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记者 张勇军 特邀嘉宾：光大证券研究所 赵强 广发证券研究所 徐子庆
近期因上海新出台的房产调控政策和许小年的一篇土地神话--卖掉一个上海可换大半个美国，又掀起了一个讨论的高潮。上海房地产市场是否面临一个重要的转折点?
记者：作为房地产行业研究的研究员，你们如何判断2005年上海房地产走势?
徐子庆：我认为，2005年上海房地产价格仍可维持5-10%涨幅。理由是2005年上海内环路以内的新盘供应量仍然有限，投资性购房的惯性仍存在，目前出台的税收政策难以有效地控制炒房现象。
赵强：据我们统计，去年12月份上海住宅的加权平均售价约为8650元/平米。虽然，2005年的新房供应结构将发生明显的变化，即中外环及以外区域的比重提高，但我们估计全年实际平均成交价格仍将在9000元以上。换言之，无论以何种口径计算，房价都是继续上涨的。
记者：近期上海出台的房地产政策有何效应?预计未来6个月内上海市政府有无出台新政策的可能性?
赵强：单从这次政策的力度来看，影响并不明显。实际上，一些二手房的卖家已经把这块新增的税收成本加到挂牌价上了。不过，未来6个月，继续出台调控措施的可能性不能排除。实际上，上海市政府一直在采取措施试图控制房价，其中2003年下半年的中低价商品房土地招标可谓用心良苦。但是，实际效果并不理想，原因有两方面：第一、2004年，全国进行土地市场的清理整顿，同样上海的供地速度和数量大幅减少；第二、动拆迁放慢、控制市中心建筑的容积率等措施起到相反的抵消作用。未来，我们认为，如果要抑制房价上涨，真正有效的措施是提高按揭贷款利率，这比提高首付款的措施更加合理和有效，因为后者会使中低收入的群体更加买不起住房。
徐子庆：我认为未来6个月，上海市政府出台新政策的可能性较小，其原因是政府能够调节需求的只有税收政策，而在当前已经出台政策的情况下，即使房价仍然上涨，也不可能在6个月内进行调整。从目前情况来看，政府调控对房价的影响有限，2005年房价涨幅将会下降，但这主要是房价过高的原因。
记者：影响上海房地产价格走高的因素有哪些?
徐子庆：主要原因有：第一，上海经济发展良好，近几年来 GDP增长率达到10%以上；第二，上海作为中国经济中心、金融中心的地位越来越突出，许多外来人口来上海发展，并产生购房需求；第三，上海2002年前的房价低估；第四，投机性炒作。
赵强：因素相当复杂，而且在各个阶段时间起主导的因素又各不相同。当前，从供应的角度来看，土地的短缺和开发商拿地成本的提高是推动房价上涨的最主要的因素；需求的层面，美元处于弱势导致国外资金的大量流入，以及国内的低利率环境都是推高房价的主要原因。外来人口的持续涌入和房价持续上涨之后，人们普遍形成的看涨预期也是关键性的原因。总之，房价的上涨和下跌都有相当大的惯性，除非外部因素发生突变，要马上扭转趋势比较困难。
记者：去年在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产贷款继续保持了强劲增长态势。银行住房贷款数据上升说明了什么?
徐子庆：这主要是由于房价上升造成银行认为房贷风险较小，为追逐利润增加房贷资金。另外，原有房地产开发项目追加投资也是造成房贷增长的另一个原因。
赵强：宏观调控以后，银行贷款出现了无处可投的现象。另一方面，住房开发和按揭贷款的坏帐风险在房价上涨的过程中是基本看不出来的，所以银行的基层信贷经理还是乐意发放住房贷款。
记者：针对近期类似许小年这样对上海房地产价格的看法，你们有什么评论?
赵强：对于许教授的三个核心观点，我相应的看法是：第一、从长期来看，长三角地区确实出现泡沫，但珠三角和环渤海地区目前的状况仍是相当温和健康的，二三线城市虽然这两年房价上涨很快，但这是住宅消费启动初期的必然现象，不必过于恐慌。
第二、不是所有的资产泡沫都以破灭而告终，只是人们只对那些破灭的泡沫才记忆深刻。在1985年广场协定之前，日本地价曾出现长达30多年的持续上涨，而早期地价上涨所造成的负面因素都被经济高速成长和当时具有国际竞争力的日本重工业所消化。实际上，1997年以后，深圳房价的温和调整也是相类似的例子。
第三、正如宏观经济的调控目标是使短期增长率更加贴近长期潜在增长速度一样，房价的调控目标也应类似。而从国外的经验来看，房价长期的平均增长率大约在9%左右。由于前两年上海的房价涨幅过快，所以我认为未来三年内上海房价的年平均涨幅若能回落到个位数，就是相当成功的，完全没有必要故意让泡沫破灭，因为那样的后果也是相当难预料的。
记者：人民银行2004年货币政策执行情况报告中明确指出，房地产价格持续上涨，需引起密切关注。这是央行半年多来第二次对房价上涨发出警示。
赵强：从银行的角度来看，保证资金的安全远比获利重要，何况房价上涨的收益并不属于债务人，而是属于股东和投资者的。所以，从这个角度来看，央行再三发出警告是可以理解的，而且房价越涨，警示的频率和幅度也会更高和更强。我们相信，随着上海房价的进一步走高，银行方面出台一些限制措施是难以避免的。困难在于，银行的措施既要控制贷款风险，又要扶持中低收入者置业，这就需要有针对性和灵活性的措施才能达到目的。
徐子庆：央行可能会进一步采取紧缩房地产信贷的政策，特别是按揭贷款方面，可能条件会提高，审核更严格。上海证券报
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