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上海一年来房市最大的问题是继2003年房价猛涨后2004年又继续猛涨。上海房地产业的发展确实为上海 GDP增长、城市面貌的改变以及不少市民改善居住条件作出了不可磨灭的巨大贡献。然而，房价持续猛涨的隐患毕竟是存在的，如果有人再要在投资房产上扔钱，恐怕还是要多考虑一点市场风险为好
2004年过去了。一年来，上海的房地产市场与低迷不振的股票市场及日感危机的汽车
市场相比，真可说是“风景这边独好”。整个房市一派繁荣景象：供需两旺，预计全年商品房成交量将超过2003年，达3000万平方米，房价涨幅约20%。尽管中央和地方政府在土地供应、金融政策、期房限转等方面采取了一系列调控措施，但房市这匹奔马却并未回头。
上海楼市喜中有忧
回顾上海房市过去一年的发展，的确出现了上海房地局某领导所说的三大可喜变化：
一是商品房供求矛盾已开始从供不应求向供求基本平衡方向转变。
二是商品住房供应结构逐步趋向合理，6000元单价以下的中低价房供应量比例已达到56.8%，超过半数以上。
三是商品房价格上涨过快趋势得到一定程度的遏制，房价涨幅总体趋缓。2003年上海商品房均价比2002年上涨29%，而2004年比2003年上涨约20%。
然而，还是喜中有些忧：
第一，在房价非常高的情况下，求仍略大于供，是人们“买涨不买跌”跟风的结果；
第二，6000元以下被看作是中低价房，已远远脱离上海市民实际购买力，因为上海人均可支配收入在2003年只有14867元，2004年即使算有15867元，以一家三口计家庭年可支配收入也只有47600元，若是6000元/平方米的中低价房买一套100平方米的房也得花60万元，就是说，上海中低价房的房价收入比也达到12.6∶1。这是否有泡沫了呢?
第三，涨幅趋缓了，也高达20%，若不放缓，那可能是触目惊心了。
确实，上海一年来房市最大的问题是继2003年来房价猛涨后2004年又继续猛涨。2000年均价为4895元/平方米，2003年为5897元/平方米，2004年7月摸高至7546元/平方米，9月飙升至8148元/平方米。临近年末，几百万平米的单价3500元的动迁房投入市场，才把均价降了一些下来。现在的楼市行情，上海内环线以内新开楼盘均价往2万元/平方米走，内外环线间均价往1万多元/平方米走。只有远郊还能守住6000元大关。
引起近期房价暴涨的因素甚多，关键是买涨不买跌的心理预期在起作用。一是境外资金涌入炒房，赌人民币升值预期，希望收到房价涨和币值升的双重盈利；二是内地(包括上海和上海之外)投资者跟风，眼看银行存款利率低下，股市投资只亏不盈，而房产不断涨价，就把手头余钱尽数拿出，再向银行按揭贷款(也是低利率)投向房产；三是上海至今尚未买房的消费者一看房市大涨心中着急，再不快买，今生今世买不成了，于是东借西贷，七拼八凑，再苦也要赶快买。这样，各路大军涌向房市，房价哪有不飞涨之理。然而，房价持续猛涨的隐患毕竟是存在的，数其要者大致有：一是不断助长房市投机；二是外资涌入加大了通胀压力；三是阻碍普通市民实现改善居住水平的要求；四是阻碍城市化进程；五是抬高商务成本，降低城市竞争力；六是阻碍城市旧区改造；七是扩大贫富差别；八是不利于提高消费率，挤压百姓消费需求；九是积累金融风险；十是增加宏观调控难度。
后市变数难以把握
有人说，上海房地产市场有着坚实的真实需求基础，根本就不是泡沫，否则为什么一直供不应求?我说，2001年股市上证指数摸高至2200点时不也是买盘汹涌，需求旺盛吗?一只新股发行时尽管市盈率已有20倍甚至30倍，但中签率总只有千分之几，你说那时有没有泡沫?十分清楚，这叫“买涨不买跌”。今天的房市与5年前股市何其相似乃尔！房市本来和股市不同，但一旦作为炒作的资产，就和股票一样受“买涨不买跌”规律支配。今天上海房市会不会成为5年前股市，恐怕谁都不敢断言。有人说，上海房价虽已高涨，但离香港、台北还有很大差距，还有很大上升空间，至少还可涨20年。确实，上海内环线目前均价即使算1.5万元/平方米，而香港大约是5万元/平方米，看似差距很大，然而，有一点不容忽视，在香港一家小食店吃一碗普通咸菜肉丝面要25元港币(合27元人民币)；香港目前人均工资大约9千多港币而上海是1千元人民币，这样一比较，上海的房价恐怕就是不低的了！
有人说，如果人民币币值真是低估，那么境外的钱到上海作房产投资绝对没有风险，我看不然。房地产是不动产，不动产的价值基础全在当地购买力。用外币买上海房子，是便宜，但这房子无法搬到你境外城市去。如果你买了房准备来上海做上海居民，那么你买房置业完全合适，我们也欢迎。如果你买房是投资，则不是出租就是出售，不管那种方式都要靠上海市民来消费。如果上海百姓购买力跟不上，房价上不去，房租掉下来，你照样会亏损。
有人说，上海商品房空置率很低，而且逐年下降，怎么说上海房市有泡沫呢?我说这种空置率难以说明问题。这里讲的空置率是指未卖掉的房子占已造好出售的房子的比率。但一个问题是，房是卖出了，但空关着，因为主人要等它涨够了才卖。2004年上半年市电力部门公布了一个数字：市中心几个区有4万多户高档公寓收不到电费，因为房子空关着。房子卖到投资者或投机者手上，还未达到它来到世上的目的：给人居住。因此，我主张用入住率取代空置率，以作为是否有泡沫的衡量依据。
有人说，上海是中国经济的中心，长三角的龙头，未来地位要超过东京，更别说香港、新加坡了，因此房价应当向这些城市看齐。这种看法似是而非，目的在于混淆视听。不错，上海经济地位可能会赶上或超过这些城市，但这是若干年甚至几十年后的事。饭要一口口吃，路要一步步走，把未来当现实，把本来要10年20年的房价涨幅在短短两三年中提前完成了，这样严重透支未来的结果是，损失了上海人民的福利，伤害了上海增长的潜力。
2005年来临了，新的一年中上海房市会怎样走，开发商及其代言人信誓旦旦地宣称：继续上涨！
但笔者的信心和勇气可没有如此足，总觉得这里面还有很多不确定性：利率和汇率会怎样变动，国家的宏观调控会有哪些措施，境内外游资的动向又如何?所有这些变数现在还难以把握。
今天上海房价持续猛涨到这个份上，如果有人再要在投资房产上扔钱，恐怕还是要多考虑一点市场风险为好。上海证券报复旦大学房地产研究中心主任尹伯成 教授
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