|
3月初以来政府一系列看似温和的政策组合出击，其密度之高却前所未有，对房地产市场走势也产生了不容忽视的作用，经过一个多月的时间，政策效果开始逐步显现：市场成交量持续下跌，成交均价涨幅趋缓，市场分化趋势明显。
供应下滑趋势明显 成交重陷低迷
自去年5月开始实行宏观调控以来，房地产市场供应量出现了明显的变化。从2004年10月开始，上海普通住宅市场供应量持续下降，而2005年4月供应量虽有所回升，但增幅并不明显。供应量的持续下滑相信是去年以来的宏观调控的结果，而由于2004年政府严格控制了土地的上市量，在11月份才开始推出新增土地。因此上海富阳物业分析师认为，相比去年，今年全年的住宅供应量将会保持在相对较低的位置，同时从土地供应的分布来看，新增房产供应量会更多地集中在外围区域。
从成交量来看，2005年3月以来上海普通住宅成交量持续低迷，这一方面固然是由于季节性因素和供应量持续下滑造成的，而更重要的是因为近期政策密集出台所造成的，尤其是4月以来成交量下滑更为严重。4月份，日均成交量低于55000平方米，已低于2002年日均交易水平。
而成交量是否会出现有力的反弹，更多取决于未来的政策走向，从前期出台的政策来看，政府已经下决心挤掉房地产市场的泡沫，重点打击投机需求，因此预计5月份由于季节性因素的影响，成交量会出现一定的反弹。但是在投机需求遭受打击的情况下，成交量将低于去年的水平，而5月也是供求双方博弈的关键时期。
价格涨势趋缓 政策效应开始显现
根据上海富阳研发拓展处对网上房地产数据的跟踪分析，自3月份以来，商品房累计均价一直在8940-9170元/平方米之间波动，价格涨势明显趋缓。
从各环线走势看，从内至外价格涨幅表现出明显的递减趋势。2005年3-4月各环线的价格走势，明显地从内环以内的快速上涨，内-中环的稳步上涨，中-外环的小幅上涨，下降至外-郊环的基本持平，以至郊环以外的小幅下挫，涨幅下滑趋势明显。
而郊环区域价格的下滑主要是由于该区域供应量充足，以及政府提出的两个1000万工程等政策开始逐步发挥效应，导致了该区域价格出现小幅下挫。
交易出现分化 市场回归理性
据上海富阳分析师对市场的监控来看，市场交易已改变前期普涨与旺销的局面，个案的交易状况开始出现分化。
如在浦东南部区域的两个项目在2005年4-5月同时推出一批新房源，便遭遇了迥异的极端分化现象，价格在9000--9500元/平方米的项目吸引了数千名客户的关注，且一开盘就销售近八成，而价格在13000--14000元/平方米的项目却门庭冷落，2个月时间仅售出1套。
诚然高价位的个案一定存在一定的规模优势与品质优势，但自3月以来的宏观调控不仅对投资性购房形成一定打压，并直接导致购房者消费行为趋于谨慎与理性，市场已然热情大减。
调控新政保持高压 市场延续低迷
上海富阳分析师认为未来政策走向将是决定市场走势的重要因素。
种种迹象表明，投机需求将依然是宏观调控打压的重点，5月11日七部委联合发文，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；同时限制期房转让。
这些政策直接目的就是抑制投机需求，但这些政策基本上都是前期上海所出台的抑制投机需求政策的借鉴和延续。上海富阳分析师认为从这些政策本身来看，很难对上海市场产生大的影响，而更多的是与前期上海出台的抑制投机需求的政策产生叠加作用，影响投机者的预期，向投机者表明政府抑制投机需求的决心，从而迫使其离场。
所以未来一段时间，在市场供应量已有所控制，难有大幅增长，且在5月上半月出现旺季不旺局面的情况下，预计上海市场成交量将很难出现有力的反弹。
而在投机需求受到抑制的情况下，成交价格也将上涨乏力，甚至一些投机需求集中和供应量比较充足的外围区域，价格会出现回调。（来源：上海证券报）
| 
