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2004年4月，上海市紧急叫停了预售商品房的转让，但很多人并不知道预售办公楼房转让则不受此影响。日前，上海市静安区法院对一起转让预售办公楼房纠纷案件作出一审判决，房地产权利转让有效，双方继续履行协议。
上海市江宁路上的和一大厦，是上海A房地产公司开发的商品房。2000年1月，王先生与该公司签订了房屋预售合同，以7100元的单价，购买该楼层内的一套建筑面积196.49平方
米的商品房，总价款139.5万余元。该合同于2000年3月10日，办理了预售合同的登记备案手续。
王先生委托该公司全权代表他办理该套房屋的房地产买卖事宜。2003年3月25日，来自天津的关先生和荣某，看中了这套房屋，随即与A公司签订了认购书，约定以单价6600元，总价人民币129.6万余元认购该套房屋，其中定金为5万元。随后，关先生和荣某在7天内，携带A公司指定资料签署《商品房预售合同权益转让书》，同时交付首期房款，5万元定金同时也转为首期购房款，共计64.8万余元。
根据这份权益转让书约定，王先生收到关先生和荣某所支付的全部房价款后，将该房屋交付对方使用，并在1年内将该房地产所有权利转移给关先生和荣某。
接着，于2003年4月1日，关先生和荣某与A公司还签订了一份《包租协议》，约定由A公司包租关先生和荣某名下的该房屋，包租期为2年，自2003年4月1日起计算，每月租金人民币8842元。A公司在每月20日前，按关先生和荣某已支付房价款的百分比，向他们支付当月的租金。此后，A公司一直向两位天津客支付包租租金，至2004年7月20日。但随着沪上的房价一路上涨，王先生却不愿将该房屋的产权转移给关先生和荣某，这引起了他们的不满，于同年10月19日起诉王先生、A公司到法院要求按照约定将房产过户。
关先生和荣某在诉状中说，鉴于自己按约支付了50%的房款，余款办理了银行按揭贷款，根据《包租协议》每月得到的租金4421元。但因原购房人王先生至今不肯办理产权过户手续，要求法院判令王先生继续履行房屋权益转让书，办理产权过户手续并承担原告为本次诉讼而支付的律师费1.3万元。审理中，原告表示虽然诉讼请求与A公司无关，但把A公司也作为被告，是因为案件事实上与 A公司有关。
王先生则认为，自己委托A公司出售房屋是事实，但该公司出售的价格仅为每平方米6600元，比自己当初买进的每平方米7100元还要低，当然不能接受这样的价格，所以自己一直没有在《商品房预售合同权益转让书》上签字，强调不同意关先生和荣某的诉讼请求。
A公司辩称，王先生委托自己公司曾出具书面《授权委托书》，全权委托静和公司出售房屋，但未明确具体的出售价格。当初与原告签订《认购书》后，因王先生出差在外，销售人员通过电话征得了他的同意后，由销售人员代理与原告签订了《商品房预售合同权益转让书》。而根据房产交易规定，《商品房预售合同权益转让书》应由转让方本人签字，那么销售人员与关先生和荣某所签订的转让书，当然就应该属于无效代理。
法院审理中查明，A公司于2003年4月29日取得和一大厦的大产证，该房屋的类型为办公楼，而王先生至今未办理小产证。法院认为王先生购买了该房屋后，到房地产交易中心办理了预告登记，即对未来建成的房屋享有了准物权，可以对房屋进行抵押、预租等。一旦房屋建成，静和公司拿到大产证后，王先生即可据此办理产权过户手续，从而取得该房屋的物权。而该房屋的类型为办公楼，不受政府有关期房限转政策的影响，作为王先生有权通过签订《本合同权益转让书》对该房屋进行转让。A公司在报上刊登了售房广告后，购房人关先生和荣某前来洽谈买房事宜，A公司向关先生和荣某出示了该房屋的预售合同和《授权委托书》，在《授权委托书》上载明了委托人及受托人名称、代理事项、代理权限和期间，那么作为关先生和荣某完全有理由确信，A公司是王先生出售房屋的全权代理人。
作为A公司代理王先生与关先生和荣某签订《上海市和一大厦认购书》、收取购房款及签订《本合同权益转让书》的行为属有权代理，导致的法律后果应由王先生承担。现王先生以A公司出售价格低于他的买入价格为理由，不愿意继续履行《本合同权益转让书》，属王先生与静和公司之间代理权限是否明确的纠纷，不能对抗善意第三人的关先生和荣某。法院遂作出一审判决由王先生在本判决生效之日起三十日内，陪同关先生和荣某到房地产交易中心办理该房屋的房地产权利转移手续，同时关先生和荣某将剩余的房款人民币64.8万元支付给王先生。
对于该案件的审理结果，上海静安区法院的资深法官作了如下点评：
作为房地产预售房屋的预售登记，是为了保全债权的实现，保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。就该起商品房预售合同转让纠纷，在一般人的眼里转让应属无效，因为上海市政府在2004年4月就下发了通知，停止预售商品房的合同转让，但正如上海市政府发言人在解释中所讲的，考虑到办公用房的比率较小，则不受转让的限制。另外，尽管房屋转让协议上的签字，不是王先生本人的所为，但这属于是代理人与被代理人之间的代理权纠纷。预售商品房在没有获得产证前，是不允许买卖的，通过本案的审理，可见涉诉的房屋，因其性质是办公楼房，那么则不受该预售阶段转让的限制。上海证券报李鸿光
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