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上海4月份新房成交量比3月减少35%，交易的萎缩一目了然，市中心区尤其明显。目前上海众多在售楼盘售楼处也反映了同样的信息，来看房的人远不及以前。不过，交易量虽然大幅下滑，但成交价格却是出奇的稳定，这也是目前买卖双方博弈的过程。当前购房者观望心态非常普遍，有为数不少的购房者推迟购房计划一年以上。与此同时，开发商推盘的数量与规模上也大幅减少，开发商在开盘考量上的观望不定，这也是对市场前景无法确定的一种反映。那么，该如何判断上海楼市的前景?
1、短期观望气氛将持续
在短期内，具体说是半年以内，市场不景气状况将会持续，直到新的市场预期形成。在此期间，由于市场买卖双方处于博弈阶段，都不会轻易作让步。因此，这种不景气的局面很难被打破，除非出现特别的刺激因素，导致市场双方预期发生大的转变，否则，一方独自先行动打破平衡都会导致自身利益损失，而另一方获益，而这最终还将可能加速市场崩溃，这是任何一方都不愿意看到的。在以后的几个月里，如果没有相关的调控政策跟进，那么效用将被大大降低，甚至被消化，市场预期将发生逆转。
2、市场将在对后续性政策的不断期待中稳步着陆
在当前的观望气氛中，市场双方都在期待市场政策，尤其是政府调控政策的明确化，从而形成对市场新的、更准确的预期。
目前，市场的调控者本身正是希望达到这样一种目的，让高涨的市场在这一过程中平稳着陆，实现软着陆。期间，可能会有一些后续性的政策措施出台，但都是渐进性的，在此以后，市场双方还会期待下一次后续性调控政策的出现，直至市场预期彻底明朗化，而在市场不断期待后续性政策的过程中，市场调控的目的最终实现--稳步着陆。
3、后续性政策将伺机而动
相信在未来的两三个月里，后续性的调控政策将会伺机出台，从而保持政策的连贯性，达到调控的最终目的。当然调控的时间跨度可能延长，渐进地为楼市降温，这也是实现软着陆的必需过程。
其中，最难把握的还是政策措施出台的时机，做到不温不火，使市场朝着稳步回落的方向发展，恰当的调节时机的选择依赖于管理层对市场趋势的分析，这对政策效果有着直接的意义。
4、业内企业将在观望中分化淘汰
在当前市场观望的过程中，房地产开发企业必然会形成两股分化趋势，一部分优质的开发商和代理商将顺利挺过这一不景气时期，其竞争力将得到全面的体现，并增强自身实力，以前那种仅凭借良好市场环境，皇帝女儿不愁嫁的时代将一去不回。
在过去上海房地产价格高涨的几个年头里，只要有产品就不愁卖不出去，在这种情况下，市场将企业宠坏，使企业的竞争力退化殆尽。在今后一段时期的观望气氛中，竞争力对企业的生存显得尤为必要，大浪淘沙，优胜劣汰，这也是优化行业的过程。
5、房地产市场中长期仍然看好，但疯涨局面难以重现上海富阳的房地产分析师认为，中长期内对上海楼市的展望应更多地寄希望于上海整体经济的景气状况以及城市发展状况。目前，业内人士对上海市中长期的这种预期有着较多的共识，大家对上海美好前景都有着共同的期望，当然，楼市投资者会将此期望融于上海楼市的前途之中。
可以想见，目前的这种观望气氛在两年后必将结束，届时市场将彻底明朗化，面临房地产新一轮的发展周期。但是，基于市场经过的这种盘整后，市场机制被优化，企业与消费者将以更理智的态度对待房地产市场，过去那种疯涨的市场局面将难以重现。
作者：上海富阳物业咨询公司研发拓展处
（来源：上海证券报）
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