银行频舞房贷橄榄枝为哪般

　　-顾列铭

　　固定利率房贷、双周供、接力贷、宽限期房贷、直客贷……2006年的房贷市场真是热闹，银行之间的房贷“大战”似乎开打在即。

　　有心人不难发现，自去年起各商业银行都纷纷开始在房贷上动脑筋，频频挥舞“橄榄 枝”。

　　房贷“大集市”

　　时下，年轻人想贷款买房，往往因收入较少而没法得到较多的房贷；而他们拥有一定积蓄的父母买房，却因为年龄的关系，贷款年限又无法达到最长。这样的麻烦事，相信很多人都曾遇到过。最近获悉，正是为了更好地满足客户的合理需求，进一步丰富个人住房贷款产品，农业银行决定在上海、北京、天津等8个省市分行推出个人住房接力贷款新业务。其中，江苏首批试点的南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州6市农行，该业务已于1月底正式启动。

　　据介绍，个人住房接力贷款是指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品。子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。目前，个人住房接力贷款仅适用于个人住房一手房贷款。

　　3月9日，上海银行又新推个人住房贷款宽限期还贷新方式。

　　据介绍，宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。

　　宽限期期限分别有12、24、36期，目前上海银行首推12期。据了解，经与上海银行建立合作关系的开发商或

二手房中介机构引荐以及该行的个人VIP客户，若个人商业性住房贷款期限超过1年，均可申请还贷宽限期。贷款期限包含宽限期，借款人在宽限期内自贷款发放次月20日付息，至第12期付息日止。

　　而固定利率房贷市场注定也不会平静。

　　2月16日，招商银行宣布首家在全国范围内推出结构性固定利率住房贷款产品。加上此前的光大银行和建设银行，目前已经有三家银行开始角逐固定利率房贷市场。

　　招行此次推出的结构性固定利率产品的最大特色是在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准，如利率固定5年的贷款，可以在贷款前2年固定执行一个利率，后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款，可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。

　　虽然各银行选择的切入点各有侧重，但目标群体都是房贷。由此可以判断，房贷金融产品已经开始在向细化分工方向转移了。

　　目前房贷收益远远高于其他贷款品种，市场存在“暴利”。而这也是银行争夺房贷的重要因素。

　　光大银行资金部人士认为，房贷争夺的背后，实际上是各银行向零售银行转型的反映。由于短期融资券的发行等原因，各银行的对公业务利润一直处于下降之中。目前各行均向零售银行转型，因此战场也就转移过来。而房贷业务作为最优质的零售业务之一，首当其冲成为战场。

　　银行欲让利

　　房贷双周供的口号是“减少利息负担，缩短还款期限”。深发展总行有关人士称，对于收入较为稳定和均衡的客户，双周供产品可以在基本不增加其每月还款压力的情况下，实现节省利息支出的目的。

　　据深发展公开的资料：如果你在该行贷了一笔50万元的贷款，按30年贷款期限、基准利率6.12%来计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元；如果选择“双周供”，每两周还款额为1518元，相当于原月供的一半。由于还款次数频密，本金减少速度加快，最终借款者可以节省115186元的利息支出，节省了19.42%的利息。

　　“双周供”业务一经推出，就受到新老购房者的高度关注，深发展各分行的咨询电话几乎被“打爆”。

　　业务如此火爆，其它股份制商业银行随后也纷纷表示，会密切关注深发展该项业务的进展。一位股份制银行人士相信，这种业务会在其他银行逐步展开。

　　农业银行广东省分行3月9日宣布推出个人住房接力贷款业务。而某股份制商业银行人士表示，深发展的做法可能导致所有银行都执行房贷利率下限。

　　一直以来，只要想购房，大家第一个想到的就是开发商，房子、价格等等都去找开发商谈。但是，现在不一样了，从中国银行江苏省分行获悉，2005年12月16日，该行一口气与14家房地产开发商签下合作协议，也就是说，从那天起，消费者买房，完全可以直接到银行买，而不需要再和开发商发生关系。

　　这种所谓个人住房贷款“直客式”的服务，就是购房者本人和银行进行购房协议的面签，银行除提供专业性的金融一条龙服务外，还为购房者提供比购房者个人直接与开发商协商的价格更优惠的“团购价”。中行个人贷款中心一位人士介绍，事实上，“直客式”个人房贷服务，对购房者而言是个绝对利好。“通过银行与南京各大房地产开发商的合作，我们可以同时为购房者提供最优惠的购房价格和房贷顾问，以及一站式服务和星级服务等最专业的金融服务，这意味着购房者可以同时享受到包括金融服务、房屋价格以及相关费用在内的一揽子‘优惠’。”

　　业内人士指出，中行联合一些开发商推出的“直客式”房贷，说到底等于就是中行动用自己的客户资源、服务优势，为开发商“承担”起一定的营销推广角色；当然中行也是这种营销模式的受益者，它等于从源头上抓住了它最想要的房贷客户，要知道个人房贷业务一向都是银行最优质的创利业务。而从消费者的角度而言，省钱方便是硬道理；如果通过银行买房既能有选择楼盘的自由，又能有个人争取不到的优惠，还能有专业服务，那何乐而不为呢。

　　房贷在减少

　　1月份，光大银行推出固定利率房贷，建行、浦东发展银行亦紧随其后。当业界对银行规避固定利率贷款风险能力的质疑声还未落地，人行就批准了人民币利率互换交易试点，光大银行、国家开发银行率先试点，这显然为固定利率房贷的大规模推广奠定了基础。

　　可是，由于国内金融环境有待完善，老百姓对利率把握不准，对固定利率产生的兴趣不大。同时，固定利率房贷的利率明显高于目前的浮动利率，不少市民表示不愿意接受。以30万元10年期房贷为例，固定利率房贷要比浮动利率房贷每月多交100元左右。

　　事实上，据央行发布的货币政策报告称，2005年末，个人消费贷款余额2.2万亿元，同比增长10.4%，增速比上年低16个百分点，比年初增加1996亿元，同比少增2331亿元；个人住房贷款余额1.84万亿元，增长15.8%，持续自2004年4月份以来的增速下滑态势。

　　而如果说2004年的上海房贷市场是大牛市，那么2005年就走出了熊市行情。

　　上海市统计局公布的数据显示，2004年末住房按揭贷款余额为2445.53亿元，2005年仅微升至2644.94亿元，同比少增了528.69亿元。

　　再看看整体的房贷余额变化情况。上海银监局发布的数据显示，截至2005年末，上海市中资商业银行人民币自营性房地产贷款余额4070.79亿元，比年初增加587.04亿元，同比少增436.82亿元。与2004年同期相比，房地产贷款余额仅增长16.79%，创下自2001年有统计以来的新低。

　　能够呼应这一观点的，是央行上海总部的报告，在2005年国家对房地产的

宏观调控政策在上海取得明显成效的基础上，2006年，上海房地产信贷运行面临总量增长和结构调整的双重任务。在个人房贷持续下滑、开发贷款相对平稳的形势下，鼓励个人房贷自然会成为房地产信贷结构调整的题中之意。

　　个人房贷期限一般较长，风险不可能在短期内暴露出来。随着房地产行业步入一个向下的周期，个人房贷未来的违约率会逐渐提高，这对银行而言将十分危险。

　　选择个人房贷正体现了银行的某种无奈，在信贷资金投放上银行可以选择的行业实际上并不多。银行对个人房贷的种种鼓励政策，能否刺激购房需求，取决于市场对房地产的接盘能力，以及市场是否理性。

　　从目前的楼市来看，观望氛围十分浓厚，银行的鼓励政策很难奏效。 -