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2004年，上海和北京房价差距进一步拉大，并有加速的趋势。分析京沪两地房价涨势不同，有利于了解和把握两地市场和房价进一步走向。年涨幅10%是投资分界线，北京和上海正好处在分界线的两端。当房地产居住属性渐渐向投资属性转移和转变的时候，人们不难发现，市场具有强者恒强，快者逾快，畅者越畅的特征。上海和北京房价差距的进一步拉大造成两地市场性质的不同，而市场性质的不同又成为两地房价进一步拉大的基础和动力。
上海房价比北京贵，而且是贵多了。
上海、北京房价涨势为何不一样
从比北京便宜一大截，到反超北京并继续以更快速度上涨，上海和北京房价差距进一步拉大，并有加速的趋势。同是国际化一线大都市，去年上海6000元的房价一下窜到1万元，1万元的窜到15000元；北京从年初起就嚷嚷涨价，到年底也就涨了6-7%。现在，上海市中心商品房均价已经达到17000元，北京最具发展前景的泛CBD区域均价才过1万，与上海市中心20年的老公房旗鼓相当。
京城地产大腕对此既不服又不满，因此努力探究北京房价没有上海贵的原因。《新地产》不久前介绍了最新成果，一位权威人士认为：北京和上海不同的价值取向决定了两地房价及其上涨幅度不同。上海是一个商人意识占主体的城市，北京市民的价值取向则更为多元化。对上海人而言，投资则是全体一致的第一要务，而绝大多数北京人对投资不敏感。上海人更容易将彼此投资获利的信息进行传递，将大家对于房产投资获利的心理热度越抬越高，使得越来越多的人参与投资，这是上海房价上升的极其重要的原因。另一位的看法如出一辙：上海文化从本质上说是一种商人文化，炒房一旦获利就具有高度的传播性。北京即便有人炒房赚了钱，大家也不觉得跟自己有关。北京人的不敏感，客观上保护了北京的房地产市场。
分析京沪两地房价涨势不同，不仅有利于了解和把握两地市场和房价进一步走向，而且对其他城市也有直接借鉴作用。笔者认为，两地文化和价值取向差异不能不说是一个原因，但是看作主要原因就完全错了！经济问题从根本上说还得用经济因素阐释，房地产发展差异从根本上说还是房地产市场本身原因。实际上，不是不想赚，而是没得赚。没得赚是北京最近几年房价上涨较慢，投资热情较低，投资比重较小，投资获利信息不畅的主要和根本原因。不是北京人投资不敏感，而是北京市房价上涨不明显，客观上保护了北京的房地产市场。
房地产市场强者恒强
笔者进而得出结论：要防止一个城市房价上涨太快和公众投资过热，最根本的原因和方法就是控制房价上涨速度，将年上涨率控制在一定涨幅之内。反之，只要某段时间里实际上造成房价快速上涨，并没有采取相应紧缩措施，就有可能造成房价的加速上涨。上海房价后来居上，上涨太快太猛，这是上海房价、投资热情和获利心理被越抬越高，形成房价持续快速上涨巨大自动力的最主要和最根本原因。当房地产居住属性渐渐向投资属性转移和转变的时候，人们不难发现，市场具有强者恒强，快者逾快，畅者越畅的自动力特征。
年涨幅10%是投资分界线
一般来说，当房价年上涨率控制在5%、8%，或者再放大一点控制在10%以内，是可以有效地控制公众投资过热和房价上涨过快的。年上涨率10%是投资分界线，北京和上海正好处在分界线的两端。北京这几年房价上涨在5-10%，上海实际房价上涨在20%以上。上海和北京房价不同的另一个重要原因是交易成本和难度的不同。在同样的年上涨率下，增加交易成本和难度可以冷却和弱化公众投资热情和房价进一步上升。北京恰恰又比上海成本大得多、交易难得多，使得本来就偏低的房价上涨和投资回报变得更加似是而非、扑朔迷离，造成赚得不爽或者根本没赚，这是北京市民以及两外人士对北京房地产投资热情不高和不敏感，投资热情和投资信息无法高度传播的最主要和根本原因。
投资房地产要计算成本和风险。以目前商业银行5年以上贷款利率计算，房价年上涨率至少要在5%以上。其次，需支付各种交易费用，贷款还必须强制性购买贷款保险。在北京买房必须支付签约及产权代办费、外地人购房审批费、公证费，按揭律师费、抵押登记及公证费等等(上海只有境外人士需要做买卖和贷款公证)。最关键的是，北京规定拿到小产证即必须支付契税和维修基金之后才能转让(上海直到2004年4月才禁止期房转让)，这两笔费用占总房款的3.5-5%。第三，在北京，外地人买房和贷款限制颇多，需要办理暂住证和贷款特别审批，办理产权证和过户都必须由开发商代理(在上海都可以自己办理，既省钱又方便)。第四，投资房地产要冒风险，由于投资大、时间长、变现难、交易烦，因此没有5%的风险回报就不值得投资。房价年上涨率10%成了一道坎。
北京市规定合同单价9432元以上契税为3%，从而进一步限制了投资集中的高端区域的买卖。上海市1999-2003年期间执行库存房免税，后来减半(0.75%)，去年回复到1.5%的税率，截至目前上海所有公寓以及联体或叠加别墅依然是1.5%的契税，只有独立别墅为3%。上海尤其是高端房屋较低的契税，助长了投资的风气。北京在房价涨幅较小而契税高、交易难的情况下，投资必然只能限制在少数人的范围内，而且必须是中长期投资，靠租金回报弥补价格上涨不足。显然出租是件麻烦事，并不是所有人尤其是商业和投资意识不强的人愿意做的。北京这几年房产投资就处在这种食之无味、弃之可惜的鸡肋状态。
如果年上涨率越过10%的临界点，尤其是在交易成本较低和交易限制较少的情况下，投资效果就大不一样；如果连续几年在10%以上，投资就变得大有赚头如果连续几年在20%以上，就会令人疯狂。这时无论有无商人和投资意识，社会各种成员都会对楼市敏感起来，通过房产投资赚钱就将成为全体一致的第一要务，由此构成房价上升的极其重要的原因。
小打小闹的政策效果可能适得其反
房价有了最近几年这么大的上涨空间，各种类型的投资客有恃无恐，从一般投资进入投机，再从一般投机进入过度投机，房价上涨就进入自动力阶段。在这个阶段，不仅跟风者无数，而且长期投资变得没有意义，出租变得没有必要，买进卖出使投资变得非常简单，人人可以操作。在投资频率加快的同时，市场上平均持有房屋的时间则在迅速缩短。由于上涨幅度太大而且持续时间太长，人们担心后市有变甚至崩盘，因此不敢长期持有。相反，卖掉套现则能够获得相当丰厚的回报，大多数人选择落袋为安。事实上很多人卖掉后发现市场继续向好，房价继续以20%速度上涨，因此再次入市变本加厉，上海二手房交易量(其中很大一部分是次新房)由此得以迅速上升(是北京的5倍)。第二第三次的投资让人们的博性更大，财力、胆力和经验都得到锻炼和膨胀。这时候即使政府采取一些较小的限制，人们对此依旧无所顾忌。比如杭州一度执行后来又取消的征收20%资本收益税。在巨大利润的诱惑下，卖家轻易转嫁成本，买家则因为市场上一房难得，同时预计房价进一步上涨而乐意接受。此时，小打小闹不配套的政策效果可能适得其反，并造成房价进一步上涨；需要的是政策配套和治本措施，需要花费更大的气力才能阻止市场的进一步疯狂。
允许期房转让为短线炒作大开方便之门，银行期房转按揭再加上一把火，煽上一阵风。期房转手过程中最困难的环节是卖家拿不出(虽然只需要几周甚至几天)银行贷款的资金解除抵押，这笔资金成了吊死英雄的稻草。在期房转按揭政策下，银行自愿将卖家债务转到买家(只是规定贷款总额和贷款年限不超过原来限制)，使得炒家轻易脱手套出钱来再去博更大的。一时间上海甚至有一个人同时玩几套房，3、4个月时间就倒进倒出的情况。当然这项政策执行时间不是很长就被取消。
短期投资造成的虚假需求急剧膨胀之时，其最大危害就是市场的健康性和稳定性遭到严重破坏，并进一步引发房价上涨和市场恶化的态势。此时房价上涨和由此而来的过度投机轮番上攻，互为因果，越演越烈，难以退却和逆转。大量未来需求强制性提前释放，供需矛盾进一步恶化。同时大量空关房伺机而动，随时可能从需求转变为供给。投资属性排斥和削弱居住属性，劣质资产膨胀，优质资产削弱，房地产基础不断掏空，逆转就可能说发就发。正如上述两位京城权威判断的那样北京和南方城市购房仍以自住为主，不存在太大的泡沫；上海以及以上海为代表的长三角地区值得担忧。上海和北京房价差距的进一步拉大造成两地市场性质的不同，而市场性质的不同又成为两地房价进一步拉大的基础和动力。
房价年上涨率的三个区域(10%以下，10-20%和20%以上)是决定是否产生泡沫，泡沫大小的重要原因，也是判断市场性质和危害程度的重要标尺。第二区域的中位线即15%是重要的警戒线，超过这条线政府必须采取措施，否则在自动力的作用下，房价将以更快速度增长。如果年上涨率持续超过20%，市场性质就将发生上述质变，此时诸如房价与收入，房价与租金回报，房价与利率高低等正常的市场规律宣告失效，传统经验数据无法解释诸多问题，取而代之的是投资语言和投资指标。
调节市场还需政府伸出有形之手
简而言之，一旦房价上涨太快既成事实，继续让市场无形之手发挥作用，其结果自然是房价、投资和投资心态的越推越高，泡沫越堆越大。这时候政府有形之手应该立即出手，通过行政和经济的各种手段和措施，加大交易难度和交易成本，使得房产投资从能够赚变成不能赚，从容易赚变成不易赚，从有大赚变成有小赚，降低投资回报、投资数量和投资频率，起到冷却和保护作用，促使市场长期健康稳定发展。中国房地产市场，尤其是现阶段，决不是纯粹的自由经济，决不可能通过纯粹的市场机制达到预定目标，因此各地政府该出手时就出手，这对市场(包括居住者和投资者在内)是有益的。所幸的是，目前上海的这些措施已在实施之中，2005年上海房价上涨速度有望降下来。上海证券报俞坚
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