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上海二手房交易量大幅超越一手房
今后几年的上海楼市，尤其是作为楼市核心的内环线内区域，二手房交易量将进一步大幅度提高，比重将越来越大；一手房销售量则进一步减少，比重也越来越小。在这种大趋势下，二级市场对整个楼市的作用和影响力将明显增大，一级市场的作用和影响力则相对减小和弱化。在这一重大战略转变当中，市场定价权，即楼盘价格的决定权，将渐渐地从一级
市场转向二级市场
2004年是上海楼市具有历史性战略转折意义的一年，这一年上海二级市场交易量(包括第三第四次交易)首次超过一级市场的销售量，而且超过的幅度不小，虽说具体数字是多少还要等待房地局或统计局公布的统计数字，但是2004年11月份统计数字显示二手房交易量是一手房的4.8倍。从几年前不足一手房的40%到超过一手房，上海二手房市场发展非常迅速。
价格决定权的转移
二手房交易量超过一手房，这是一个具有历史性意义的战略转折，由此表明上海楼市从年轻时代步入成年时代，具有了更多成熟市场的特征，而少了很多不完善市场的特点。如果没有意外，今后几年的上海楼市，尤其是作为楼市核心的内环线内区域，二手房交易量将进一步大幅度提高，比重将越来越大；一手房销售量则进一步减少，比重也越来越小。在这种大趋势下，二级市场对整个楼市的作用和影响力将明显增大，一级市场的作用和影响力则相对减小和弱化。在这一重大战略转变当中，市场定价权，即楼盘价格的决定权利，将渐渐地从一级市场转向二级市场，从由开发商说了算转向由市场即千千万万再销售(RE-SALE)的买与卖者说了算。这种价格决定权利的转移和反转，将对上海楼市的发展产生极其长远和深刻的影响。
我们知道，股票在一级市场首次公开发行(IPO)的时候，价格是由承销商决定的。不管承销商如何有经验以及如何有权威，股票在上市后的一段时间里，价格总是或上或下有比较大的波动。在上市后的几年里，股票价格更是可能和首次发行价格大不一样。由此可见，股票价格的真正决定权不是在一级市场，不是在股票发行的时候，而是在其不断地转手和买卖的过程中，在流通中经过千百万次的交易和换手，千百万人的检测和评估后确定的。
尽管很多股票发行价格定得过高，但是不管招股书写得如何漂亮，承销商如何承诺，预期盈利如何巨大，产业前景如何辉煌，一旦股票流通起来，企业运作起来，股票价格就会不断自我调整，从名不副实到名副其实。上市公司或者承销商的力量是扳不过市场的力量的，大浪陶沙方显出英雄本色，市场是检验和决定价格唯一的力量。
我们知道，截止到目前，上海房地产的价格决定权依旧全部掌握在开发商手里，即掌握在一级市场上。这不仅仅是指一手房的价格决定权，同样也指二手房的价格决定权。比如，老百姓手里有一套房子要卖掉，价格如何决定?如果是一期房子那么很大程度上就要看开发商二、三期开盘的价钱，根据一期房屋的品质与二、三期进行比较调整后，确定一个价格，这个价格比较接近市场价格。如果后面开发商没有二、三期房子，那么就要看周围开发商新开盘的价格，以此作为比较。这是在一手房大量充斥市场、领导市场和主宰市场上的情况下决定的。现在，这种情况就要开始发生变化，或者已经发生了变化。二手房尤其是市中心区域的二手房越来越多，而一手房则越来越少甚至不见踪影，房价的决定权将相应地从一级市场转移到二级市场，将来甚至包括新开楼盘的价格，也必须依据和参考周围二手房的价格来决定。
房地产市场走向成熟
二级市场拥有价格决定权说明上海房地产市场化程度更高，基础趋于稳固，价格趋于合理，体系趋于成熟，调节趋于自然。说明前几年疾风暴雨式的城市大规模改造和商品房建设，尤其是市中心，即将过去。房地产发展将从粗放型向精细型转变，从分散型向集约型转变，从价格飙升向价格温升转变，从新兴市场向成熟市场转变，从春秋时代向战国时代转变，从变异化向常态化转变。
因此可以预计，在今后几年和几十年里，上海房地产价格，板块、区域和楼盘将逐渐分化和细化，然后根据实际使用后的品质和价值重新定位，这是一次对开发商以及他们所开发楼盘的重新考验，也是对购房者投资选择的重新检验。
我们知道，发达国家房地产价格(主要指二手房价格，比如美国每年二手房交易占市场总量的95%以上)由两大因素决定的：一是租赁价格；二是再销售价值(RE-SALEVALUE)。租赁价格实际上就是房地产的贴现率，相当于股票的红利和债券的债息。租金价格越高，房地产价格当然也就越大(从这一点上看，目前北京房价明显偏低，同时北京房屋租赁价格比上海高很多)。作为投资工具，赚钱能力就是衡量这个工具价值和价格的尺度。再销售价格就是不管买来时花了多少钱，卖出时不管赚了还是赔了，只能以当时市场能够接受的价格出售。在一个相对不成熟的市场里，楼盘之间、区域之间牵制性比较大，价格的波动几乎是同向和同步的。但是在一个成熟的市场里，不同楼盘和不同区域房地产价格，最后上涨幅度可能大不相同，或者完全不一样，决不是按照一个同等比例一起增长或者下降。
房地产商将重新定位
二级市场决定价格将对房地产商开发重新提出要求，迫使其重新定位。上海甚至于中国房地产开发几乎从零开始，开发商几乎都是从无名鼠辈做起。这是没有记录也没有品牌的新盘时代(一级市场时代)。在这个时代，开发商对再销售价值不负任何责任，卖出去就完事，甚至对销售后的质量问题都不愿意负责，而首次公开发行价格却被开发商照单全收。但是在老盘时代(二级市场时代)这就成为不可能的事。开发商(当然在进入二级市场年代的过程中，许许多多开发商已经结束历史使命，永远撤离这个市场)就必须考虑再销售价值，考虑品质、质量、服务、口碑、声誉等长效的问题。因为再销售价值对开发商的价格定位具有十分重大的影响。房地产是个特殊商品，不仅具有消费属性--可以居住，还具有投资属性--可以赚钱。消费者买房不仅希望获得良好的居住空间，而且希望房子将来能有比较大的升值。在新盘时代，买进什么房子都能够涨，而在老盘时代买进房子能不能涨，能够涨多少取决于再销售价值，取决于长效因素。
我们知道，目前上海以及整个中国房地产开发的主要竞争形式集中在新上。不断和快速地更新换代是开发商最拿手好戏，采用新房型、新款式、新材料、新概念，一新遮百丑，既以新击败对手，也以新击败自己先前建造的房子，与拥有这些房子的二级市场竞争对手争夺客源。但是总有一天，更新换代不会那么快了，硬性竞争将转变为软性竞争，新房竞争将转变为老房竞争，短期竞争将转变为长期竞争。一些目前不起眼甚至根本没有想到的因素将成为决定性的竞争因素，开发商必须重新开始考虑问题并重新进行定位。
目前美国纽约主要和顶级的高档楼盘和宾馆都是二战前的建筑物，称之为PRE-WAR，很多是上世纪二三十年代经济大繁荣房地产大发展时期建造的，已经有80多年历史了。在这么长的时间里，新楼盘层出不穷，新款式耀眼无比，然而那些爷爷辈建筑依然老当益壮，不减当年威风，除了建筑物本身设计建造得好，有很多细腻入微之处外，还因为管理经营得好，维护保养得好，有一个完美的服务体系，有一个强有力的管理委员会，有大量充足的维修基金，进行定期维护保养和更新换代。
一个楼盘能不能成为传世之作流芳百世，并不是开发商自己号称和自封的，而是在长期市场考验中被不断确认的，经典楼盘靠的是综合实力。纽约很多当年不可一世的楼盘最后名不见经传，甚至成为穷人区里的贫民窟，最后经收购改造后重新上市。也有很多当年默默无闻的楼盘，越到后来越焕发出成熟魅力。许多楼盘即使在同一区域甚至同一街区，最后再销售价值却大不一样，投资者的收益也就大不一样。
上海楼市二级市场竞争年代已经到来，新格局和新思维也将随之出现。上海证券报 上海 俞坚
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