的兴衰起伏，殷鉴不远。这是房地产和金融在现代市场经济体系中所处的不同地位、所起的不同作用决定的，这也是房地产市场面临的中观层次的矛盾。

　　目前国内正在探索的房地产融资渠道多样化，并不会改变市场体系的格局，相反将进一步促进房地产市场运作的金融化，金融对房地产市场的波动和走势将更为敏感，金融对房地产市场的制约作用也将更为明显。

　　市场主体全球化

　　都说经济全球化是大趋势，可是房地产市场的主体早已实现了全球化。当大量的中国产品还在苦苦寻找走出国门之路时，门户大开的房地产市场却迎来了满世界的投资者和投机客。在高端市场，非本地居民逐渐占取上风，成批量的大进大出几乎成为非本地居民的专利。然而像上海那样的国际大都市毕竟地域有限，在资本大鳄眼中仅是弹丸之地，或者用股市语言来说，上海楼市是优质小盘股，进入楼市的资金量过大，市场走势必然是飙升狂跌、大起大落。

　　市场主体已经全球化，市场资金来自全国各地，甚至是国际游资，但房地产本质上只是一个区域性市场，全球化和区域性的矛盾导致供需失衡，从长期看，则是高度流动的过剩资本与不可再生的土地资源之间的失衡。

　　土地资源稀缺，是我国大城市楼市的软肋，也是制约城市发展的最重要的因素之一，政府高层对此早就提出警示。上海连续两年的政府工作报告都强调了土地资源对经济发展的制约作用，去年底提出的影响上海发展的两大瓶颈--郊区的土地、市区的动迁，其核心都是土地稀缺。而国内某些省市早就将十五计划的土地指标全数用完。我国的人地矛盾普遍存在，去年开始的本轮宏观调控，首次把土地作为宏观调控的主要手段之一，而紧缩银根、地根两大利器对房价产生了反向刺激作用。今年国家宏观调控的矛头再次对准了房地产市场，解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，成为当前加强宏观调控的一个突出任务。

　　房地产市场的矛盾折射出我国宏观经济的结构性矛盾，而人地矛盾是房地产市场的本源性矛盾，这是房地产市场长期面临的深层次矛盾。

　　综上所述，房地产业已经不像以前理解的那样简单，早已突破了流通和服务两大功能，目前的房地产热是全球性现象，其成因已超越原有经济理论解释的范围。

　　房地产市场的种种新变化，要求我们从经济发展的大背景出发，对房地产市场进行新的理解、新的诠释。房地产市场呼唤再认识。

　　作者：华晓

　　（来源：上海证券报）