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价格涨跌本是市场的客观规律。从来就没有只跌不涨的楼市，也不会永现只涨不跌的行情。当下高位运行的楼市，本身就是近年来部分投资客大肆炒作的后果，如今政府坚持民生需求，加以调控，如能遏制房价狂涨势头，引导楼市理性回归，撇去泡沫，化解风险，正是民意所在，规律使然。
在城市住房自有率较高的情况下，房价下跌，往往意味着市民的家庭资产缩水。然而
，房价下跌，究竟是谁受损，又是谁得益，难道真的是大多数人破财，而少数人获利吗?
今年以来，中央和地方的房地产市场调控政策相继出台，一路狂奔的房价有所收敛，市场呈现观望僵持态势，甚至出现小幅回落的个案。对此，市民百姓纷纷拍手叫好，但也有人提出质疑，认为房价只能涨不能跌，房价下跌将损害大多数人的利益。诚然，楼市调控是柄双刃剑，其在打击投机炒作、消退市场风险的同时，可能导致房价回归，从而影响市民的房产市值，尤其在城市住房自有率较高的情况下，房价下跌，往往意味着市民的家庭资产缩水。然而，就算玩一把零和游戏，有失必有得，有损必有益，房价下跌，究竟是谁受损，又是谁得益，难道真的是大多数人破财，而少数人获利吗?楼市调控住房困难户将是受益者
住房既是必需的生活资料，又被现代社会充作投资品，房产已成为市民最大的家庭资产。但是，作为投资品的房产，其价值已被虚拟化，房产缩水并不简单地等同于实际利益受损。更何况房有大小之分，更有平房豪宅之别，家有房产，并不等于家有恒产。楼市调控，究竟将调控多少人的利益，究竟动了谁的奶酪，还应以事实为准，让数据说话。
以上海为例。据上海市统计局城镇居民基本情况调查系列报告披露，目前在上海，七成城镇居民家庭拥有自己的住房。其中，房屋产权属于商品房(含经济适用房)的占29.2%，售后公房(购买了所租赁的公房)占36.2%，自建或原有私房的占4.1%。另外三成居民家庭居住在租赁房屋中，其中，租赁公房的占27.4%，租赁私房的占2.7%。上海住房自有率较高，但居住水平并不很高，全市居民家庭住房建筑面积在70平方米以上的占30%，拥有2套以上住房的占21.7%，需要改善居住条件的占大多数。
假如楼市调控而导致房价下跌，市民的损益得失迥然不同：
1、居住水平不高、有改善住房意愿的市民是受益者
在上海，居住在售后公房、租赁公房以及租住私房的居民家庭将近七成，其住房平均建筑面积50平方米左右。因此每次调查，有改善住房意愿的家庭的数量总是居高不下。如果调控政策能抑制住持续上涨的房价，甚至令房价小幅下滑，对这些家庭而言无疑是利好消息。与这些家庭当前的收入来比，房价已高得离谱，居住条件的提高只能寄希望于楼市的平稳，房价越低，实现目标的希望越大。
2、住房水平到位的家庭，所谓受损的仅是数字财富
拥有1套住房的家庭中，有少数居住水平已经到位，中短期内不会购房。对这些家庭而言，住房虽说是家庭最大的一笔财富，但住房的使用功能和使用价值仍然是第一位的。因此，他们对房价的涨跌并不是很关心，涨了，固然高兴，但只是心理慰藉，并不能兑现成现金；跌了，也不着急，数字财富，来去由之。
3、2套以上住房的家庭，缩水的是溢价
如果房价真的因本轮调控而撇去泡沫，真正利益受损的主要是拥有2套以上住房的家庭，比例并不会很高。然而对他们而言，主要也是抹掉一些溢价而已。道理很简单，作为先富起来一族，购房也是最早的，以前买房成本很低，房价的连年上涨，送他们进入百万富翁、甚至千万富翁的行列，抹掉一些账面利润，应该不会大伤元气。至于这两年赚得盆满钵满的房产炒家，久战商场，终有失手之时，减去一些浮财，吐出一些暴利，理应是兵家之常事。
综上所述，本轮楼市调控如能矫正扭曲的房价，可能从中受益的居民家庭将达70%以上，可能由此而造成房产缩水的仅在20%左右，缩掉的主要也是近年来的房产升水。真正可能亏掉本钱的其实是少之又少，除非他们是在房价大涨以前从没买过房产，楼市飞涨时又在高位入市，购买了2套以上的住房而成为套牢一族。房产缩水缩掉的是虚高的增值
毋庸讳言，假如房价下跌而导致家庭资产缩水，涉及的对象主要是高收入群体。调查显示，上海居民住房面积与收入水平成正比，高收入家庭的住房面积高出全市平均水平的50%以上，拥有两套以上住房的也集中在高收入家庭。而且，与收入对应的是住房类型各不相同，大多数高收入家庭拥有的是商品住房，中等收入家庭拥有售后公房的比重最高，而低收入家庭租赁公房比重最高。
住房、收入的正相关性已是我国的普遍现象。近年来的一些调查表明，高收入导致住房高水准，相对应的是，住房高水准又导致家庭资产快速增值，房屋资产已经是导致我国贫富差距扩大的最主要的因素。据中国社科院经济研究所2002年的家庭调查，我国城镇居民财产总值中，房产占的比重最高，达64.39%，占第二位的是金融资产，仅为25.92%，其它资产的比重更低。而且家庭的各类财产中，房产的分布是最不均等的，其拟基尼系数(集中率)为0.4989，起着扩大家庭财产不均等程度的作用。将人均财产按十等分组进行分析，人均财产最少的10%的人口，其房产净值是负数，即其房产总值还抵偿不了尚未偿还的住房债务；人均财产最少的60%的人口，仅拥有25.06%的房产；而人均财产最多的20%的人口，却拥有52.36%的房产，其差距及由其带来的负面影响令人深思。
调查还表明，近年来，受房价上涨等因素的影响，居民家庭的房屋资产迅速增值。自1995年至2002年，我国城镇居民房产净值的实际增长率为396.3%，年均增长率为25.7%，是各类财产中增长最快的。而本轮房价实际是自2002年才进入飙升行情，由此可推断，当前居民房产分布不均等现象日益突出，由房产导致的贫富差距越来越大。
价格涨跌本是市场的客观规律。从来就没有只跌不涨的楼市，也不会永现只涨不跌的行情。当下高位运行的楼市，本身就是近年来部分投资客大肆炒作的后果，如今政府坚持民生需求，加以调控，如能遏制房价狂涨势头，引导楼市理性回归，撇去泡沫，化解风险，正是民意所在，规律所然。为什么，房价只能涨不能跌呢?
房价狂涨，对富裕家庭而言，是飞来的横财；但对占多数的经济、住房条件较差而盼望改善居住条件的家庭而言，则意味着住房梦渐行渐远。如果将城市居民家庭简单地分为房产富裕家庭和房产贫困家庭，那么本轮房价疯涨，贫困家庭更多地承受了成本，而富裕家庭更多地享受了成果。房价如能回归本应有的理性，富裕家庭回吐些获利，反哺贫困家庭，无论对经济和谐还是社会和谐，都是一种合理的选择。
当今的社会，已客观形成了不同的利益群体，房价的涨跌，对不同群体的影响差别很大，首当其冲的当然是房地产开发商及其相关利益群体。不同的群体各自表达利益诉求本是很正常也很正当的，但值得注意的是，弱势群体相对而言尚缺乏话语权，有些掌握话语权的貌似社会公正的代表，代言的却是强势群体的利益。听他们讲故事，先得学一学穷人的经济学。
作者：华晓
（来源：上海证券报）
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